傳統(tǒng)的金三月今年似乎有點(diǎn)成色不足。作為一年一度“樓市風(fēng)向標(biāo)”的“上海之春”房交會(huì)上雖參觀人數(shù)14萬人次達(dá)到歷年之最，但現(xiàn)場(chǎng)成交金額不足1億元，同比下滑近20%�！斑@說明市場(chǎng)需求很大，但主要由于買賣雙方價(jià)格分歧較大，雙方都沒‘松手’，博弈在升級(jí)，但主動(dòng)權(quán)依然掌控在開發(fā)商這邊。”上海富陽(yáng)物業(yè)咨詢有限公司執(zhí)行董事張秀華告訴筆者：“三月并沒有出現(xiàn)‘小陽(yáng)春’的全面復(fù)蘇。”究其原因，張秀華用八個(gè)字來解釋開發(fā)商目前的心態(tài)：“手中有糧，心中不慌�！痹谒�看來：眾多開發(fā)商手中“糧草充足”，在政府、開發(fā)商、剛需客戶和投資者四方博弈過程中，更顯從容不迫。目前剛需的進(jìn)一步積聚，市場(chǎng)供需的嚴(yán)重不平衡，政策面保持房?jī)r(jià)穩(wěn)定的主基調(diào)，城市化進(jìn)程中世博效應(yīng)的進(jìn)一步釋放等等，所有這些都使開發(fā)商相信“銀四月”將名實(shí)相副，樓市將開始回暖復(fù)蘇。

　　事實(shí)證明：上海2010年4月份絕大多數(shù)新盤開盤的價(jià)格穩(wěn)中有升，一些熱點(diǎn)新盤更會(huì)隨行就市水漲船高。比如4月將要開盤的大華錦繡華城，精裝修房均價(jià)約 3.5-4萬元/平方米，而去年其毛坯房售價(jià)為3萬元/平方米。松江lomo森活將推出60-130平方米的公寓，報(bào)價(jià)1萬/平方米，比去年年末8300元/平方米的均價(jià)上漲了1700元/平方米，增幅20%。臨港新城新盤滴水湖馨苑，預(yù)計(jì)開盤價(jià)約1萬元/平方米，比2009年12月上漲約2000元/平方米。

　　小戶型仍是“主打”

　　受市場(chǎng)剛需影響和政府對(duì)中小套型和中低價(jià)位房屋的重視，4月普通住宅市場(chǎng)推出的戶型多為2房或者小3房。據(jù)筆者不完全統(tǒng)計(jì)，在4月新推的48個(gè)樓盤中，有28個(gè)樓盤新房源中將有部分或者全部為小戶型公寓。如閘北大華陽(yáng)城貴都將在4月推出一批2房、3房精裝公寓，面積在89-112平方米之間、寶山顧村的東方帕堤歐在4月中旬將推出一批80-90平方米的小高層。作為本月的供應(yīng)大戶，浦東新區(qū)12個(gè)新推樓盤中，除金地灣流域外，其他11個(gè)樓盤均有小面積房源推出。如港城滴水湖馨苑將推出100多套80平方米兩房、鉑庭會(huì)推出87平方米兩房和92平方米三房。

　　此外，楊浦、虹口等中心區(qū)也有相當(dāng)一部分小戶型將面市。位于北外灘的樓盤馥敦坊就是其中的典型代表。在前期大戶型取得市場(chǎng)成功之后，該項(xiàng)目的5號(hào)樓小戶型也將于近日“面市”， 盡管尚未正式發(fā)售，超高的性價(jià)比已經(jīng)讓其未售先熱。該樓盤相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，即將推出的5號(hào)樓總計(jì)房源181套，以小戶型為主，總建筑面積約為1.5萬平方米，均價(jià)在3.1萬元/平方米左右。

　　“市中心樓盤的地段優(yōu)勢(shì)始終是應(yīng)對(duì)樓市“寒流”的有力保障，高品質(zhì)而又把面積控制的比較合理的小戶型住宅，無疑受到了市場(chǎng)的熱烈追捧�！睆埱玮�指出。在上述小戶型集中的區(qū)域中依舊可以找到性價(jià)比高的項(xiàng)目。如盧灣、靜安、黃浦等傳統(tǒng)的中心城區(qū)的新房供應(yīng)量日益減少且價(jià)格成倍走高，越來越多的購(gòu)房者開始將視線轉(zhuǎn)移到北外灘這樣的潛力中心區(qū)域。在南外灘，不少樓盤的價(jià)格已經(jīng)直逼10萬元/平方米。隨著白金灣等區(qū)域代表性樓盤價(jià)格的不斷走高，北外灘的整體房?jī)r(jià)也將迎來新的突破口。而位于周康板塊的綠地東上海、位于九亭的中大九里德等。這個(gè)環(huán)間位置的住宅均價(jià)在15000-20000元/平方米之間，屬于目前上海的價(jià)格洼地，而隨著軌道交通的開通，也已縮短了與市區(qū)的距離，并且配套等均已較為成熟，成為目前上海最值得“淘”的環(huán)間位置。

　　高端物業(yè)供應(yīng)扎堆

　　“一直想在中心區(qū)置業(yè)的買房者們4月將有著不少值得出手的好機(jī)會(huì)�！睆埱玮�透露：盧灣、長(zhǎng)寧、徐匯、虹口、閘北、楊浦等傳統(tǒng)市中心區(qū)域在4月新盤扎堆上市。其中盧灣區(qū)的豐盛皇朝的報(bào)價(jià)更是高達(dá)60000元/平方米，為豪宅供應(yīng)添磚加瓦。在張晴怡看來，市中心區(qū)域的供應(yīng)相對(duì)較為稀缺，所以項(xiàng)目入市都能獲得較為不俗的銷售業(yè)績(jī)，相信4月集中上市的市中心區(qū)域項(xiàng)目，對(duì)整體樓市的均價(jià)將會(huì)造成進(jìn)一步拉升。

　　“以去年加在舊城改造的推動(dòng)下，4月市中心高檔公寓的推盤量也在增加。而多達(dá)15個(gè)的別墅項(xiàng)目中，頂級(jí)項(xiàng)目和大眾項(xiàng)目也都有涵蓋，位于馬橋綠城玫瑰園、御濤園分別是5000千級(jí)和2000千級(jí)別墅的領(lǐng)跑者，保利、綠城、朗詩(shī)等也都有居家型別墅供應(yīng)�？梢�，4月預(yù)期上市高端房源體量之大、產(chǎn)品之豐富�！敝蟹啃欧治鲅�建雄表示。

　　根據(jù)薛建雄的分析：投資者對(duì)別墅市場(chǎng)的需求仍然旺盛，并且這部分需求更趨向于一些大型項(xiàng)目的首期產(chǎn)品，因?yàn)檫@些產(chǎn)品都會(huì)有較大的價(jià)格增長(zhǎng)空間。而一些機(jī)構(gòu)投資者則更傾向于“地王”的周邊項(xiàng)目和少數(shù)高檔住宅周邊的項(xiàng)目，例如將要推項(xiàng)目的馬橋板塊別墅以及黃浦江世博周邊的可整購(gòu)項(xiàng)目近期成為市場(chǎng)熱點(diǎn)�！榜R橋板塊的御濤園4月將推出了近200套獨(dú)棟別墅，0.175的超低容積率將使其產(chǎn)品具有不可復(fù)制性，別墅建筑面積300-500平方米，預(yù)期售價(jià)1500萬/棟起，此售價(jià)已經(jīng)直追佘山、西郊、花木等高端別墅區(qū)價(jià)格了。馬橋板塊集中了大量的品牌開發(fā)商，和記黃埔、綠城、凱雷、天安中國(guó)、中華企業(yè)等大牌企業(yè)帶來的高端別墅項(xiàng)目使馬橋板塊產(chǎn)生聚集效應(yīng)，在交通、配套進(jìn)一步完善的情況下，高端別墅的稀缺性將吸引更多的投資置業(yè)者�！睆埿闳A非�？春民R橋板塊。本報(bào)地產(chǎn)評(píng)論員 房蓉