問題回顧：樓市成交何時回暖？關(guān)注指數(shù)：★★★★★

　　回答：2009年年初，樓市還是一片悲觀，但僅僅幾個月，市場便發(fā)生了根本性逆轉(zhuǎn)，商品房成交量突然“井噴”。2009年前11個月，全國商品房銷售面積、銷售額增速均創(chuàng)1998年中國住房市場化以來最高紀(jì)錄。鄭州2009年前11個月中有6個月份商品房成交套數(shù)超過1萬套。看來，當(dāng)剛性需求、改善性需求、投資需求在救市政策的刺激下一起襲來之時，樓市想不瘋狂都不行。

　　樓市成交持續(xù)走高

　　2009年，許多行業(yè)深受金融危機(jī)打擊，中國房地產(chǎn)市場卻在危機(jī)中迎來最輝煌的一年。年初還在低迷中徘徊的房地產(chǎn)市場，在政策刺激下逐漸復(fù)蘇，并迎來爆發(fā)式增長。

　　統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2009年前11個月，全國商品房銷售面積7.52億平方米，同比增長超過五成；商品房銷售額3.6萬億元人民幣，同比增長近九成。銷售面積、銷售額增速均創(chuàng)1998年中國住房市場化以來最高紀(jì)錄。

　　鄭州樓市的情況與全國樓市大體吻合，且表現(xiàn)更為強(qiáng)勁。同致行提供的數(shù)據(jù)表明，1～11月份，鄭州市商品房銷售面積為995.9萬平方米，比上年同期增長65.2%，呈現(xiàn)高速增長態(tài)勢。其中，商品住宅銷售面積846.4萬平方米，同比增長68.8%。

　　同致行品牌運(yùn)營部總監(jiān)曹慶偉告訴記者，從2009年春節(jié)過后的3月份開始，鄭州樓市開始出現(xiàn)一輪長時間的反彈走勢，這輪反彈走勢長達(dá)7個月之久，2009年前11個月中有6個月份商品房成交套數(shù)超過1萬套，3～10月份商品房月銷售面積沖破90萬平方米大關(guān)，其中，6～9月份商品房月銷售面積更是沖破100萬平方米大關(guān)，鄭州樓市出現(xiàn)了兩輪沖高局面。

　　二手樓市也異�；鸨�。數(shù)據(jù)顯示，2009年1~10月份，鄭州二手房銷售面積193.22萬平方米，較2007年同期增長了50.4%，較上年同期增長了119.4%。

　　回暖在于政策轉(zhuǎn)向

　　樓市之所以長時間持續(xù)走高是基于推動市場長時間反彈的因素在于宏觀層面政策力量轉(zhuǎn)變和市場剛性需求沉淀過長。

　　曹慶偉表示，2008年初始，在各種樓市政策和數(shù)次加息的累加效應(yīng)下，國內(nèi)樓市開始出現(xiàn)下行趨勢，樓市成交低迷，樓盤價格松動，開始推出各種優(yōu)惠措施，但眾多購房者觀望態(tài)度堅(jiān)決。2008年下半年美國爆發(fā)金融危機(jī)，之后波及國內(nèi)，2008年年底國內(nèi)出口受到嚴(yán)重影響，中央政府和地方政府為了刺激消費(fèi)、拉動內(nèi)需，樓市宏觀調(diào)控政策開始發(fā)生重大轉(zhuǎn)向，由之前的緊縮政策轉(zhuǎn)為放松甚至刺激政策，地方政府大量的樓市刺激優(yōu)惠政策出臺。

　　另外，在2008年一年內(nèi)，房地產(chǎn)市場積累沉淀了大量的購房觀望者，這批觀望者在中央和地方各種樓市利好政策的刺激下，開始紛紛進(jìn)入市場進(jìn)行交易，而剛性需求者對于樓市的推高，引發(fā)了商品房價格回升，并吸引大量的投資者和投機(jī)者進(jìn)入市場，使得市場開始出現(xiàn)強(qiáng)烈的反彈。

　　河南財經(jīng)學(xué)院常務(wù)副院長李曉峰認(rèn)為，2009年樓市的超預(yù)期快速復(fù)蘇除了多方需求的積累釋放和激發(fā)以外，與市場供給量的明顯不足也密切相關(guān)。這主要是因?yàn)樵?007年第四季度以及整個2008年當(dāng)中，眾多開發(fā)商對未來樓市預(yù)期相對悲觀，開發(fā)商們更多地采取謹(jǐn)慎的態(tài)度與緊縮的戰(zhàn)略，無論是拿地的數(shù)量，還是開發(fā)的數(shù)量與節(jié)奏都明顯下降，從而當(dāng)2009年房地產(chǎn)市場需求洶涌而至的時候，供應(yīng)的節(jié)奏沒能及時跟上，造成了供需比例的失衡。

　　剛性需求主導(dǎo)鄭州

　　盡管自2008年7月份以來，國內(nèi)部分一、二線城市出現(xiàn)了量跌價漲的情況，但鄭州樓市仍然“一枝獨(dú)秀”，成交量繼續(xù)沖高。數(shù)據(jù)顯示，2008年7月、8月、9月，鄭州樓市成交量分別為108.37萬平方米、104.59萬平方米、108.33萬平方米，成交量保持在100萬平方米以上的高位運(yùn)行。

　　為何鄭州樓市出現(xiàn)長時間的量價齊升現(xiàn)象？曹慶偉表示，房地產(chǎn)市場顯著的地區(qū)性差異特征使得鄭州樓市比沿海城市反彈時間更長。鄭州樓市購房者中更多的是自住性需求客戶，這些購房者在2008年市場低迷時期進(jìn)入了觀望，經(jīng)過一年的觀望期后，這些客戶的需求必然要集中釋放出來，由于自住性需求比例高，因而釋放的時間更長些。另一方面是由于鄭州樓市購房者中省內(nèi)市地人群占了很大比例，河南省人口眾多，鄭州特殊的地位，吸引了大量市地人口前來購房，使得鄭州城市化率快速提升，推動了房地產(chǎn)成交量的走高。而鄭州相關(guān)部門出臺的優(yōu)惠政策對于鄭州樓市的刺激作用也相當(dāng)大，這些政策中不但有針對購房消費(fèi)者的，還有關(guān)于開發(fā)商、稅費(fèi)和公積金等方面的，這些政策的實(shí)施對本地樓市的刺激效用更大。