2010年的房?jī)r(jià)能否撼動(dòng)？這和政府的調(diào)控政策相關(guān),也和開(kāi)發(fā)商的錢(qián)袋子直接相關(guān)。一位香港上市的房企老總在年終總結(jié)時(shí)用“喜出望外”來(lái)形容2009年賺得盆滿缽滿的狀況,也暗示著2010年,房企有更大的實(shí)力與樓市滯銷(xiāo)暗中較力。降價(jià),似乎比2008年來(lái)得更加艱難。

　　根據(jù)上海證券報(bào)獨(dú)家深入調(diào)查,包括中國(guó)建筑、海航置業(yè)、甚至一度高呼泡沫的萬(wàn)科地產(chǎn)等,今年的擴(kuò)張計(jì)劃仍未改高調(diào)。資金鏈,對(duì)于去年謹(jǐn)慎的大型房企,以及背靠大山的巨頭國(guó)企,目前仍構(gòu)不成任何威脅。

　　但另外一邊,包括恒大、金地、綠城在內(nèi)的2009年激進(jìn)民企,卻開(kāi)始了百億融資的緊急輸血。專家預(yù)測(cè),兩類企業(yè)可能最先面臨資金壓力,并率先降價(jià)回籠資金。一類是在去年擴(kuò)張激進(jìn),且多為開(kāi)發(fā)郊區(qū)大盤(pán)的房企,另一類為二、三線城市小型房企,如果是新盤(pán)銷(xiāo)售,就更少了退房這樣的降價(jià)阻力。

　　國(guó)企巨頭仍然激進(jìn)

　　1月底,已經(jīng)晉身為中國(guó)最大房企的中國(guó)建筑發(fā)布2009年業(yè)績(jī)預(yù)增公告,稱公司2009年度歸屬于上市公司所有者的凈利潤(rùn)將達(dá)到27.45億元,較上年同期增長(zhǎng)80%以上。

　　業(yè)績(jī)向好的同時(shí),這個(gè)大型國(guó)企的2010年擴(kuò)張計(jì)劃也十分激進(jìn)。上海證券報(bào)從權(quán)威渠道獲悉,中國(guó)建筑旗下中建地產(chǎn)有可能與上海某區(qū)政府一次性談定8個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)計(jì)劃,涉資數(shù)百億元。并承諾將中建地產(chǎn)總部遷至該區(qū)域。

　　2009年,中海地產(chǎn)與中建地產(chǎn)這兩大中國(guó)建筑旗下地產(chǎn)平臺(tái)四方出擊。僅以上海為例,2009年9月,中海地產(chǎn)以70.06億的總價(jià)擊敗保利、華潤(rùn)等對(duì)手,競(jìng)得上海長(zhǎng)風(fēng)6B、7C地塊。2009年12月,中建地產(chǎn)以37億元競(jìng)得新江灣城C6地塊,樓板價(jià)超過(guò)3萬(wàn)元。有消息稱,中建事先已經(jīng)對(duì)此地塊志在必得,并計(jì)劃建成超過(guò)星河灣的頂級(jí)豪宅。其母公司中國(guó)建筑的鼎力支持是重要推動(dòng)力。

　　有統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,2009年,中海地產(chǎn)全國(guó)拿地超過(guò)1000萬(wàn)平方米,是與保利齊肩的最激進(jìn)房企之一。

　　“中國(guó)建筑自2009年開(kāi)始大舉布局房地產(chǎn)業(yè),其擴(kuò)張計(jì)劃目前未因宏觀調(diào)控有任何變化�？梢�(jiàn),在這些大型國(guó)企看來(lái),調(diào)控是短期的,增長(zhǎng)是長(zhǎng)期的�！币晃唤咏�中國(guó)建筑的房地產(chǎn)業(yè)權(quán)威人士向記者表示。

　　除中國(guó)建筑外,包括海航置業(yè)等在內(nèi)的2009年風(fēng)頭很健的房企今年仍在高調(diào)尋找可以收入囊中的土地�！耙�?yàn)橛泻：郊瘓F(tuán)這個(gè)大背景,對(duì)于海航置業(yè)來(lái)說(shuō),現(xiàn)在不是資金鏈緊,而是生產(chǎn)資料緊,也就是土地不好拿�！敝�情人士透露。去年9月,海航置業(yè)等海航集團(tuán)下屬的三家企業(yè)以18.24億元的總價(jià)奪下上海黃浦江中心段地塊,創(chuàng)下當(dāng)時(shí)的單價(jià)地王。加上�？诖笥⑸嚼蠙C(jī)場(chǎng)、北京首都機(jī)場(chǎng)等幾大機(jī)場(chǎng)附近的土地儲(chǔ)備,在去年下半年時(shí),海航置業(yè)的土地儲(chǔ)備已經(jīng)超過(guò)7000畝。

　　另一個(gè)可能在今年震驚市場(chǎng)的是萬(wàn)科地產(chǎn)將開(kāi)展的一系列動(dòng)作。有消息稱,僅在上海一地,萬(wàn)科今年的計(jì)劃土地儲(chǔ)備就有7塊。對(duì)即將開(kāi)始競(jìng)標(biāo)的泗涇大型居住區(qū)項(xiàng)目,萬(wàn)科志在必得。在分析人士看來(lái),萬(wàn)科今年高調(diào)拿地是符合商業(yè)邏輯的行為:在2009年地價(jià)越來(lái)越高的時(shí)候,萬(wàn)科在拿地方面相對(duì)謹(jǐn)慎,保持了較穩(wěn)健的資金實(shí)力,到2010年地價(jià)可能回穩(wěn)的情況下,抄底進(jìn)場(chǎng)將為萬(wàn)科贏得較大的騰挪空間。

　　市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)已現(xiàn) 二季度或成拐點(diǎn)

　　房企巨頭一頭熱的激進(jìn)態(tài)度已經(jīng)不能令市場(chǎng)簡(jiǎn)單的樂(lè)觀了。盡管保利地產(chǎn)等龍頭股年報(bào)異常亮麗,但還是抵擋不住傾瀉而下的投資者拋售潮。市場(chǎng)的悲觀情緒來(lái)自兩方面,一是宏觀調(diào)控政策的連續(xù)打擊,二是商品房銷(xiāo)售市場(chǎng)的低迷。

　　根據(jù)保利的年報(bào)公告,2009年,保利公司實(shí)現(xiàn)主營(yíng)收入229.87億元,營(yíng)業(yè)利潤(rùn)52.2億,歸屬于母公司凈利潤(rùn)35.19億元,分別同比增長(zhǎng)48%、36%、57%。實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)簽約面積526.69萬(wàn)平方米,簽約金額433.82億元,分別比去年同期增長(zhǎng)131.08%和141.38%。目前公司凈負(fù)債率為49.26%,年底擁有貨幣資金152億元。但值得注意的是,公司未付地價(jià)款為174.93億元,其中需要一年內(nèi)支付的地價(jià)款為164.91億元。

　　長(zhǎng)江證券在1月份對(duì)“招保萬(wàn)金”四家地產(chǎn)企業(yè)展開(kāi)的調(diào)研也顯示,短期內(nèi)行業(yè)受到的政策沖擊沒(méi)有讓大部分公司做出明顯的戰(zhàn)略調(diào)整,比如新開(kāi)工量、銷(xiāo)售計(jì)劃和融資計(jì)劃等�！跋癖＠�這樣的現(xiàn)金流情況和負(fù)債情況是比較正常的,但也要看今年市場(chǎng)銷(xiāo)售情況。短期來(lái)看,一季度滯銷(xiāo)對(duì)房企來(lái)說(shuō)不構(gòu)成威脅。但也要看二季度情況。如果二季度房子仍然賣(mài)不動(dòng),開(kāi)發(fā)商就會(huì)考慮降價(jià)�！蹦骋痪�城市房地產(chǎn)協(xié)會(huì)秘書(shū)長(zhǎng)告訴記者。

　　除了銷(xiāo)售市場(chǎng)的因素外,開(kāi)發(fā)商最擔(dān)心的還有政策的連續(xù)打擊。近期,有消息稱,全國(guó)土地大檢查即將啟動(dòng),這意味著閑置土地的收回已經(jīng)不再是口號(hào)。北京大龍地產(chǎn)項(xiàng)目、南京招商地產(chǎn)項(xiàng)目、廣州恒大地產(chǎn)項(xiàng)目均傳出已經(jīng)或可能被地方政府收回。這些跡象令囤下天量土地的大型房企繃緊了神經(jīng)�！澳壳�,房地產(chǎn)宏觀調(diào)控已經(jīng)不是簡(jiǎn)單的經(jīng)濟(jì)問(wèn)題。這是今年宏觀調(diào)控的不同之處,房企正在從輕視轉(zhuǎn)向重視。”一位上海房地產(chǎn)金融專家表示。