“大部分出讓金建保障房不可行”

　　有觀點(diǎn)認(rèn)為，如果放開(kāi)房地產(chǎn)市場(chǎng)，讓房?jī)r(jià)炒得越高越好，從而地價(jià)也就會(huì)更高，從而，城市政府能取得更多的土地出讓金，有更多的財(cái)力去保障住房。 “控需求、增供給”是新國(guó)十條基本調(diào)控思路，土地出讓金是保障性住房建設(shè)資金來(lái)源之一。

　　劉琳：新國(guó)十條主要通過(guò)調(diào)整房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系，即“控需求、增供給”來(lái)解決普通居民住房問(wèn)題，調(diào)控思路清晰。

　　抑制房?jī)r(jià)快速上漲，最顯效的手段就是控制需求，它會(huì)在短期內(nèi)見(jiàn)效。這次首付比例的提高，銀行部門(mén)執(zhí)行很快，有些地方第二天就落實(shí)了。控制多套房需求，目的是保障老百姓正常的住房剛性需求，抑制投資和投機(jī)購(gòu)房需求。

　　從另一方面說(shuō)，增加供給才是根本之道。新國(guó)十條首先提出要增加居住用地的有效供應(yīng)。其次，在用地規(guī)劃中，提出了普通住房用地不低于供應(yīng)總量的70%。這個(gè)比例是與居民收入結(jié)構(gòu)相呼應(yīng)的。從公眾收入結(jié)構(gòu)來(lái)說(shuō)，最上面20%是高收入階層，第二個(gè)20%是中等偏上收入，第三個(gè)20%是中等收入，第四個(gè)20%是中等偏下收入，第五個(gè)20%是低收入。可見(jiàn)新國(guó)十條70%普通住房面對(duì)的就是中等和中低收入群體。

　　任興洲：如果將土地出讓金大部分或者全部用于建設(shè)保障性住房，不具有可行性。因?yàn)橥恋爻鲎尳饘?shí)際上有多種用途，譬如，城市的一些基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，教育、醫(yī)療、農(nóng)業(yè)支持等方方面面。目前，土地出讓金已經(jīng)成為彌補(bǔ)地方財(cái)政不足的重要來(lái)源。

　　新國(guó)十條不會(huì)“越調(diào)越漲”

　　中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)究竟往何處走？是走入下行通道，還是步入上行通道？抑或穩(wěn)定運(yùn)行？

　　滕泰：房地產(chǎn)的發(fā)展趨勢(shì)不以人的意志為轉(zhuǎn)移，而是有著其發(fā)展的客觀規(guī)律。具體而言有五大要素決定：第一，在中國(guó)經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長(zhǎng)背景下的城鎮(zhèn)居民可支配收入的持續(xù)增長(zhǎng)。第二，人口在不斷城市化。第三，老百姓的資產(chǎn)在重新配置。第四，土地供給在減少。第五，貨幣政策因素或金融因素影響。

　　劉琳：新國(guó)十條抓住供求關(guān)系兩端對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)控，抑制不合理需求，同時(shí)加大供給，旨在緩解市場(chǎng)供求矛盾，穩(wěn)定市場(chǎng)運(yùn)行，這種調(diào)控思路與過(guò)去有所不同。在2004年-2006年間，房地產(chǎn)調(diào)控政策的主基調(diào)是兩個(gè)“防止”：一是防止房地產(chǎn)投資過(guò)熱，二是防止房?jī)r(jià)過(guò)快上漲。2004年以來(lái)，房地產(chǎn)企業(yè)購(gòu)置土地面積持續(xù)減少，無(wú)疑加大了房?jī)r(jià)上漲的預(yù)期。當(dāng)時(shí)，宏觀背景是流動(dòng)性過(guò)剩，居民收入增長(zhǎng)迅速，住房需求高漲。2005年、2006年，僅僅對(duì)拆遷需求和外資購(gòu)房進(jìn)行了一些限制，而買房一直享受85折利率優(yōu)惠。直到2007年，政府才第一次對(duì)“住房需求端”進(jìn)行了較為嚴(yán)格的控制。于是，房地產(chǎn)市場(chǎng)從2007年底開(kāi)始出現(xiàn)回調(diào)。但到了2008年，由于中國(guó)經(jīng)濟(jì)遭遇了金融危機(jī)的影響，政策不得不進(jìn)行逆轉(zhuǎn)，以期通過(guò)房地產(chǎn)業(yè)來(lái)提振國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展。于是，房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)始進(jìn)入上行通道。2009年，中國(guó)經(jīng)濟(jì)率先復(fù)蘇，房地產(chǎn)市場(chǎng)更是一路高歌猛進(jìn)，直到高企的房?jī)r(jià)成為百姓頭上的一座大山，嚴(yán)重影響了民生保障。于是，一系列房產(chǎn)調(diào)控新政出臺(tái)。

　　回顧多年的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控歷程，我認(rèn)為，新國(guó)十條調(diào)整供求關(guān)系的思路是非常正確的，這是符合經(jīng)濟(jì)運(yùn)行規(guī)律的，不會(huì)再出現(xiàn)越調(diào)越漲。房?jī)r(jià)高漲的局面肯定會(huì)有所改觀。

　　任興洲：這次新國(guó)十條的調(diào)控不僅不會(huì)讓市場(chǎng)崩盤(pán)，而恰恰是為了防止市場(chǎng)崩盤(pán)。當(dāng)前，房地產(chǎn)市場(chǎng)高燒，新國(guó)十條有意讓其降溫，保持平穩(wěn)。雖然一些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商現(xiàn)在資金比較充沛，還能挺一陣子，但如果交易量持續(xù)下降呢？到那時(shí)候，市場(chǎng)房?jī)r(jià)就會(huì)有變化。

　　今后政府還會(huì)出臺(tái)一系列相關(guān)政策，對(duì)已經(jīng)購(gòu)買多套房的炒房客在持有環(huán)節(jié)、交易環(huán)節(jié)等，都會(huì)設(shè)置一定的稅種，加大其持有和交易成本，力圖將投資者和投機(jī)者逐出這個(gè)市場(chǎng)，回歸房地產(chǎn)市場(chǎng)的民生本原。

　　中國(guó)房地產(chǎn)得了“癌癥”？

　　對(duì)話嘉賓：

　　馬曉河

　　國(guó)家發(fā)改委宏觀經(jīng)濟(jì)研究院副院長(zhǎng)

　　李稻葵

　　清華大學(xué)中國(guó)與世界經(jīng)濟(jì)研究中心主任

　　潘石屹

　　SOHO中國(guó)有限公司董事長(zhǎng)

　　雷鼎鳴

　　香港科技大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)系教授

　　袁鋼明

　　清華大學(xué)經(jīng)管學(xué)院中國(guó)與世界經(jīng)濟(jì)研究中心研究員

　　2010年，新的經(jīng)濟(jì)問(wèn)題浮現(xiàn)：消費(fèi)價(jià)格上漲、通貨膨脹壓力增大、房?jī)r(jià)暴漲不落、泡沫風(fēng)險(xiǎn)升高，刺激政策付出的成本代價(jià)顯現(xiàn)。

　　“中國(guó)經(jīng)濟(jì)的未來(lái)走向與房地產(chǎn)的走向密不可分，房地產(chǎn)問(wèn)題解決不好，將嚴(yán)重影響未來(lái)中國(guó)經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展�！痹谇迦A大學(xué)中國(guó)與世界經(jīng)濟(jì)研究中心日前舉辦的“破解迷局：聚焦中國(guó)宏觀政策”論壇上，幾乎所有與會(huì)者都將話題轉(zhuǎn)向房地產(chǎn)問(wèn)題。

　　高房?jī)r(jià)是怎么形成的？

　　在2008年世界次貸危機(jī)影響下，全球經(jīng)濟(jì)下滑，為避免中國(guó)經(jīng)濟(jì)重蹈美國(guó)覆轍，于是，各項(xiàng)有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)的新政陸續(xù)出臺(tái)，鼓勵(lì)購(gòu)房者買房。隨后，2008年和2009年中國(guó)經(jīng)濟(jì)在世界經(jīng)濟(jì)中一枝獨(dú)秀，房地產(chǎn)也在這兩年中獲得飛速發(fā)展，但是房?jī)r(jià)的迅猛上漲卻讓老百姓不堪重負(fù)，到底是什么導(dǎo)致了房?jī)r(jià)的過(guò)快上漲？中國(guó)的房地產(chǎn)究竟得了什么��？

　　潘石屹：中國(guó)的房地產(chǎn)有病，主要表現(xiàn)在兩“亂”：首先是房?jī)r(jià)跟地價(jià)完全離譜。土地價(jià)格本來(lái)是房地產(chǎn)的一部分，我們看到的現(xiàn)象是土地的價(jià)格太高，房?jī)r(jià)跟土地價(jià)格完全脫節(jié)，出現(xiàn)行業(yè)面粉比面包價(jià)格還貴的現(xiàn)象。其次是租金與房?jī)r(jià)亂套。這兩亂，我想了半天，就叫做“癌癥”，是癌細(xì)胞把別的部位的營(yíng)養(yǎng)吸收過(guò)來(lái)。

　　雷鼎鳴：目前內(nèi)地的房?jī)r(jià)走勢(shì)，很類似于1997年年初時(shí)的香港。隨著政府的調(diào)控政策，1997年底香港房?jī)r(jià)開(kāi)始逐步下跌。如果以1997年底的房?jī)r(jià)指數(shù)為100來(lái)計(jì)算，2003年香港房?jī)r(jià)指數(shù)跌到谷底時(shí)只有大約37%，目前也不過(guò)剛剛回升到78%左右。我覺(jué)得政府調(diào)控下的中國(guó)房?jī)r(jià)走勢(shì)，也會(huì)逐步下跌。中國(guó)去年貨幣供應(yīng)量接近30%，但是大多數(shù)資金選擇進(jìn)入資本市場(chǎng)，更進(jìn)一步說(shuō)就是進(jìn)入樓市，于是房?jī)r(jià)被迅速拉高。

　　袁鋼明：政府此次對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控的力度以及政策出臺(tái)的密度超出了市場(chǎng)的預(yù)期，市場(chǎng)普遍認(rèn)為這些舉措很可能導(dǎo)致房地產(chǎn)銷售開(kāi)始下滑，未來(lái)房?jī)r(jià)將有10%～30%的下跌空間。但是業(yè)內(nèi)依然有一部分人士認(rèn)為，由于以往房地產(chǎn)政策存在的越調(diào)越高現(xiàn)象，所以不管實(shí)行什么政策，房?jī)r(jià)都會(huì)上漲。

　　這就是我們常說(shuō)的高房?jī)r(jià)預(yù)期。高房?jī)r(jià)預(yù)期其實(shí)在日本已經(jīng)發(fā)生過(guò)，日本在形成泡沫經(jīng)濟(jì)之前，從1970年至1985年，15年間房?jī)r(jià)漲了16倍，日本人就形成了這樣一個(gè)預(yù)期：那就是股市會(huì)下跌，商品價(jià)格會(huì)下跌，工資也會(huì)下跌，只有房?jī)r(jià)不會(huì)下跌。

　　中國(guó)目前這種類似的預(yù)期已經(jīng)形成了，甚至打破了常規(guī)，有“政策一出臺(tái)，房?jī)r(jià)就會(huì)上漲”的傾向。據(jù)我了解，目前很多人對(duì)房?jī)r(jià)上漲的預(yù)期非常強(qiáng)，這種情況下政策面臨很大挑戰(zhàn)。政策當(dāng)下面臨的問(wèn)題是如何應(yīng)對(duì)預(yù)期從而打破預(yù)期。

　　李稻葵：今年乃至明年中國(guó)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的基本面非常好，對(duì)經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)、物價(jià)的走勢(shì)都不必過(guò)于擔(dān)心，主要問(wèn)題就在于房地產(chǎn)價(jià)格過(guò)快上漲。在這樣的大環(huán)境下，出現(xiàn)了兩個(gè)“從來(lái)沒(méi)有出現(xiàn)過(guò)”。一是社會(huì)上尤其是80后、90后的年輕人，對(duì)于現(xiàn)在房?jī)r(jià)如此之高，增長(zhǎng)如此之快，從來(lái)沒(méi)有如此強(qiáng)烈地表達(dá)過(guò)不滿；二是國(guó)家在房地產(chǎn)價(jià)格上表達(dá)出來(lái)的調(diào)控意愿也從來(lái)沒(méi)有如此明確過(guò)�！斑@兩個(gè)從來(lái)沒(méi)出現(xiàn)過(guò)”結(jié)合在一起，一定可以導(dǎo)致政策上的一系列變化，從而使房?jī)r(jià)在不久的將來(lái)出現(xiàn)一定的調(diào)整。

　　在未來(lái)18個(gè)月之內(nèi)，一定會(huì)出現(xiàn)針對(duì)房?jī)r(jià)的更加見(jiàn)效的經(jīng)濟(jì)調(diào)控措施。

　　治疾之策如何選

　　為遏制房?jī)r(jià)的快速上漲，4月14日，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議決定提出用差別化的信貸、稅收和土地政策為高燒不退的房地產(chǎn)市場(chǎng)降溫。幾項(xiàng)政策中，差別化的信貸政策已經(jīng)落地，已在某種程度上抑制了炒房客的投機(jī)行為，而眾所期待的稅收和土地政策仍待字閨中，未來(lái)哪項(xiàng)稅收政策是遏制房?jī)r(jià)的殺手锏？改革土地政策的核心又是什么？

　　袁鋼明：我認(rèn)為物業(yè)稅是應(yīng)對(duì)高預(yù)期從而打破這種預(yù)期的殺手锏。物業(yè)稅一出，房?jī)r(jià)肯定會(huì)下跌。如果政府能在3年至10年的時(shí)間內(nèi)慢慢把預(yù)期降溫下來(lái)，就算是成功。而要達(dá)到這個(gè)目標(biāo)，政府就要給公眾建立一個(gè)制定政策的預(yù)期——政策今年不出，明年也要出；明年不出，后年也會(huì)出。所以，物業(yè)稅出臺(tái)要有一個(gè)時(shí)間表，政府要給公眾建立房?jī)r(jià)將會(huì)穩(wěn)定或者有所下落的預(yù)期。

　　馬曉河：當(dāng)前政府出臺(tái)的一系列關(guān)于房地產(chǎn)調(diào)控措施，主要是利用貨幣政策的金融手段，要解決當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)問(wèn)題的迷局，還需要進(jìn)行比較深刻的改革——中國(guó)的土地制度改革。

　　在現(xiàn)行的財(cái)稅體制下，經(jīng)營(yíng)土地是地方的一大收入，這也是導(dǎo)致房?jī)r(jià)高企的原因之一。而要把土地價(jià)格穩(wěn)定下來(lái)，土地制度就需要改變。

　　我國(guó)《憲法》、《土地管理法》、《物權(quán)法》都明確規(guī)定了國(guó)家為了公共利益的需要，可以依照法律規(guī)定對(duì)土地實(shí)行征收的“公益性征收”原則。而在一些地方，卻打著公益性征地的幌子，向農(nóng)民征低價(jià)地。農(nóng)民的地是他這輩子生存的依靠，如果低價(jià)把農(nóng)民的地征走了，他的子孫靠什么生活？所以，為抑制高房?jī)r(jià)，切實(shí)保障被征地農(nóng)民的合法權(quán)益，當(dāng)前在征地制度上應(yīng)該有一個(gè)安排。

　　潘石屹：根治當(dāng)前混亂的房地產(chǎn)市場(chǎng)，我認(rèn)為：第一，貨幣政策。實(shí)際上對(duì)房地產(chǎn)來(lái)說(shuō)，就是貸款，首付款比例已經(jīng)調(diào)整�，F(xiàn)在看到這個(gè)政策調(diào)整是立竿見(jiàn)影的。第二，稅收政策。我覺(jué)得物業(yè)稅可以縮短兩極分化，是個(gè)好辦法。但是根本辦法是解決土地供應(yīng)問(wèn)題。所以，抑制當(dāng)前的房?jī)r(jià)上漲，主要靠稅收和土地調(diào)整。目前，貨幣政策已經(jīng)出臺(tái)，房地產(chǎn)商有反對(duì)的聲音，我覺(jué)得政策是對(duì)的。2009年房地產(chǎn)銷售太火爆，讓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商賺了很多錢(qián)。這個(gè)政策出臺(tái)后，未來(lái)幾個(gè)月房屋成交量會(huì)降低，甚至?xí)�出現(xiàn)“退房潮”。