北京經(jīng)適房“轉商”均須過戶

　　朝陽區(qū)經(jīng)適房五一前可同名轉商品房，昨起和其他區(qū)縣一樣，必須過戶交易

　　從“五一”前開始的“經(jīng)適房轉商熱”又出現(xiàn)新變化，原先可以經(jīng)適房主不更名就轉商的朝陽區(qū)，昨起和昌平、海淀等區(qū)縣一樣，需要將經(jīng)適房過戶給他人，才能完成“轉商”。

　　節(jié)前曾現(xiàn)通宵排隊“轉商”

　　4月26日，住建部公布了《關于加強經(jīng)濟適用住房管理有關問題的通知》。已購經(jīng)適房的家庭，如果再購買其他住房，必須辦理退出手續(xù)或補交相關價款取得完全產(chǎn)權。對已購經(jīng)適房的家庭，不能提供住房保障部門出具的書面意見的，任何中介機構不得代理買賣、出租其經(jīng)濟適用住房；房屋租賃備案管理機構應當暫停辦理其經(jīng)濟適用住房的租賃備案，房屋登記機構應當暫停辦理該家庭購買其他房屋的權屬登記。

　　該新規(guī)發(fā)布后，昌平、朝陽等經(jīng)適房較集中區(qū)縣的房屋交易大廳，出現(xiàn)了經(jīng)適房業(yè)主集中辦理經(jīng)適房過戶轉商品房手續(xù)的情況，一些區(qū)縣甚至上千人集中辦理、通宵排隊。也有謠傳稱“五一之后經(jīng)適房就不能轉商了”。

　　北京市住建委上月30日表態(tài)說，北京的經(jīng)適房上市交易管理政策并未發(fā)生變化，即使是五一之后也可以按現(xiàn)行政策辦理。

　　全市統(tǒng)一只能過戶“轉商”

　　在“五一”前，各區(qū)縣的經(jīng)適房“轉商”政策各有不同。朝陽區(qū)和豐臺區(qū)可以同名“轉商”，即經(jīng)適房戶主姓名不變，在補交了綜合地價款后，直接將經(jīng)適房產(chǎn)權證換成商品房產(chǎn)權證；也可以交易過戶“轉商”，即將經(jīng)適房過戶到別人的名下，除了要補交綜合地價款外，還需繳納契稅和營業(yè)稅。

　　而昌平、海淀等區(qū)縣，則規(guī)定不能同名“轉商”，只能過戶“轉商”。海淀區(qū)更是需要提供房主戶口所在地街道住保部門同意不回購的確認書。

　　記者了解到，豐臺區(qū)昨天起也只能交易過戶“轉商”。這意味著，從昨天起，北京各區(qū)縣經(jīng)適房“轉商”的政策統(tǒng)一了，即不能同名“轉商”，只能過戶轉商。

　　市住建委相關負責人昨天重申，北京市經(jīng)濟適用住房上市交易仍然按本市現(xiàn)行政策執(zhí)行，沒有發(fā)生變化。按照北京已購經(jīng)適房再上市的政策，經(jīng)適房轉為商品房是需要通過買賣交易來實現(xiàn)的，并沒有能同名轉商的規(guī)定。

　　- 現(xiàn)場

　　老兩口錯過五一多付5000

　　昨日下午，朝陽區(qū)房屋登記發(fā)證大廳，不斷有剛聽到消息的市民過來打聽消息，接待人員反復向市民介紹，以前經(jīng)適房只需要變更房屋屬性，現(xiàn)在則需要過戶，產(chǎn)權人也發(fā)生改變了。

　　五一假期之前，根據(jù)朝陽區(qū)的規(guī)定，經(jīng)轉商可以不更名過戶。但昨日上班第一天，新政策就出臺了。

　　貼在玻璃門上的通知說：“根據(jù)京建住(2008)225號文件規(guī)定，自2008年4月8日之前簽訂購房合同的已購經(jīng)濟適用住房上市出售，須取得契稅完稅憑證或房屋所有權證滿5年后，可以按照市場價格出售，產(chǎn)權人應按出售價格的10%補交土地收益等稅款�！�

　　晚17時許，市民劉大爺和老伴還在辦最后的兩道手續(xù)，說起這一政策的變化，老兩口都感慨，要是“五一”前辦可以省五千多塊錢。其實他們“五一”前就聽到風聲，說經(jīng)適房過戶政策會有變化，但沒有太在意，以為“五一”后第一天來辦沒問題。

　　昨日凌晨5點多，他們就到發(fā)證大廳排隊，在過戶窗口排第3號，這時，網(wǎng)簽那邊已經(jīng)排了上百人，很多人并不知道政策已經(jīng)發(fā)生變化。

　　8點多鐘，網(wǎng)簽窗口工作人員告訴排隊的市民，政策有了新變化，排好隊的至少上百人全部擁到過戶辦理處。因現(xiàn)場只有一道玻璃小門，情況很混亂，大家都爭相往里面擠。

　　這場面嚇得老伴不停地跟劉大爺說，咱不趕這一趟，別因為房子把命給搭上了。不過，劉大爺由于排號靠前，很順利地進到屋子里。為了維持秩序，他還爬到桌子上招呼擁進來的市民注意安全。

　　工作人員表示，混亂的秩序到上午10點左右才恢復。

　　劉大爺說，房子過戶給兒子，本來只需要交10%的土地收益稅款，現(xiàn)在則要增加契稅，他的房子70多平方米，按地區(qū)指導價算出的總價50多萬，契稅5000多元，說起來還是有點心疼。

　　- 回應

　　非新政策 系全市統(tǒng)一

　　昨日下午，朝陽區(qū)房管局相關負責人就這一變化進行了解釋，稱此前北京市各區(qū)縣對經(jīng)適房上市交易的操作方式不一樣，朝陽區(qū)可以用同名的方式進行過戶，也就是直接變更房屋屬性。從五月一日開始，則全市統(tǒng)一，所有經(jīng)適房滿五年后上市交易才可以變成商品房，之前是權利人不變的情況下進行變更，現(xiàn)在則需要對房屋的權利人變更后才可以轉，根據(jù)流程，需要多繳納契稅等。至于以前已經(jīng)辦理變更的則不受影響。該負責人強調，這不是新政策，而是操作方式的變化，至于變化的原因和影響，該負責人未作回應。

　　本報記者 李立強

　　- 對比

　　案例：百環(huán)家園一套滿5年，80平米的經(jīng)適房欲辦理經(jīng)適房轉商品房，該地區(qū)指導價為6500元/平米。

　　【同名“經(jīng)轉商”】

　　房主帶著身份證、房產(chǎn)證、銀行卡或現(xiàn)金，以及80元房本費

　　到朝陽區(qū)交易大廳窗口辦理“轉商”

　　領取新房產(chǎn)證(仍是自己名字)

　　算賬：需繳納綜合地價款52000元

　　計算方式：最低過戶指導價格×建筑面積×10% 6500×80×10%=52000元

　　備注：只需要按成交價補交10%的綜合地價款，由于是自己轉給自己，因此交易價格都會做低，即按照政府公布的這一地區(qū)最低指導價來成交。

　　【過戶“經(jīng)轉商”】

　　房主和買方(即使是父母子女)簽訂紙質商品房買賣合同

　　該房源在北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)上公示24小時

　　進行買賣的網(wǎng)上簽約

　　去稅務部門繳納相關稅款

　　前往房屋權屬登記大廳進行登記

　　領取新房產(chǎn)證(買方名字)

　　算賬：需繳納綜合地價款52000元+房屋契稅7800元=59800元

　　計算方式：綜合地價款 最低過戶指導價格×建筑面積×10% 6500×80×10%=52000元

　　房屋契稅 最低過戶指導價格×建筑面積×3% 6500×80×1.5%=7800元

　　備注：140平米以下經(jīng)適房，房屋契稅稅率為1.5%；140平米以上經(jīng)適房，房屋契稅稅率為3%。

　　140平米以下，滿五年的經(jīng)濟適用房不用繳納營業(yè)稅；140平米以上，需要按照成交價和當初購買價的差額，繳納5.5%的營業(yè)稅。

　　- 背景

　　78個經(jīng)適房項目已滿5年

　　2008年北京出臺的《關于已購經(jīng)濟適用住房上市出售有關問題的通知》中，對于已購經(jīng)適房再上市，執(zhí)行“新房新辦法、老房老辦法”。新老經(jīng)適房按照簽訂購房合同在當年4月11日前、后為分水嶺。“新老經(jīng)適房”未滿5年都不得上市交易，滿5年后補交價款可以上市。但“新房”出售時補交金額根據(jù)原購經(jīng)適房時的價格和出售時同地段房屋狀況基本相似的普通商品房價差的70%補交，“老房”則按上市成交價的10%補交土地收益等價款。

　　據(jù)“鏈家地產(chǎn)”統(tǒng)計，目前北京存量的經(jīng)適房項目有108個，主要分布在昌平、朝陽、海淀、豐臺等地，其中昌平區(qū)最多。其中78個為入住滿5年，可以上市交易的項目。朝陽區(qū)百環(huán)家園二手經(jīng)適房的市場價已經(jīng)接近2萬元/平米，天通苑地區(qū)的二手經(jīng)適房市場價也超過了每平米11000元。(記者馬力)