十年前的外環(huán)外樓市，缺乏整體規(guī)劃以及相應(yīng)的配套支撐，不僅無(wú)過(guò)多產(chǎn)品供應(yīng)也基本無(wú)人問(wèn)津。如今，伴隨著樓市快速進(jìn)入上升通道，外環(huán)樓市都早已過(guò)萬(wàn)元關(guān)口，部分區(qū)域的價(jià)格漲幅已接近甚至超過(guò)中心城區(qū)，在缺乏區(qū)位優(yōu)勢(shì)等核心因素后，外環(huán)樓市究竟將面臨多少風(fēng)險(xiǎn)，將成為購(gòu)房者不得不關(guān)注的重點(diǎn)。

　　風(fēng)險(xiǎn)一：購(gòu)房成本上升，舒適度下降

　　現(xiàn)狀分析

　　陳先生一家2003年為了改善需求在浦東內(nèi)環(huán)買了一套100多平米的新房，當(dāng)時(shí)單價(jià)在3500元，一套房子總價(jià)38萬(wàn)元。陳先生非常滿意當(dāng)初的買房，僅用了38萬(wàn)就實(shí)現(xiàn)了住房改善，加上這兩年房地產(chǎn)市場(chǎng)的升值，目前這套房子總價(jià)已經(jīng)高達(dá)200多萬(wàn)，這一步不僅提高了生活需求，也實(shí)現(xiàn)了資產(chǎn)的升值。七年后的2010年，吳先生迫于結(jié)婚要買房，經(jīng)過(guò)兩代人的努力，吳先生首付款達(dá)到了80萬(wàn)，但根據(jù)目前銀行規(guī)定首付要滿4成的規(guī)定，吳先生的新房總價(jià)不可以超過(guò)200萬(wàn)，可是如今200萬(wàn)的房子看得上眼的都在外環(huán)以外，于是吳先生開(kāi)始了“上海游”，一圈下來(lái)吳先生感嘆，不少距離市中心1小時(shí)(地鐵)以上的地區(qū)，單價(jià)也超過(guò)了2萬(wàn)……

　　市場(chǎng)調(diào)查

　　十年飆升，舒適和價(jià)格成反比

　　上海自住房改制后，房子完成了商品化之路，自此以后房?jī)r(jià)開(kāi)始了攀升，這輪漲價(jià)最初是從市中心的房源開(kāi)始的，當(dāng)初徐家匯花園萬(wàn)元單價(jià)一度被視為“天價(jià)”，但是短短幾年后，這種漲幅開(kāi)始以內(nèi)環(huán)為點(diǎn)向外圍擴(kuò)張，到了2005年一些外環(huán)以外的板塊諸如九亭價(jià)格開(kāi)始提價(jià)，到了2007年不少外環(huán)外房源開(kāi)始逼近萬(wàn)元，到了2009年上海版圖內(nèi)沒(méi)有萬(wàn)元以下房源。到了2010年，外環(huán)以外2萬(wàn)房源已經(jīng)不是稀奇事。這種漲幅甚至已經(jīng)超過(guò)市中心的二手房，以黃浦區(qū)大興街一套1985、1986年的老公房為例，雖然單價(jià)也在2萬(wàn)元左右，但是因?yàn)槊娣e小，總價(jià)往往在80-100萬(wàn)之間浮動(dòng)。此外，黃浦、靜安、盧灣等區(qū)的老公房，單價(jià)也基本在2-3萬(wàn)元不等，一套50-60平米的二房，總價(jià)在100-150萬(wàn)元。

　　在價(jià)格上外環(huán)外的價(jià)格已經(jīng)趕超市區(qū)內(nèi)的老公房，但是在和舒適度相關(guān)的生活配套、公交出行乃至于面積上卻在逐年縮水，除了價(jià)格制約面積之外，外環(huán)外的配套一種是新的，由開(kāi)發(fā)商統(tǒng)一規(guī)劃的社區(qū)商業(yè)配套，這類商鋪人氣少，招商不足，難以滿足日常需求，而類似于醫(yī)院、圖書(shū)館、銀行等配套，又因?yàn)槿巳夯�礎(chǔ)少，顯得尤為空白。另一種是由老鎮(zhèn)基礎(chǔ)發(fā)展而起的配套，大多層次低，難以符合市區(qū)客，特別是青年人的需求。綜合對(duì)比，在價(jià)格相當(dāng)、面積差距縮小的情況下，外環(huán)外的競(jìng)爭(zhēng)力大大減弱，在購(gòu)買成本上升的同時(shí)，舒適度卻削減，成為上海人外移止步的一大心理障礙。

　　業(yè)內(nèi)支招

　　自主群體應(yīng)“重”居住“輕”產(chǎn)品

　　某位房地產(chǎn)商也直言，買房的需求因人而異，但是對(duì)于那些首次購(gòu)房的群體而言，應(yīng)綜合房子居住功能的性價(jià)比進(jìn)行選擇，對(duì)交通、價(jià)格、配套的考慮應(yīng)該要高于對(duì)是否會(huì)升值、品質(zhì)等元素的考慮。華東師范大學(xué)房地產(chǎn)系華偉認(rèn)為，近幾年上海的城市化進(jìn)程在加快，隨著這些地區(qū)交通配套的跟進(jìn)，也有越來(lái)越多的人選擇在外環(huán)以外置業(yè)，這是一種趨勢(shì)，但是不代表消費(fèi)者盲目地選擇一些所謂的規(guī)劃區(qū)域，相反對(duì)于一些規(guī)劃尚未落實(shí)、價(jià)格卻被炒高的區(qū)域，消費(fèi)者要做出理性的判斷。對(duì)于青年置業(yè)者而言，理性、梯度消費(fèi)的關(guān)鍵，就是根據(jù)自身?xiàng)l件、能力來(lái)選擇適合自身的居所，如果你選的房子僅僅因?yàn)槲磥?lái)有地鐵，房子外立面漂亮，價(jià)格卻是自己無(wú)法承受的，那么就可以從小戶的二手房起步。

　　風(fēng)險(xiǎn)二：租金回報(bào)過(guò)低，150年收成本

　　現(xiàn)狀分析

　　金小姐名下有一套位于盧灣區(qū)的老公房，總面積在60平米，全裝修，目前出租在外，租金為4000元。這套房子金小姐是2009年購(gòu)得的，總價(jià)為130余萬(wàn)。這樣算來(lái)，金小姐30年不到就可以收回購(gòu)房成本。租金回報(bào)率3.4%(假設(shè)是全額付款)。

　　季先生在顧村有一套100平米的新房，全裝修，掛牌在外，租金每月為1000元，這套房子也是2009年買下的，總價(jià)180萬(wàn)，租金回報(bào)率為0.6%(假設(shè)全額付款)，也就是說(shuō)150年才能收回成本。以上計(jì)算全部沒(méi)有算入資產(chǎn)的機(jī)會(huì)成本，也就是說(shuō)這些錢用于其他投資所獲得收益的可能，但很清楚投資于老公房，意味著資產(chǎn)的有限投資，但是后者除非把房子出售，否則資產(chǎn)無(wú)限期投入，也無(wú)法在70年內(nèi)收回成本。

　　市場(chǎng)調(diào)查

　　租金回報(bào)不足0.6%，月租800仍愁租

　　記者近日走訪了多家中介門店，發(fā)現(xiàn)市區(qū)特別是醫(yī)院、學(xué)校附近房子月租金很高，其中靜安靠近南京西路區(qū)域，因?yàn)榈囟魏茫�周邊高檔辦公樓林立，不僅容易出租，而且租客以眾多境外客居多，一套50-60平米的房子可以租到4000-5000元。中原地產(chǎn)靜安門店的工作人員告訴記者，周邊的老公房一般掛牌不到兩天就會(huì)被人租掉，而且越是裝修好的越容易出租。

　　但是隨著距離市區(qū)越遠(yuǎn)，租金情況就出現(xiàn)很大的區(qū)別，比如在中環(huán)附近，記者從某家名為新世界的中介門店看到，一套70-80平米的房子租金在2500-3000元不等，而到了外環(huán)以外，不少中介只有出售沒(méi)有出租房源，某位不知名的中介門店工作人員表示，這里租房很困難，一般需求客都是外來(lái)打工者，收入低，一般能承受的就是500-800元的房子。

　　業(yè)內(nèi)支招

　　租金回報(bào)應(yīng)被視為購(gòu)房元素

　　某位長(zhǎng)期工作于中介門店的工作人員告訴記者，一般市中心的交易以租為主，內(nèi)中環(huán)的租、售各半，到了外環(huán)以外就沒(méi)有租客的身影了。不少高端投資客在市區(qū)投資靠租金，而一些小投資客則會(huì)在周邊區(qū)域“炒房”，以獲得短期收益。從這點(diǎn)也反面印證，中心區(qū)域房子值得長(zhǎng)期持有，而外環(huán)外的許多投資都是含有泡沫的。

　　風(fēng)險(xiǎn)三：預(yù)期炒作下的調(diào)整風(fēng)險(xiǎn)

　　現(xiàn)狀分析

　　從中介門店關(guān)于租金回報(bào)率分析上，又可以引發(fā)另一個(gè)問(wèn)題——物業(yè)升值，可以說(shuō)很多人在選擇購(gòu)買外環(huán)以外住房的時(shí)候，即使知道租金回報(bào)低，但是出于某種升值的預(yù)期，也愿意中短期持有，以期獲利，如果一套2009年初以80萬(wàn)買入的二房，到目前拋出，忽略利息、交易等成本，獲利50萬(wàn)幾乎是輕而易舉。但是在市中心，同樣80萬(wàn)的房子，2009年初至今漲幅空間有限，升值獲利不會(huì)超過(guò)20萬(wàn)，這就讓不少懷有類似“西部夢(mèng)想”的人繼續(xù)鋌而走險(xiǎn)。外環(huán)外的房子會(huì)只漲不跌嗎？面對(duì)政策蜜月期結(jié)束的預(yù)期，外環(huán)外高泡沫下的高回調(diào)風(fēng)險(xiǎn)，將成為高價(jià)購(gòu)置外環(huán)區(qū)域的最大風(fēng)險(xiǎn)。

　　市場(chǎng)調(diào)查

　　“炒”出來(lái)的高價(jià)

　　就如本報(bào)之前所列的，從2009年初至今外環(huán)區(qū)域的房?jī)r(jià)漲幅遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于中心區(qū)域的房?jī)r(jià)，除此之外外環(huán)以外還不斷有新的預(yù)期，比如軌道交通、人文環(huán)境、品質(zhì)創(chuàng)新乃至于政府利好，這些因素都可以使得一個(gè)原本一文不值的區(qū)域瞬間變得一房難求，而縱觀發(fā)生這些利好的區(qū)域，都是新興區(qū)域，比如5年前的三林、三年前的真如、兩年前的大虹橋、一年前的周康和川沙，而相比于市中心的寸土寸金，很難再有如此大的預(yù)期可以帶動(dòng)房?jī)r(jià)在短期內(nèi)額大幅上漲。此外，地王的刺激也對(duì)價(jià)格產(chǎn)生影響，以近期市場(chǎng)推出的土地來(lái)看，金地拿下的青浦徐涇和青浦趙巷、綠地拍得的寶山、保利摘得的嘉定新城、中華企業(yè)、萬(wàn)科、招商等萬(wàn)元地價(jià)競(jìng)得的松江新城，給周邊市場(chǎng)形成一種刺激，以松江新城的土地為例，一塊樓板價(jià)在1.6萬(wàn)元的土地，加上建材成本，進(jìn)入市場(chǎng)的價(jià)格一般都會(huì)在30000元左右，這樣的預(yù)期下必定會(huì)帶動(dòng)周邊房?jī)r(jià)的跟漲，同樣這種刺激在市中心不能被復(fù)制。

　　但實(shí)際被預(yù)期炒作起來(lái)的區(qū)域在市場(chǎng)震蕩期遭遇調(diào)整的案例一直沒(méi)有被忘記，2008年被9號(hào)線炒作起來(lái)的九亭板塊，10余個(gè)樓盤齊打價(jià)格戰(zhàn)，價(jià)格降幅最高的一度達(dá)到40%，即使目前九亭的價(jià)格在整體行情的帶動(dòng)下不斷向1.6-1.7萬(wàn)逼近，但是周邊的配套和多年前沒(méi)有多大改觀，配套層級(jí)依然過(guò)于平民，無(wú)法滿足青年住客的需求，很難說(shuō)這樣的價(jià)格在市場(chǎng)調(diào)整期會(huì)具備怎樣的抗跌性。

　　而土地市場(chǎng)，地王的產(chǎn)生的確會(huì)給區(qū)域增加刺激，但是蘇寧地產(chǎn)被迫退地、新江灣城2萬(wàn)樓板價(jià)在2008年經(jīng)歷攻堅(jiān)戰(zhàn)，都在告誡著后來(lái)的投資客，如果之前的樓市漲速無(wú)法復(fù)制，地王的風(fēng)險(xiǎn)就無(wú)法預(yù)測(cè)，而這些風(fēng)險(xiǎn)最終的承擔(dān)者將是可憐的高價(jià)買房者。

　　業(yè)內(nèi)支招

　　不成熟意味著不保值

　　知名地產(chǎn)評(píng)論員范偉國(guó)認(rèn)為，房地產(chǎn)的公共設(shè)施配套才是決定價(jià)格的最核心因素，從這點(diǎn)來(lái)說(shuō)占據(jù)公共設(shè)施配套越多，包括交通、商業(yè)、醫(yī)療衛(wèi)生、文化教育等，價(jià)格更高也就越保值。但是目前不少外環(huán)外板塊，僅僅憑借一些預(yù)期就短期內(nèi)價(jià)格大漲，內(nèi)部的配套尚未完善，這樣的房?jī)r(jià)嚴(yán)重透支，必然會(huì)迎來(lái)一輪理性的回歸。

　　某位不愿透露姓名的業(yè)內(nèi)人士表示，利用預(yù)期炒作價(jià)格是許多投機(jī)人士的專利，但是對(duì)于普通購(gòu)房者而言，如果辨別潛力區(qū)、泡沫區(qū)很重要，不然辛辛苦苦積攢的購(gòu)房款就被許多投機(jī)者制造的風(fēng)險(xiǎn)買單。