“房?jī)r(jià)肯定跌不下來(lái)，漲得慢點(diǎn)就不錯(cuò)了�！蹦壳�，這種對(duì)今年北京樓市預(yù)測(cè)的觀點(diǎn)在民間已經(jīng)有了一定共識(shí)。

　　去年北京高價(jià)地很火熱，今年如果房?jī)r(jià)不漲，這些“地王”哪有出路？南城、北五環(huán)、通州等區(qū)域成了大家看漲的熱門(mén)區(qū)域；今年二季度后，購(gòu)房人觀望的情緒預(yù)期會(huì)好轉(zhuǎn)，交易會(huì)活躍起來(lái)，房產(chǎn)公司和經(jīng)紀(jì)公司都有了這樣的心理準(zhǔn)備。

　　但是話(huà)說(shuō)回來(lái)，去年這個(gè)時(shí)候，大家的觀點(diǎn)也是基本一致的，那就是房?jī)r(jià)會(huì)跌，現(xiàn)在來(lái)看，大家不都錯(cuò)了嘛。所以，業(yè)界的觀點(diǎn)只能僅供參考。樓市多變，一切皆有可能。

　　新房銷(xiāo)售量難超2009年

　　問(wèn)題1、2009年北京一手商品住宅成交約12萬(wàn)套，二手住宅網(wǎng)簽量超26萬(wàn)套。2010年，一二手房的成交量能否再創(chuàng)新高？

　　卞明(中廣信項(xiàng)目事業(yè)部總經(jīng)理)：我去年負(fù)責(zé)了北京多個(gè)區(qū)域項(xiàng)目的銷(xiāo)售，感覺(jué)去年的新房銷(xiāo)售量在今后的3至5年都很難被超過(guò)。二手房的交易會(huì)樂(lè)觀一些，今后將是市場(chǎng)需求的主流，首次和改善性居住需求將向二手房市場(chǎng)傾斜，尤其是三環(huán)、四環(huán)的二手房，今年的交易量會(huì)相對(duì)樂(lè)觀。

　　龔靖(鑫尊置地市場(chǎng)總監(jiān))：去年二手房的成交量與一手的比例是1.5：1，今年這個(gè)比例可能會(huì)擴(kuò)大到2：1。如果沒(méi)有更多的政策限制，下半年的二手房成交量與2009年下半年相比，可能還會(huì)略高。

　　李文杰(中原地產(chǎn)華北區(qū)域總經(jīng)理)：如預(yù)料中，在中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議及國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議后，全國(guó)各地樓市均快速降溫，表現(xiàn)在成交量明顯回落。估計(jì)將是未來(lái)2010年1-2月的風(fēng)向標(biāo)。

　　2009年無(wú)疑將是房地產(chǎn)最閃亮的一年，積累2008年的購(gòu)買(mǎi)力、2009年提振經(jīng)濟(jì)的購(gòu)買(mǎi)力、加上透支2010年及未來(lái)的購(gòu)買(mǎi)力，2009年天量交易量估計(jì)將在相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)間里很難被超越。相信更多的樓市政策應(yīng)該要等到2010年1季度才會(huì)最后落地，因此多種因素交織下，相信2010年的樓市難回2009年旺市，2010年將是最不確定的一年。

　　房?jī)r(jià)不會(huì)大漲 降價(jià)也無(wú)可能

　　問(wèn)題2、剛剛過(guò)去的一年，北京普通商品住宅成交均價(jià)漲幅超過(guò)60%，今年的房?jī)r(jià)將會(huì)如何走？

　　肖勁(萬(wàn)科地產(chǎn)銷(xiāo)售總監(jiān))：今年的商品房肯定還是會(huì)漲的，這個(gè)沒(méi)有什么懸念，但像去年這樣大漲的可能性很小，降價(jià)則是絕對(duì)不會(huì)。

　　無(wú)論是從政策層面還是從供求層面來(lái)看，房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲的基礎(chǔ)都還存在，政策的影響是最大的，目前政策層面與2007年相比，交易環(huán)節(jié)和利率層面還是相對(duì)優(yōu)惠的，而供求關(guān)系目前已經(jīng)出現(xiàn)較大的供應(yīng)缺口，上半年的供應(yīng)量很難上來(lái)，開(kāi)發(fā)商基本沒(méi)有降價(jià)的動(dòng)力和必要。如果下半年的利率或者交易政策方面再有變化，如調(diào)高利率，房?jī)r(jià)可能會(huì)受到抑制。

　　牛鳳瑞(中國(guó)社科院城市發(fā)展與環(huán)境研究中心主任)：2009年的暴漲不可能持續(xù)下去，但是期望房?jī)r(jià)下跌也是不可能的，2010年是慢漲。

　　大家都說(shuō)2009年房?jī)r(jià)上漲很厲害，但是這個(gè)對(duì)比的基礎(chǔ)是2008年，如果和2007年高峰時(shí)期相比，上漲的幅度會(huì)小很多。房?jī)r(jià)的絕對(duì)值長(zhǎng)期看漲，是因?yàn)橹行某鞘泄┎粦?yīng)求的基本局面難以改變。

　　卞明：2010年的行情應(yīng)該是整體相對(duì)平穩(wěn)，局部還會(huì)“補(bǔ)漲”。1月份的房?jī)r(jià)會(huì)在相對(duì)低點(diǎn)徘徊，一季度或許有個(gè)別項(xiàng)目會(huì)打折，但是二季度肯定會(huì)活躍起來(lái)。

　　就北京而言，2009年新拿的地已經(jīng)讓開(kāi)發(fā)商沒(méi)有降價(jià)的余地，甚至還要大漲，通州、亦莊、大興的開(kāi)發(fā)商今年肯定會(huì)有較大的炒作，熱點(diǎn)項(xiàng)目帶動(dòng)新一輪的上漲；2009年全市漲幅較大，與南城的差距拉大了，在政府投資和市場(chǎng)供不應(yīng)求的大背景下，南城是2010年最受關(guān)注的區(qū)域。

　　宮萍(中原地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng)部副總經(jīng)理)：價(jià)格方面，2009年開(kāi)發(fā)商資金充裕，樓盤(pán)價(jià)格堅(jiān)挺，未來(lái)降價(jià)可能性不大。一、二手房的聯(lián)動(dòng)性促二手價(jià)格上漲。另外，2010年新建住宅量不足及位置偏遠(yuǎn)，促二手房?jī)r(jià)格仍將在高位徘徊。

　　五環(huán)內(nèi)新房供應(yīng)量逐月下降

　　問(wèn)題3、去年北京五六環(huán)間的新盤(pán)供應(yīng)越來(lái)越多，8月份達(dá)到44%，加之土地供應(yīng)呈現(xiàn)出向外擴(kuò)張的趨勢(shì)。2010年買(mǎi)新房基本要到五環(huán)外？

　　毛大慶(萬(wàn)科集團(tuán)副總裁)：看看北京2009年的土地供應(yīng)就非常明顯，截止到2009年10月份，五環(huán)內(nèi)土地成交總量不足全市總規(guī)模的30%，這個(gè)量還會(huì)迅速縮小，說(shuō)明北京市的城市化進(jìn)一步向郊區(qū)發(fā)展。

　　并不是說(shuō)所有的人買(mǎi)房都要到五環(huán)外，而是不同的人生階段、不同的收入水平有不同的需要。但整體上講，北京有人口外溢趨勢(shì)，基本上向著亦莊、通州、岳各莊等方向發(fā)展。

　　張大偉(美聯(lián)物業(yè)市場(chǎng)總監(jiān))：從價(jià)格來(lái)說(shuō)，五環(huán)外的房子是目前中等收入人群惟一買(mǎi)得起的地方，但是五環(huán)外也是最容易受到市場(chǎng)波動(dòng)而波動(dòng)的地方。2008年市場(chǎng)調(diào)整，首先降價(jià)的就是郊區(qū)�，F(xiàn)在來(lái)看，郊區(qū)，五環(huán)外，接近六環(huán)，單價(jià)也在1.2萬(wàn)元左右，但是面積大，總價(jià)不低。

　　我建議，現(xiàn)在還沒(méi)買(mǎi)房的人，稍等等，一季度最好不要買(mǎi)房。必須買(mǎi)房的話(huà)，一定要選擇交通便利的，未來(lái)有利好的，比如地鐵沿線(xiàn)的。

　　馬赟(華潤(rùn)置地紅山世家項(xiàng)目負(fù)責(zé)人)：一個(gè)現(xiàn)實(shí)情況是，五環(huán)內(nèi)房子的供應(yīng)量在逐月下降，大部分的房產(chǎn)會(huì)集中在五環(huán)附近或者五環(huán)外。不管是中等收入人群還是高收入人群，他們的選擇面可能會(huì)更多在五環(huán)附近，這跟供應(yīng)相關(guān)，尤其是土地供應(yīng)需求相關(guān)。不過(guò)也有其他選擇的。比如五環(huán)內(nèi)小一點(diǎn)的房子或者二手房。

　　抑制投機(jī)是調(diào)控大主題

　　問(wèn)題4、去年末出臺(tái)“國(guó)四條”，且國(guó)務(wù)院明確提出將抑制樓市的投資投機(jī)需求，今年的樓市調(diào)控政策會(huì)是怎樣？

　　任志強(qiáng)(華遠(yuǎn)地產(chǎn)總裁)：政府說(shuō)要保持自住或者改善型消費(fèi)的支持力度，這個(gè)政策是不變的，就是說(shuō)中國(guó)還在希望房地產(chǎn)作為拉動(dòng)GDP或者保持GDP增長(zhǎng)的支柱型產(chǎn)業(yè)，還要改善居民的消費(fèi)和居住情況，抑制投資和投機(jī)，這個(gè)可能是調(diào)控的大主題。

　　高輝清(國(guó)家信息中心專(zhuān)家委員會(huì)委員)：在2009年初的時(shí)候，最有天賦的天才也不可能預(yù)料到中國(guó)樓市會(huì)從小陽(yáng)春到大陽(yáng)春，然后進(jìn)入好像永遠(yuǎn)的春天了。應(yīng)該說(shuō)這是出現(xiàn)了一個(gè)特例。

　　我認(rèn)為，目前中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)是不規(guī)范的，支撐2009年樓市奇跡的因素在今年會(huì)大打折扣。一是積極的財(cái)政政策暫時(shí)還不會(huì)推出，但貨幣供應(yīng)速度明顯要比2009年降低；其次，地方政府的土地財(cái)政將受到來(lái)自中央的壓力，保障性住房等平抑房?jī)r(jià)的舉動(dòng)在實(shí)質(zhì)性推進(jìn)。

　　張華綱(金地集團(tuán)總裁)：從現(xiàn)在看，宏觀調(diào)控毫無(wú)疑問(wèn)在2010年會(huì)加大力度。我相信2010年市場(chǎng)還會(huì)是一個(gè)非常驚心動(dòng)魄的市場(chǎng)，特別是在招拍掛方面。反過(guò)頭來(lái)，土地一定給開(kāi)發(fā)商的售價(jià)或者是市場(chǎng)帶來(lái)新的壓力。

　　毛大慶：我不太相信政府會(huì)出臺(tái)相對(duì)唐突尷尬的政策，采用硬著陸的辦法處理樓市，很有可能是采取“定向制導(dǎo)”的辦法，預(yù)防未來(lái)的危機(jī)，不讓所謂泡沫、虛高繼續(xù)擴(kuò)大，無(wú)論如何不要過(guò)多地蔓延到金融行業(yè)里面。我覺(jué)得政府只要抓住這套方法就夠了，比如說(shuō)能夠堅(jiān)定執(zhí)行比方說(shuō)二套房，特別是對(duì)于高價(jià)房二套房的提高首付比例等等。

　　本版采寫(xiě)/本報(bào)記者 張家齊 張曉玲