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    新年上海首個(gè)房展陷困局 樓市走向面臨四難題
2010年03月22日 14:30 來(lái)源:新聞晚報(bào) 發(fā)表評(píng)論  【字體:↑大 ↓小

  盡管猶抱琵琶半遮面,新年上海首個(gè)春季房展、有著”樓市風(fēng)向標(biāo)”之稱(chēng)的上海之春房產(chǎn)展示交易會(huì)仍如約而至,歷經(jīng)四天,于昨天落下帷幕。

  據(jù)主辦方統(tǒng)計(jì),此次房展會(huì)中觀望成為主基調(diào),預(yù)計(jì)現(xiàn)場(chǎng)的實(shí)際成交量較去年下滑近20%。以“報(bào)春”為目的的“上海之春”,今年卻無(wú)力以火爆的訂購(gòu)場(chǎng)面而告終結(jié)。

  此次展會(huì)上,大部分樓盤(pán)依舊是千呼萬(wàn)喚未始出,開(kāi)盤(pán)時(shí)間、價(jià)格尚無(wú)定論。眾多“大牌”房企的集體缺席,更可以反映出目前房企依舊迷茫、惜售的心態(tài)。專(zhuān)家分析指出,開(kāi)發(fā)商長(zhǎng)期看好房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展,而短期內(nèi)在政策緊縮的預(yù)期下持觀望態(tài)勢(shì)。

  那么,未來(lái)上海房?jī)r(jià)到底是漲還是跌?2010年初,國(guó)家樓市調(diào)控的大背景下,申城房地產(chǎn)市場(chǎng)仍然陷于“高位盤(pán)整”的困局當(dāng)中,其未來(lái)發(fā)展態(tài)勢(shì)卻給樓市走向何方出了一道又一道的難題。

  難題一:

  房展會(huì)能否刺激成交量?

  有著上海樓市風(fēng)向標(biāo)之稱(chēng)的“上海之春”房展會(huì),這幾天吸引著眾多購(gòu)房者前來(lái)參觀,但是,經(jīng)過(guò)此輪從中央到地方的密集調(diào)控,購(gòu)房者逐漸在高房?jī)r(jià)面前選擇了觀望。

  昨天是房展會(huì)的最后一天,據(jù)記者現(xiàn)場(chǎng)觀察,房展會(huì)并未出現(xiàn)預(yù)計(jì)中的周末觀展高峰,與樓盤(pán)展位前圍觀人氣相比,最后一日”清倉(cāng)”發(fā)獎(jiǎng)現(xiàn)場(chǎng),排隊(duì)領(lǐng)獎(jiǎng)成為一大熱點(diǎn)。

  “上海樓市正處于量跌價(jià)漲的階段!鄙虾S油康禺a(chǎn)研究中心副主任陸騎麟表示,對(duì)于成交量的減少,最主要的原因是供應(yīng)的無(wú)法跟進(jìn),而價(jià)高也間接導(dǎo)致了透支購(gòu)買(mǎi)力,無(wú)法形成有效的需求,只有供應(yīng)增加的情況下,價(jià)格才有可能出現(xiàn)調(diào)整,成交才會(huì)活躍。

  然而,論及市場(chǎng)供應(yīng),作為歷年開(kāi)發(fā)商兵家必爭(zhēng)之地的“上海之春”房展會(huì),今年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商出席之少可謂稱(chēng)奇。不僅萬(wàn)科、保利、招商、金地等四大開(kāi)發(fā)商集體缺席,就連強(qiáng)勢(shì)進(jìn)入上海的龍湖、綠城等開(kāi)發(fā)商也沒(méi)有露臉。房展會(huì)上只有綠地、大華、中華企業(yè)和盛高四家品牌開(kāi)發(fā)商布展迎客。而其余的樓盤(pán)大多是一些不知名的中小型開(kāi)發(fā)企業(yè)。

  由于少了開(kāi)發(fā)商特別是在業(yè)內(nèi)有話(huà)語(yǔ)權(quán)的品牌開(kāi)發(fā)商的參與,購(gòu)房者在本次房展會(huì)上的選擇余地更少。不僅市中心區(qū)域沒(méi)有新盤(pán)推出,就連閔行、松江、浦東(原)等歷年的住宅供應(yīng)大戶(hù)推出的新樓盤(pán)也寥寥無(wú)幾,很多購(gòu)房者轉(zhuǎn)遍房展會(huì)手中拿的感興趣的樓書(shū)沒(méi)有幾份,更有不少購(gòu)房者嘆息現(xiàn)在的房展會(huì)一年不如一年。

  “房展會(huì)遭到開(kāi)發(fā)商的冷落,這也意味著未來(lái)一段時(shí)間內(nèi)開(kāi)發(fā)商推盤(pán)的動(dòng)力不足!睗h宇地產(chǎn)分析人士指出。陸騎麟補(bǔ)充道,多數(shù)知名房企都不看重此次房展會(huì),也沒(méi)有參與此次房展會(huì),因此對(duì)于增加供應(yīng)、刺激樓市成交的回升難度較大。

  難題二:

  購(gòu)房?jī)?yōu)惠真的“可以有”?

  “上海之春”房展會(huì)上,開(kāi)發(fā)商推出了一些價(jià)格優(yōu)惠的措施,幅度沒(méi)有很大,主要是因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商在資金不緊張的情況下,不可能主動(dòng)降價(jià)求售。而目前房?jī)r(jià)過(guò)高也是個(gè)不爭(zhēng)的事實(shí),開(kāi)發(fā)商即使在如此高房?jī)r(jià)下無(wú)法形成成交,也要通過(guò)小幅度的優(yōu)惠吸引購(gòu)房者。

  與去年房展形成反差,展會(huì)中銷(xiāo)售人員主動(dòng)招呼,熱情介紹,架勢(shì)少了,親切多了。樓未開(kāi)盤(pán),還主動(dòng)告之其周邊二手房?jī)r(jià)格,邀你留下聯(lián)系電話(huà)以便開(kāi)盤(pán)通知。

  上海中原研究咨詢(xún)部經(jīng)理龔敏分析認(rèn)為,大部分樓盤(pán)銷(xiāo)售人員和言悅色、小心試探的口吻足以證明,目前房企底氣略顯不足,斷然沒(méi)有了往年有房不愁賣(mài)的傲慢情緒。

  記者從現(xiàn)場(chǎng)了解到,很多樓盤(pán)打折的現(xiàn)象并沒(méi)有在展會(huì)現(xiàn)場(chǎng)呈現(xiàn),整個(gè)房展會(huì)上幾乎沒(méi)有任何公開(kāi)的打折信息。與之相反,借助軌道交通、“大虹橋”等諸多概念,不少樓盤(pán)相比年前還有一定幅度的上漲。比如中環(huán)一號(hào),展會(huì)報(bào)價(jià)為21000~22000元/平米,比三個(gè)月前上漲1000元/平米;綠地領(lǐng)海展會(huì)報(bào)價(jià)為11000元/平米,比三個(gè)月前上漲10%。

  還有一些樓盤(pán)促銷(xiāo)比較“搞”。房展會(huì)上即便有也是尾盤(pán)促銷(xiāo),如藝泰安邦,打出限量15席,限時(shí)九折,總價(jià)78萬(wàn)元起口號(hào),初算下來(lái)單價(jià)大概13000元/平方米左右,該盤(pán)位于浦東(南匯)惠南板塊,據(jù)房地產(chǎn)交易中心數(shù)據(jù)顯示,該盤(pán)去年11月均價(jià)9400元/平方米,今年1月份成交均價(jià)13006元/平方米,其實(shí)只是與今年1月相比沒(méi)有漲價(jià)而已。

  又如,位于青浦明珠路的西郊美德苑,屬于徐涇別墅區(qū)板塊,由于周邊并無(wú)近距離的軌道交通的支撐,而17000元/平方米價(jià)格實(shí)在難以令人心動(dòng),于是打出了在房展會(huì)期間購(gòu)房送5萬(wàn)元家電或等價(jià)值抵用券的促銷(xiāo)活動(dòng)。

  難題三:

  異地置業(yè)逼近主流?

  在總共四天的展會(huì)期間,上海內(nèi)環(huán)以?xún)?nèi)的銷(xiāo)售樓盤(pán)為數(shù)不多,中環(huán)以?xún)?nèi)也不多,一半以上皆為外環(huán)外及外地項(xiàng)目。

  據(jù)主辦方介紹,今年房展會(huì)三成以上為異地樓盤(pán),近至上海周邊的江蘇昆山、太倉(cāng),中等距離的有浙江嘉興、安徽黃山等,更遠(yuǎn)的甚至包括海南、三亞以及海外樓盤(pán)。

  但從現(xiàn)場(chǎng)看,比較受歡迎的仍是上海本地的樓盤(pán),即使是寶山、松江、青浦、奉賢等非中心城區(qū)樓盤(pán),都有市民扎堆圍著打聽(tīng)房?jī)r(jià)。

  據(jù)記者現(xiàn)場(chǎng)觀察,浙江嘉興、江蘇太倉(cāng)、以及蘇州工業(yè)園區(qū)的項(xiàng)目展位前仍駐足了不少參觀人群。不少購(gòu)房者在聽(tīng)到”均價(jià)4000元/平米,上海一套公寓,嘉興一套別墅”時(shí),便開(kāi)口詢(xún)問(wèn)距離、房型等問(wèn)題。

  “上海房?jī)r(jià)嘛太貴了呀,4000元/平方米哪里找啊,不過(guò)外地有點(diǎn)遠(yuǎn),還是要考慮一下。”劉女士一家三口來(lái)逛房展會(huì),看了一圈后連連搖頭,表示價(jià)格太“結(jié)棍”。

  據(jù)江蘇五洋房產(chǎn)有限公司投資部副經(jīng)理盧濤介紹,此次房展會(huì)有很多的外地樓盤(pán)參與,價(jià)格優(yōu)勢(shì)明顯,現(xiàn)在上海周邊城市的配套設(shè)施都很不錯(cuò),同時(shí)軌道交通和高速公路建成也降低了交通成本。據(jù)悉,此次房展會(huì)上某一蘇州樓盤(pán)最低價(jià)為1800元/平米。

  陸騎麟指出,異地置業(yè)最主要還是這部分購(gòu)房者無(wú)法承受上海的高房?jī)r(jià)而選擇相對(duì)交通便捷的上海周邊區(qū)域,但是隨著2009年的房?jī)r(jià)上漲,這些區(qū)域的房?jī)r(jià)優(yōu)勢(shì)漸漸被弱化。

  “此次房展會(huì)周邊城市的項(xiàng)目不是少數(shù),但是關(guān)注度應(yīng)該也會(huì)有所減少!标戲T麟還說(shuō),那么相對(duì)上海更遠(yuǎn)一些的地方,如滬杭沿線(xiàn)、滬寧沿線(xiàn)的城市等關(guān)注度可能會(huì)提升。

  難題四:

  “上海之春”后走向如何?

  不久前全國(guó)“兩會(huì)”剛剛結(jié)束,北京“新地王”就噴薄而出。這讓政府和樓市調(diào)控政策、效果處于異常尷尬的境地。政策在平抑房?jī)r(jià),而現(xiàn)實(shí)的房地產(chǎn)市場(chǎng)卻事與愿違。高地價(jià)、高房?jī)r(jià)、高消費(fèi)、高壓力,已成為普通購(gòu)房者心中的難言之痛。

  “本屆房展會(huì)是否會(huì)成為上半年樓市走向的風(fēng)向標(biāo),這很難確定,但是會(huì)對(duì)上海樓市短時(shí)間內(nèi)成交的提升發(fā)揮作用的!标戲T麟預(yù)測(cè)。

  相關(guān)數(shù)據(jù)顯示,時(shí)至今日,在“高位盤(pán)整”的狀態(tài)下,上海樓市的成交、供應(yīng)都異常慘淡,開(kāi)發(fā)商繼續(xù)捂盤(pán),購(gòu)房者對(duì)于樓市的“觀望”態(tài)度日趨明顯。

  這種“觀望”包括三方面:首先,投資需求旺盛導(dǎo)致的高房?jī)r(jià),高房?jī)r(jià)導(dǎo)致潛在購(gòu)房者購(gòu)買(mǎi)力透支,購(gòu)房者由買(mǎi)不起房子到更加買(mǎi)不起房子,由此而推遲購(gòu)房計(jì)劃;其次,樓市調(diào)控導(dǎo)致購(gòu)房者對(duì)于未來(lái)樓市房?jī)r(jià)上漲預(yù)期下降,購(gòu)房者期待房?jī)r(jià)下降,并且在尋找新的購(gòu)房時(shí)機(jī);再次,樓市處于“高位盤(pán)整”狀態(tài),此時(shí)開(kāi)發(fā)商繼續(xù)捂盤(pán),推高房?jī)r(jià),無(wú)論業(yè)內(nèi)還是業(yè)外,普遍認(rèn)為樓市存在泡沫,購(gòu)房者此時(shí)“觀望”購(gòu)房,符合正常購(gòu)房者置業(yè)思路。

  在這場(chǎng)博弈中,2010“上海之春”房展會(huì)如期到來(lái),業(yè)內(nèi)、外對(duì)此也期待眾多。開(kāi)發(fā)商期待好收成,購(gòu)房者期望有打折、促銷(xiāo),節(jié)約購(gòu)房開(kāi)支。

  那么這次房展實(shí)際效果如何?滬上房產(chǎn)界人士張宏偉指出,顯然,樓市3月“小陽(yáng)春”的局面是無(wú)法出現(xiàn)了。

  首先,開(kāi)發(fā)商與購(gòu)房者對(duì)于樓市的博弈時(shí)間遠(yuǎn)沒(méi)有結(jié)束,一直到今年的6月至8月之前,在此期間樓市將維持成交“量低價(jià)高”狀態(tài)。

  其次,從開(kāi)發(fā)商角度來(lái)說(shuō),如果調(diào)控政策可以持續(xù)1-2年,那么從回籠資金的角度考慮,開(kāi)發(fā)商有可能在半年后“降低身份”,真正亮出促銷(xiāo)打折牌。(楊冬)

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