面對“瘋狂”的樓市，近期，中央頻出調(diào)控政策，繼國務(wù)院12月9日“營業(yè)稅優(yōu)惠政策”調(diào)整、14日“國四條”出臺之后，17日財政部等五部委再度出手打擊開發(fā)商囤地，開發(fā)商拿地首付款比例提升至50%。

　　一時間樓市“山雨欲來風(fēng)滿樓”，新一輪調(diào)控究竟能否給樓市降溫，拿地首付五成等新政能否撼動高房價，目前仍是未知數(shù)。不過業(yè)內(nèi)人士認為，鄭州樓市最可能的狀態(tài)還是穩(wěn)中有升，房價還有一定的增長空間。

　　【現(xiàn)象】歲末樓市調(diào)控政策頻出

　　對于2009年歲末的樓市而言，可謂調(diào)控政策頻出，在12月9日的國務(wù)院常務(wù)會議上，中央政府決定從明年起，個人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅征免時限由2年恢復(fù)到5年；五天后的14日，“國四條”出臺，國務(wù)院對房價的態(tài)度從“抑制”轉(zhuǎn)變?yōu)椤岸糁啤薄?table border=0 cellspacing=0 cellpadding=0 align=left>

　　12月17日，房地產(chǎn)市場調(diào)控的“另一只靴子”，落在了土地出讓收支管理上。當(dāng)天，財政部、國土部等五部委發(fā)布《關(guān)于進一步加強土地出讓收支管理的通知》稱，今后在土地出讓中，首付款繳納比例不得低于全部土地出讓價款的50%，分期繳納全部價款的期限原則上不超過1年。

　　對于土地出讓首付款的繳納比例，此前并沒有明確規(guī)定，各地在執(zhí)行中多遵循20%的標準；對于土地出讓價款的繳納期限，同樣沒有具體規(guī)定，多由各地方政府在土地出讓合同中自行約定。今年初，為刺激房地產(chǎn)開發(fā)投資，一些地方延長了土地出讓價款的繳納期限，比如廣東規(guī)定，延長時間原則上不超過2年。

　　在嚴格規(guī)范土地出讓收入的同時，對于支出管理，《通知》規(guī)定，要嚴格按照規(guī)定將土地出讓凈收益的10%用于補充城市廉租住房保障資金。同時，“確保足額支付征地和拆遷補償支出、補助被征地農(nóng)民社會保障支出”。

　　12月21日，有媒體登出消息稱，相關(guān)部門正制定樓市調(diào)控政策，明確要求各大商業(yè)銀行嚴格制定二套房貸利率，同時將二套房及多套房的商業(yè)貸款首付比例提高至50%。這是繼調(diào)整營業(yè)稅征收比例、出臺“國四條”、提高開發(fā)商拿地門檻后，政府再度強化對樓市的調(diào)控，打出“第四拳”。

　　雖然這條消息并沒有得到相關(guān)部門的證實，各大銀行也仍對二套房貸執(zhí)行首付三成至四成的政策，但還是引發(fā)了廣泛關(guān)注，不少業(yè)內(nèi)人士認為，如果這條政策得以實施，對樓市的投資行為將是一次嚴厲打擊。

　　【土地】增大供給才能治本

　　自今年年初樓市回暖后，“漲價”貫穿了整個年度，土地市場隨之升溫，臨近年底，土地大戰(zhàn)更為瘋狂，在全國范圍內(nèi)，各地的“地王”紀錄被頻頻刷新。開發(fā)商拿地首付款比例提升到50%，能否為土地市場愈演愈烈的“搶地潮”降降溫？

　　巧合的是，同樣是在12月17日，就在五部委共同出臺土地新政的當(dāng)天，鑫苑(中國)置業(yè)以總價4.73億元、690萬元/畝的價格拿下農(nóng)科路和文博東路交會處的原河南機電學(xué)校地塊，一舉刷新鄭州的住宅土地市場成交紀錄。這距離上一次鄭州西區(qū)產(chǎn)生529.8萬元/畝“地王”的時間僅僅9天。

　　自今年12月起，從正商、康隆到鑫苑，鄭州“地王”的紀錄以毫不遲疑的速度在不斷刷新。面對日漸高漲的地價，很多開發(fā)商都表示難以承受，鄭州永威置業(yè)常務(wù)副總經(jīng)理馬水旺也參與了近期的幾場“地王”拍賣會，但地價之高有點令他“意外”。

　　“根據(jù)我們的測算，地價只有不超過房屋總成本的30%，開發(fā)商才能獲得合理利潤，超過了30%，就會面臨較大的開發(fā)風(fēng)險。”馬水旺表示，按照目前鄭州的情況，如果樓盤的容積率在3.0～3.5之間，那么地價在300萬～350萬每畝比較合適，開發(fā)風(fēng)險才比較小。

　　河南財經(jīng)學(xué)院教授劉社認為，五部委下發(fā)的土地新政將對遏制“囤地”和“炒地”現(xiàn)象起到有效作用，但由于提高了開發(fā)商的拿地門檻，有可能對土地供應(yīng)產(chǎn)生一定的抑制作用，同時也可能帶來新的壟斷�！笆赘犊畋壤�提高，對于有實力的開發(fā)商來說影響甚微，只會進一步縮小中小企業(yè)拿地的空間，一旦地塊集中到大企業(yè)手中，就會形成壟斷，很可能使得高房價更加難以撼動�！�

　　對于當(dāng)前形勢，馬水旺認為，增加土地供給量才能治本�！皩τ卩嵵荻�言，土地主要來源于郊區(qū)地塊和城中城改造�！彼�認為，郊區(qū)土地價高量少，最值得關(guān)注的也僅有城中村改造了，因為能成規(guī)模開發(fā)，即便成本高點，仍還有一定的利潤空間�！叭绻�這兩種地塊都拿不到，那就只能走出去發(fā)展了，去一些地市或者消費水平較高的縣級市�！�

　　【房價】

　　繼續(xù)上揚，還是下調(diào)？

　　隨著近期調(diào)控政策的相繼出臺，業(yè)界產(chǎn)生了兩種截然不同的聲音：一種認為調(diào)控政策會產(chǎn)生一定的積極作用，促使房價出現(xiàn)下調(diào)；而另一種則認為當(dāng)前政策尚不足以緩解開發(fā)商高漲的拿地?zé)崆楹蜕蠐P勢頭穩(wěn)健的房價，地價和房價仍會繼續(xù)上揚。

　　對于12月9日國務(wù)院關(guān)于“遏制部分城市房價過快上漲的勢頭”的言論，有業(yè)內(nèi)人士認為，此舉顯示出了中央將打壓樓市中的投資和投機性需求的決心，“未來房價下調(diào)的可能性增強”。

　　不過，房地產(chǎn)實戰(zhàn)專家、河南王牌企劃有限公司董事長上官同君在接受記者采訪時表示，鄭州房價一直延續(xù)著穩(wěn)中有升的態(tài)勢，沒有出現(xiàn)暴漲的現(xiàn)象。“從今年前11個月的房價環(huán)比增長情況來看，鄭州房價還是比較正常的，屬于正常增長范疇，因此不會受到太大影響�！�

　　路勁地產(chǎn)副總經(jīng)理張海濤也表達出了類似的觀點，鄭州消費者的購買力很強，鄭東新區(qū)的房子價格高但銷售也特別好，今后鄭州房價還有較大的上漲空間，“近期一些‘地王’的出現(xiàn)，很可能會進一步拉升周邊樓盤的價格”。

　　以鑫苑(中國)置業(yè)以每畝690萬的價格拿下的新地王為例，將來其建房成本接近每平方米6500元。目前其周邊項目的售價都已處于鄭州房價的高端區(qū)間，如菲城項目，根據(jù)市房管局統(tǒng)計，最近30天的銷售均價為每平方米6375.75元；而當(dāng)時的鄭州“地王”建成的藍堡灣，根據(jù)市房管局的統(tǒng)計，最近30天的銷售均價為每平方米6646.15元；鄭州國貿(mào)中心最近30天的銷售均價，市房管局統(tǒng)計顯示為每平方米8009.91元。

　　正如鄭州西區(qū)一個臨近“地王”地塊樓盤的開發(fā)商所言：“他們(拿‘地王’的開發(fā)商)拿的地塊還沒有我們的好，我們這樓盤離兩個地鐵口都比較近，據(jù)說他們的樓盤將來能賣到每平方米6000多元，我們這樓盤肯定也會漲價�！�

　　馬水旺表示，“地王”數(shù)量雖少，但影響甚大，一是帶動在售樓盤紛紛漲價，掀起“漲價風(fēng)”；二是助推地價上漲，形成高地價的“惡性”循環(huán)。由此看來，如果高地價的狀況得不到緩解，要想房價降下來，可能性也許并不大。

　　【關(guān)鍵】

　　“政策免疫”拷問執(zhí)行力

　　劉社表示，從2005年以來，國家出臺了一系列旨在調(diào)控高房價的政策，比如國六條、國八條、國十五條、70/90政策等，但抑制房價的效果并不明顯，相反“救市”效果比較顯著，讓房價一路“高歌猛進”，“其實政策都是好的，缺乏的是執(zhí)行力，很多好的政策都沒有執(zhí)行到位，因而也沒有發(fā)揮出相應(yīng)的作用�！�

　　“有關(guān)部門對房產(chǎn)業(yè)的調(diào)控思路是相當(dāng)清晰的。通過提高信貸、土地出讓門檻遏制投資過熱，同時通過調(diào)節(jié)供應(yīng)結(jié)構(gòu)，抑制房價過快攀升。但從目前情況看，在遏制投資過熱與抑制房價過快攀升之間似乎沒有建立起良性互動的機制�！�

　　更有專家直言不諱地指出，不僅消費者對各項調(diào)控房價的政策不抱太大希望，甚至一些大型房地產(chǎn)商的心態(tài)也并未受到重大影響，“可以說，不少開發(fā)商對于目前的調(diào)控政策基本上處于‘免疫’狀態(tài)”。

　　“關(guān)鍵還是執(zhí)行力的問題，相關(guān)政策落實到位�！眲⑸缯J為，面對錯綜復(fù)雜的中國房地產(chǎn)市場之現(xiàn)狀，從政府政策角度，既要系統(tǒng)作為，又要由簡入繁，步步為營，理順土地制度，擠掉一定量的泡沫，切實加大低價房的供應(yīng)，是中國樓市健康發(fā)展的必需之舉。 （晚報記者 袁瑞清）