“支持居民自住和改善性購房需求”為政策定調(diào) 明年樓價仍將高位運行

　　最新政策動向

　　-中央經(jīng)濟工作會議在定調(diào)房地產(chǎn)業(yè)明年的發(fā)展方向中，明確提出“支持居民自住和改善性購房需求”。

　　-12月9日國務(wù)院常務(wù)會議對懸而未決的營業(yè)稅優(yōu)惠續(xù)期問題一錘定音——從2010年元月1日起個人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅征免時限由2年恢復(fù)到5年，其他住房消費政策繼續(xù)實施。

　　個人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅征免時限由2年恢復(fù)到5年，這一最新公布的政策將對一二手樓市產(chǎn)生深遠影響。對一手樓市場而言，最受影響的可能是高檔投資型物業(yè)，因為轉(zhuǎn)手成本高昂將令一度十分熱衷入市的投資型買家不得不審慎考慮，從而延緩成交。而對于改善型買家而言，他們大多希望賣出舊房后再買入新房，新政策的出臺也將令他們的賣舊房計劃受阻。專家分析認為，一旦投資型買家和改善型買家同時觀望，一手樓的成交短期內(nèi)將出現(xiàn)承接乏力，從而使成交量出現(xiàn)下跌。

　　不過，營業(yè)稅減免只是樓市調(diào)控政策的一個組成部分，樓市成交更重要的是要看銀行信貸政策。目前房貸7折優(yōu)惠和首次置業(yè)契稅下調(diào)等住房消費政策繼續(xù)實施，因此明年第一季度將是觀察樓市走向的關(guān)鍵時期。

　　受影響一手樓買家可能超過七成

　　合富輝煌首席市場分析師黎文江表示，營業(yè)稅減免優(yōu)惠取消，對市場有利有弊，一是可以打擊投機炒家，使投入到樓市中的產(chǎn)業(yè)資金退回到原有領(lǐng)域，但同時也會影響一批改善型的買家。合富輝煌對目前樓市的一手住宅買家做過一次問卷調(diào)查，發(fā)現(xiàn)24%的買家為純投資型買家，50%~60%為改善型買家，由此估算投資型與改善型買家已占到一手住宅買家總量的74%以上。

　　房屋銷售占社會零售總額一半

　　中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會秘書長朱中一在本月8日在廣州舉行的“2009第七屆中國地產(chǎn)經(jīng)濟主流高峰論壇”上指出，中央經(jīng)濟工作會議對房地產(chǎn)行業(yè)的定調(diào)措施保持了政策的連續(xù)性。

　　中國房地產(chǎn)研究會副會長顧云昌認為，房地產(chǎn)是國民經(jīng)濟重要的支柱產(chǎn)業(yè)，是宏觀經(jīng)濟棋局中的一只“車”。數(shù)據(jù)顯示，到今年年底全國一手住宅的銷售額可達到3.8萬億～4萬億元，若加上二手房，整個市場的房屋交易額將達到5.7萬億～6萬億元。而今年全社會的零售總額約為12萬億元，這就意味著，今年房屋銷售額接近社會消費品零售總額的一半，因此，說房地產(chǎn)是經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)的命脈一點不為過。

　　未來半年房價下跌幾率為零

　　展望2010年中國樓市的走向，顧云昌表示，2010年的房地產(chǎn)投資速度將大大加快，值得擔(dān)心的是房地產(chǎn)的銷售問題。今年房地產(chǎn)銷售呈現(xiàn)爆發(fā)性增長，目前，房價已經(jīng)處于高位運行階段，因此，保銷售增長是明年房地產(chǎn)重要的任務(wù)。住建部政策研究中心副主任秦虹表示，特別要關(guān)注兩大類人群的住房消費：一是年輕人，二是未來不斷增加的勞動力人口。

　　對房價的走勢預(yù)期，未來3～5個月乃至半年，房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀還會延續(xù)下去，房價可能還會漲，雖然漲的速度可能放慢，但房價下跌的幾率則幾乎為零。這是因為發(fā)展商的資金比較充裕，加上庫存不足，未來幾個月不可能有大的供應(yīng)量。

　　富力地產(chǎn)華南地區(qū)總經(jīng)理朱榮斌認為，房價雖然高企，但不要低估了老百姓的購買力，正如“鮑魚就應(yīng)該賣得貴，盒飯應(yīng)該賣得更便宜”一樣。

　　合富置業(yè)(中國)首席市場分析師龍斌解讀新政策認為，預(yù)計明年普通首套住房、自住改善型住房的優(yōu)惠政策將延續(xù)，但投資型多套購房會不會被抑制？這個問題現(xiàn)在沒有答案，但這個可能性不能排除。預(yù)計明年樓價將以保持穩(wěn)定為主，大幅度波動的機會不大。明年上半年由于供求關(guān)系不平衡，樓價依然有上行動力；下半年則有一定的不確定性，預(yù)計全年成交比2009年會減少。

　　手持多套房恐被套牢

　　以往快進快出的短炒方式將行不通

　　手持多套房恐被套牢

　　在營業(yè)稅減免優(yōu)惠中止的消息傳出當(dāng)天，記者采訪了一位“炒家”張小姐。張小姐表示：“投資總額大的炒家恐怕被套牢，幸虧我買入的都是總額低的房子�！�

　　來自汕頭的張小姐是典型的炒房族，熱衷短炒獲利。在汕頭有10套房子，今年三四月份她開始來廣州入市炒房，先后買入3個單位，一套是天河?xùn)|的樓梯樓，購入成本61萬元，幾天前剛以75萬元售出，但買家遲遲未去遞件，她覺得交易可能“凍過水”。第二套房子位于赤崗聚德花苑，購入成本27萬元。第三套房子位于羅沖圍，購入價42萬元。這兩套房子目前都沒有出手，她表示新政策下炒樓收益肯定會受影響。

　　面對營業(yè)稅減免優(yōu)惠結(jié)束的現(xiàn)實，張小姐表示明年要看清形勢再決定是否繼續(xù)炒房，更要謹慎選擇地段才入市。但她對廣州樓市前景依然看好，她認為要買房的人始終大把存在。