自4月15日宣布提高二套房貸首付比例至50%和利率1.1倍政策后,一系列房地產(chǎn)調(diào)控新政出臺(tái)，至今已逾兩周。記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，部分郊區(qū)樓盤(pán)價(jià)格有一定降幅，華紡易城、中鐵·翰庭、紅杉國(guó)際公寓等城區(qū)項(xiàng)目均有不俗表現(xiàn)，太陽(yáng)公園、紅璽臺(tái)甚至上調(diào)價(jià)格。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，新政或促使城區(qū)和郊區(qū)樓盤(pán)市場(chǎng)分化，自住區(qū)域和投資區(qū)域價(jià)格分化。

　　郊區(qū)樓盤(pán)價(jià)格松動(dòng)

　　最近，一個(gè)“京城最有降價(jià)潛力樓盤(pán)TOP20排行榜”在網(wǎng)上廣為流傳，網(wǎng)友直呼預(yù)測(cè)得有道理。在該排行榜上，通州某樓盤(pán)以每平方米降價(jià)5000元名列排行榜榜首，第二三位樓盤(pán)也分布在通州。記者統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，這20個(gè)樓盤(pán)主要集中在房?jī)r(jià)短期內(nèi)瘋漲的北京郊區(qū)，主要分布在通州、大興、房山、昌平等區(qū)域。

　　北京中原三級(jí)市場(chǎng)研究總監(jiān)張大偉認(rèn)為，遠(yuǎn)郊房的居住價(jià)值相對(duì)較低，房地產(chǎn)新政和未來(lái)不斷加大的保障房供應(yīng)必將沖擊遠(yuǎn)郊商品房尤其是普通住宅，促使其價(jià)格向價(jià)值回歸。

　　全國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)盟秘書(shū)長(zhǎng)楊樂(lè)渝認(rèn)為，近期降價(jià)樓盤(pán)基本上都具有一個(gè)共同特點(diǎn)：前期漲價(jià)幅度過(guò)大。以通州為例，記者了解到，通州房?jī)r(jià)2005年為4000元/平方米左右，2009年初為8000元/平方米，房?jī)r(jià)翻一倍用了4年的時(shí)間；2009年11月沖破萬(wàn)元后，在通州新城利好刺激下，不到半年就直奔3萬(wàn)元/平方米。

　　據(jù)熒燦地產(chǎn)市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)，北京市存量房網(wǎng)簽量截止到4月27日總交易量達(dá)到29363套，提前趕超3月份的27219套大關(guān)。4月1日到4月14日存量房交易量為14534套，“新國(guó)十條”出臺(tái)后4月15日至4月27日交易量為14829套，成交量依然堅(jiān)挺；熒燦地產(chǎn)CBD區(qū)域的門(mén)店成交量也僅在一兩套之差。新政成效并未直接表現(xiàn)在交易量上，但是價(jià)格下跌信號(hào)提前顯現(xiàn)，“新國(guó)十條”前后，二手房成交價(jià)格平均跌幅10%-25%，通州、房山等郊區(qū)房?jī)r(jià)由領(lǐng)漲變領(lǐng)跌，而CBD等區(qū)域價(jià)格形勢(shì)依然看好。熒燦市場(chǎng)部經(jīng)理李娜表示：對(duì)于漲跌幅度變化如此之大的郊區(qū)，新政精準(zhǔn)地捅破了價(jià)格泡沫。而在城區(qū)價(jià)格泡沫較小，因此價(jià)格調(diào)整幅度相對(duì)不大。

　　城區(qū)樓盤(pán)相對(duì)堅(jiān)挺

　　和郊區(qū)樓盤(pán)表現(xiàn)迥異的是，城區(qū)樓盤(pán)鮮有明顯的降價(jià)行為。4月25日，位于CBD東擴(kuò)區(qū)、緊臨大悅城和地鐵6號(hào)線(xiàn)的華紡易城14號(hào)樓現(xiàn)房開(kāi)盤(pán)，每平方米均價(jià)3.2萬(wàn)元，主力戶(hù)型為144平米-183平方米的三居、四居，開(kāi)盤(pán)兩天銷(xiāo)售30多套，金額近2億元。項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)總監(jiān)顏巍向記者表示，政策對(duì)銷(xiāo)售確有一定的影響，但是感覺(jué)需求還是存在的。前來(lái)看房的鄭先生也向記者表示，今年以來(lái)北京房?jī)r(jià)漲幅確實(shí)不小，但政策對(duì)自己購(gòu)房的影響不大，碰到合適的房子還是會(huì)馬上出手。

　　另?yè)?jù)記者了解，此前均價(jià)不超過(guò)4萬(wàn)元/平方米的太陽(yáng)公元表示，五一之后售價(jià)將提高到4.5萬(wàn)元/平方米。預(yù)計(jì)5月開(kāi)盤(pán)的紅璽臺(tái)，開(kāi)盤(pán)均價(jià)55000元/平方米，相比4月份價(jià)格每平方米上漲逾萬(wàn)元。根據(jù)多家中介機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，在即將到來(lái)的5月份，京城將有56個(gè)項(xiàng)目入市銷(xiāo)售，其中有48個(gè)都屬于老項(xiàng)目后期，而且開(kāi)盤(pán)均價(jià)每平方米超過(guò)3萬(wàn)元，相比上月大幅提高。

　　北京中原三級(jí)市場(chǎng)研究部對(duì)在售100個(gè)商品房項(xiàng)目調(diào)查顯示，無(wú)折扣銷(xiāo)售的項(xiàng)目為32個(gè)，占比32%，大部分集中在五環(huán)以?xún)?nèi)，而且其中八成為老項(xiàng)目后期，已銷(xiāo)售比例比較高，開(kāi)發(fā)商表示價(jià)格不會(huì)下調(diào)；選擇打折銷(xiāo)售的68個(gè)項(xiàng)目中，選擇9.8-9.9折的占到了大半，大部分是全款客戶(hù)能夠享受更低的折扣，這些項(xiàng)目均位于五環(huán)之外。

　　華紡易城有關(guān)負(fù)責(zé)人也認(rèn)為，雖然短期市場(chǎng)勢(shì)必受到政策影響，但是由于北京將打造世界城市、CBD東擴(kuò)等因素利好，包括CBD區(qū)域在內(nèi)的城市稀缺地段需求仍將十分旺盛，尤其是一些配套完備的現(xiàn)房成熟社區(qū)，仍將保持競(jìng)爭(zhēng)力。

　　SOHO中國(guó)有限公司董事長(zhǎng)潘石屹認(rèn)為，目前七成地產(chǎn)上市公司手里都握有百億元現(xiàn)金，開(kāi)發(fā)商“太有錢(qián)了，短期內(nèi)主動(dòng)降價(jià)的可能性不大”。保利房地產(chǎn)董事長(zhǎng)李彬海則堅(jiān)信，短期內(nèi)樓市成交量或會(huì)受影響，但房?jī)r(jià)暴跌是不可能的。

　　自住需求保值學(xué)區(qū)房

　　海淀區(qū)有中小學(xué)370所，更有北大、清華等名校云集。在搜狐焦點(diǎn)網(wǎng)參與調(diào)查的買(mǎi)房上名校京城學(xué)區(qū)房調(diào)查結(jié)果顯示：有91.6%的人關(guān)注學(xué)區(qū)房，其中有五成買(mǎi)房人的購(gòu)買(mǎi)意愿歸屬中關(guān)村及其輻射區(qū)域。專(zhuān)家表示，這一區(qū)域的高性?xún)r(jià)比樓盤(pán)更容易吸引購(gòu)房人。

　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，自住需求的大量積壓是中關(guān)村、上地一帶的學(xué)區(qū)房銷(xiāo)售順暢的一大重要原因。中關(guān)村、上地區(qū)域擁有眾多高新技術(shù)企業(yè)，就業(yè)人口非常之多，購(gòu)房需求相當(dāng)旺盛。然而，整個(gè)區(qū)域內(nèi)的住宅僅占30%。長(zhǎng)期供應(yīng)不足造成需求的大量積壓，導(dǎo)致上述區(qū)域的住房更為保值。

　　據(jù)記者在領(lǐng)秀新硅谷四期開(kāi)盤(pán)現(xiàn)場(chǎng)所了解的情況來(lái)看，購(gòu)買(mǎi)該項(xiàng)目的客戶(hù)90%以上為首套自住和改善型自住。購(gòu)買(mǎi)者多為項(xiàng)目附近在上地信息產(chǎn)業(yè)基地、中關(guān)村軟件園工作的IT精英以及周邊科研所的研究人員和大學(xué)教師。據(jù)了解，該項(xiàng)目此次推出的公寓產(chǎn)品戶(hù)型實(shí)用，其中一居、二居在區(qū)域市場(chǎng)極其稀缺，加上項(xiàng)目緊鄰城鐵，出行便利，受客戶(hù)青睞。

　　此外，隨著“80后”逐步進(jìn)入適婚年齡，剛性自住需求日漸增多，記者從偉嘉安捷等貸款機(jī)構(gòu)了解到：目前30歲以下的購(gòu)房人占到首次貸款群體的70%，這部分群體由父母資助購(gòu)買(mǎi)婚房的現(xiàn)象較為普遍，體現(xiàn)出非常明顯的“跨代消費(fèi)”的特征。

　　從長(zhǎng)遠(yuǎn)看，北京樓市的“自住需求”依然比較旺盛�！翱绱�消費(fèi)”提高了部分“自住需求”的現(xiàn)實(shí)支付能力，未來(lái)由父母資助子女購(gòu)房的情況仍將持續(xù)。

　　綜上，業(yè)內(nèi)專(zhuān)家表示，在高頻率的調(diào)控背景下，自住型購(gòu)房者選房可優(yōu)先考慮以上地、中關(guān)村區(qū)域?yàn)榇�表的學(xué)府區(qū)，這些區(qū)域的住房相對(duì)更具保值潛力。一個(gè)佐證是，金融危機(jī)后，全市二手房成交量下跌近13%，但海淀區(qū)二手房卻表現(xiàn)出較強(qiáng)的抗跌性，反而上漲近2%。不過(guò)，這位專(zhuān)家指出：投資者仍需慎重。

　　老盤(pán)更受青睞

　　隨著北京北部大中關(guān)村規(guī)劃的確立，中關(guān)村、上地-清河區(qū)域未來(lái)發(fā)展前景日趨向好。城市化進(jìn)程的加快，將進(jìn)一步帶動(dòng)區(qū)域住宅市場(chǎng)更加迅猛發(fā)展。但受規(guī)劃影響，近兩年海淀區(qū)土地供應(yīng)嚴(yán)重不足，包括今年3月中旬成交的海淀區(qū)東升鄉(xiāng)住宅用地在內(nèi)，從2009年至今，海淀區(qū)僅成交了3塊住宅用地，從開(kāi)發(fā)周期來(lái)看，年內(nèi)僅有1個(gè)項(xiàng)目可能入市。可以說(shuō)，土地供應(yīng)的稀缺是造成住宅市場(chǎng)供需失衡的主要原因。具體到中關(guān)村、上清板塊，則更加面臨新盤(pán)“斷頓”之憂(yōu)。

　　近期新政的出臺(tái)，使樓市前景日趨復(fù)雜。但業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，在政府調(diào)控力度日益加大的背景下，以自住需求為主、市場(chǎng)供應(yīng)稀缺、區(qū)域配套成熟的項(xiàng)目將受新政影響較小，有望成為支撐一手住宅市場(chǎng)的主力。

　　作為上清板塊罕有的成熟低密大盤(pán)的最后一期，此次領(lǐng)秀新硅谷四期推出的公寓產(chǎn)品建筑形態(tài)為板式小高層，主力戶(hù)型為66平米純南一居、95平米通透兩居和140平米陽(yáng)光三居，主要面向首次置業(yè)和改善型自住客戶(hù)。領(lǐng)秀的部分準(zhǔn)業(yè)主表示，之所以愿意購(gòu)買(mǎi)該項(xiàng)目最后一期，是由于上清區(qū)域配套成熟，軌道交通便利，相比新開(kāi)發(fā)區(qū)域的樓盤(pán)，性?xún)r(jià)比更高。

　　據(jù)了解，目前中關(guān)村、上清板塊的大部分房源幾乎都是老盤(pán)的后期。因此，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，在幾無(wú)新盤(pán)供應(yīng)的上清區(qū)域，以領(lǐng)秀新硅谷為代表的老盤(pán)得以保持平穩(wěn)的銷(xiāo)售勢(shì)頭自然在情理之中。