五一樓市調(diào)查

　　一手樓成交量同比降七成 預(yù)計(jì)未來(lái)3個(gè)月樓價(jià)將現(xiàn)調(diào)整

　　昨日，中原地產(chǎn)發(fā)布“五一”期間的廣州樓市報(bào)告，報(bào)告稱，受新貨較少及調(diào)控新政尤其是其中多套房貸措施的影響，在“五一”3天假期里，全市十區(qū)一手住宅的實(shí)際成交量約為1200~1400 套，成交量?jī)H為去年同期的三成左右，即便與2008年同期相比也有所下降。

　　房地產(chǎn)人士分析，無(wú)論是一手還是二手市場(chǎng)，在“五一”成交的買家中，自住者比例約為80%，顯示樓市依然存在支撐力。不過(guò)，預(yù)計(jì)樓價(jià)在未來(lái)3個(gè)月左右將出現(xiàn)調(diào)整。 　　

　　自住型買家占八成

　　中原地產(chǎn)的報(bào)告顯示，“五一”期間廣州一手住宅市場(chǎng)總體較平淡，大部分項(xiàng)目的客流情況均遠(yuǎn)遜色于往年“五一”，僅有部分項(xiàng)目因舉辦迎世博、親子等主題活動(dòng)而人氣較旺，但有意向的買家比例并不高，多是旺場(chǎng)不旺財(cái)，個(gè)別項(xiàng)目甚至難以旺場(chǎng)。一些僅有少量尾貨在售的項(xiàng)目更是門可羅雀。

　　同創(chuàng)卓越投資房地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司總經(jīng)理趙卓文表示，目前廣州的投資型買家和自住型買家的比例為2：8左右，自住型買家對(duì)樓市仍有一定支撐力。

　　中原地產(chǎn)分析成交結(jié)果發(fā)現(xiàn)，“五一”期間的購(gòu)房者，首次置業(yè)的比例比今年1~4月有所提高，部分改善型買家在新政下所受影響較大而推遲了購(gòu)房，很多投資型買家近期也較少出手。滿堂紅研究部高級(jí)經(jīng)理周峰說(shuō)，在滿堂紅促成的成交中，二次置業(yè)的客戶占24%，首次置業(yè)占76%。

　　遠(yuǎn)郊一手盤成贏家

　　自住者為主體決定了成交物業(yè)的類型。據(jù)中原地產(chǎn)的監(jiān)測(cè)顯示，“五一”期間成交量最大的主要是 80~120 平方米、較適宜年輕首次置業(yè)者的自住型單位，而中大戶型單位的成交速度明顯減慢。

　　據(jù)搜狐焦點(diǎn)網(wǎng)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，“五一”期間廣州樓市成交量居前10位的樓盤中，絕大部分都位于遠(yuǎn)郊，其中增城市就有5個(gè)樓盤擠入前10位，均價(jià)在3974~8197元/平方米。

　　從成交情況來(lái)看，幾個(gè)在“五一”期間開售的新盤的成交量要好一些，大多取得100套以上業(yè)績(jī)，如花都雅居樂(lè)·花間集、中海錦榕灣、保利·春天里等幾個(gè)新盤，其成交量合計(jì)約占全市的三分之一左右。

　　受各項(xiàng)目均價(jià)上調(diào)影響以及成交產(chǎn)品中很大一部分是市區(qū)內(nèi)有新貨推售的高端價(jià)位項(xiàng)目，“五一”期間各項(xiàng)目的售價(jià)與4月份基本持平。

　　開發(fā)商墊首付促銷

　　從優(yōu)惠方式來(lái)看，本次“五一”期間廣州在售項(xiàng)目多采用額外折扣的優(yōu)惠方式。除富力、保利、恒大有比較大的優(yōu)惠活動(dòng)，其余各大發(fā)展商并未推出較大幅度的折扣等優(yōu)惠措施。另外，部分發(fā)展商專門推出了針對(duì)房貸新政的促銷手段，如祈福生活無(wú)限采用 “三成首付， 余款七成免息分期”的促銷方式，中海錦榕灣也推出了 “首付兩成，其余三成由開發(fā)商墊付，分5年還清”的方案吸引購(gòu)房者。

　　“五一”期間，有新貨推售的項(xiàng)目?jī)?yōu)惠幅度大多較小，優(yōu)惠幅度在9.5~9.8折之間，鮮見更大幅度的優(yōu)惠，且很多項(xiàng)目的折扣優(yōu)惠與“五一”前收籌階段沒(méi)有明顯變化。

　　不少項(xiàng)目延期推售

　　中原的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，4月24日至“五一”期間，廣州全市10區(qū)新推售商品住宅約4800套、58萬(wàn)平方米，同比分別減少40%和35%；其中中心6區(qū)推售新貨約1500 套、19 萬(wàn)平方米，同比分別減少68%和 62%。

　　自國(guó)十條發(fā)布以來(lái)，廣州區(qū)域市場(chǎng)表現(xiàn)差異明顯，中心城區(qū)因貨源稀缺，價(jià)格波動(dòng)幅度不大，整體市場(chǎng)觀望為主，不少項(xiàng)目(如東山一品、嶺南新世界、穗和城、山水庭院等)均后延其推售時(shí)間，“五一”期間僅以咨詢登記為主。

　　而外圍市場(chǎng)的新貨供應(yīng)量則明顯加大，其中花都、 番禺兩區(qū)的供應(yīng)量占全市供應(yīng)總量的34%和31%。

　　從新增供應(yīng)的類型來(lái)看，絕大部分為舊盤新推，新盤的供應(yīng)套數(shù)僅占全部新增供應(yīng)量的28%左右。

　　核心地段房?jī)r(jià)回落空間有限

　　中原地產(chǎn)預(yù)期，在北京市出臺(tái)了樓市新政的相關(guān)細(xì)則后，“五一”之后其他城市在落實(shí)、細(xì)化中央相關(guān)措施方面將普遍從緊從嚴(yán)。從整體形勢(shì)看，二套及以上房貸的大幅收緊極可能只是本次調(diào)控的開始，5月2日央行年內(nèi)第三次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率也只是其中的一項(xiàng)，還將會(huì)有其他的調(diào)控措施如加息等收緊流動(dòng)性措施及稅費(fèi)上調(diào)或新征稅種等措施在近期陸續(xù)出臺(tái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)將面臨前所未有的從緊局面。

　　從廣州市場(chǎng)來(lái)看，在 “三少一高” (貨少、人少、錢少、價(jià)高)的形勢(shì)下，一手住宅市場(chǎng)可能在經(jīng)過(guò)3個(gè)月左右的短期高位盤整后價(jià)格回落，近期市場(chǎng)走空跡象已經(jīng)非常明顯。

　　不過(guò)，整體市場(chǎng)走勢(shì)不代表所有片區(qū)都一樣：由于亞運(yùn)停工的影響和市區(qū)新增供應(yīng)量不足的實(shí)際情況，廣州中心城區(qū)特別是核心地段的樓價(jià)回落空間相對(duì)有限。(賴偉行、林琳、陳芳)