早在2002年因首先推出總價(jià)超過(guò)一億元的別墅，而贏得上海別墅“一哥”之稱的上海紫園，上周以僅僅兩套共4354平方米的成交面積，登上該市上周(3.1~3.7)商品住宅成交面積前3名。

　　而更令人意外的是，據(jù)佑威樓市通的系統(tǒng)數(shù)據(jù)顯示，上海紫園成交的上述房源成交均價(jià)僅為24866元/平方米，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于6.5萬(wàn)元/平方米的網(wǎng)上參考價(jià)。而上海的另一家數(shù)據(jù)監(jiān)測(cè)機(jī)構(gòu)——中房信給出的監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，上海紫園最新成交的兩棟別墅成交均價(jià)是56818元/平方米。上述價(jià)格雖然高出佑威樓市通的監(jiān)測(cè)，但卻遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于網(wǎng)上參考價(jià)，也遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于之前開發(fā)商的報(bào)價(jià)。

　　上海紫園上述兩棟別墅的低價(jià)成交似乎表明，上海樓市正與開發(fā)商熱盼的小陽(yáng)春漸行漸遠(yuǎn)。不僅成交量持續(xù)低迷，開發(fā)商新推房源的售價(jià)也開始呈現(xiàn)往下走的趨勢(shì)。

　　同一房源的兩個(gè)估價(jià)

　　昨日，佑威樓市通提供給《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者的數(shù)據(jù)顯示，上海紫園上周(3.1~3.7)有兩套房源成交，面積分別為3182.64平方米和1171.59平方米。佑威房地產(chǎn)研究中心根據(jù)網(wǎng)上房地產(chǎn)的成交數(shù)據(jù)估算，紫園成交的上述兩套房源的總成交金額達(dá)到1.08億元，折算成每平方米的成交價(jià)，只有24866元/平方米。

　　而該機(jī)構(gòu)從售樓處獲得的報(bào)價(jià)為6.9萬(wàn)元/平方米。按6.9萬(wàn)元/平方米計(jì)算，其中3000多平方米的較大面積別墅，總價(jià)就應(yīng)該達(dá)到2.20億元，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于現(xiàn)在的參考價(jià)。

　　同日，中房信中國(guó)也為上海紫園上周成交的兩套房源，報(bào)出了該機(jī)構(gòu)的估價(jià)，成交均價(jià)為56818元/平方米。不過(guò)，這一價(jià)格，仍然與上海網(wǎng)上房地產(chǎn)提供的上海紫園參考價(jià)——65000元/平方米相去甚遠(yuǎn)。中房信中國(guó)此前對(duì)上述總面積超過(guò)3000平方米的別墅進(jìn)行價(jià)格調(diào)查，發(fā)現(xiàn)上述別墅的對(duì)外報(bào)價(jià)高達(dá)5億元。

　　為何同一房源卻有了兩種截然不同的價(jià)格，中房信分析師薛建雄給出的答案歸源于兩種不同的算法。由于，網(wǎng)上房地產(chǎn)并不公布每套房源的具體成交價(jià)，所以各機(jī)構(gòu)針對(duì)具體樓盤成交房源的價(jià)格統(tǒng)計(jì)，都是按照機(jī)構(gòu)各自的統(tǒng)計(jì)方法進(jìn)行。

　　中房信中國(guó)的統(tǒng)計(jì)方法是，以網(wǎng)上房地產(chǎn)交易的總面積和總金額，減去前一天的總面積和總金額。算出當(dāng)天的成交面積和成交金額。

　　佑威樓市通的計(jì)算方法則是根據(jù)網(wǎng)上房地產(chǎn)提供的樓盤的價(jià)格歷史走勢(shì)，以累計(jì)均價(jià)歷史走勢(shì)圖(最近七天)上顯示的不同時(shí)點(diǎn)成交均價(jià)，乘以不同時(shí)點(diǎn)的成交總面積，獲得不同時(shí)點(diǎn)的樓盤累計(jì)成交金額。再以不同時(shí)期的成交金額互減，進(jìn)而算出一段時(shí)間的成交總金額，據(jù)此估算具體房源的成交均價(jià)。

　　而由于上海紫園成交量稀少，網(wǎng)上房地產(chǎn)累計(jì)均價(jià)歷史走勢(shì)圖(最近七天)，只記錄了1月26日和3月3日兩個(gè)時(shí)間點(diǎn)的成交均價(jià)，因此上述方法可以算出上海紫園3.1—3.7日的一周內(nèi)的總成交金額和成交均價(jià)。

　　21個(gè)新盤12個(gè)銷售為零

　　中房信分析師薛建雄說(shuō)，近期市場(chǎng)成交情況不佳，是上述別墅最終成交價(jià)格偏低的原因。數(shù)據(jù)顯示，上周上海商品住宅成交均價(jià)僅為18549元/平方米，環(huán)比前周下跌了10%，同為高端樓盤的華潤(rùn)橡樹灣以3.8萬(wàn)元/平方米的報(bào)價(jià)，推出了106套160-270平方米的大戶型房源，也遠(yuǎn)低于市場(chǎng)預(yù)期的4.5萬(wàn)元/平方米。

　　不僅如此，根據(jù)佑威樓市通的數(shù)據(jù)顯示，二月份獲得預(yù)售許可證的21個(gè)樓盤中，有12個(gè)樓盤的銷售率為零，其中甚至包括在去年底曾因?yàn)橐�求客戶看房前先�?0萬(wàn)訂金而名噪一時(shí)的綠地薔薇九里。

　　盡管，綠地薔薇九里的銷售人員否認(rèn)說(shuō)，上述樓盤銷售情況良好。但網(wǎng)上房地產(chǎn)的數(shù)據(jù)顯示，2月27日開始銷售上述樓盤的100套房源，截至昨日尚無(wú)銷售紀(jì)錄。

　　由于銷售乏力，開發(fā)商紛紛延遲銷售日期。佑威樓市通的數(shù)據(jù)顯示，上周上海市商品房新增供應(yīng)面積為6.5萬(wàn)平方米，環(huán)比前周大幅下降了61%，其中，商品住宅新增供應(yīng)面積為3.9萬(wàn)平方米，僅比2月底增加了5%。

　　開發(fā)商不得不再次試水“小批多量”的方式，上周新增加3.9萬(wàn)平方米商品住宅供應(yīng)，辦出了六張預(yù)售證，其中“南郊別墅”單個(gè)項(xiàng)目就一次性辦了3張預(yù)售證，每一張面積都未超過(guò)2000平方米，更有一張預(yù)售證的面積不足500平方米。

　　薛建雄認(rèn)為，開發(fā)商紛紛延遲推盤銷售，證明了上海樓市的“倒春寒”。造成上述現(xiàn)象的原因，一方面固然是去年系列的政策調(diào)控作用持續(xù)顯現(xiàn)，也與“兩會(huì)”期間高層對(duì)樓市的嚴(yán)厲表態(tài)有關(guān)。