2009年歲末，全國(guó)樓市一片火熱，重慶市場(chǎng)幾近爆棚。如果不是“開盤即售罄”，開發(fā)商幾乎不好意思拿出來宣傳；開發(fā)商現(xiàn)在糾結(jié)的不是怎么做促銷，而是困惑下期究竟?jié)q多少；不是擔(dān)憂如何加快出貨，而是斷貨怕被誤認(rèn)為捂盤惜售……這就是重慶正在遭遇的樓市“大時(shí)代”。

　　開心的文國(guó)琴

　　終于買到中意的物業(yè)了

　　2009年11月下旬的一個(gè)周末，陽(yáng)光明媚，文國(guó)琴的心情也非常好�！皝碇貞c一周了，終于買到了中意的投資物業(yè)了�！蔽膰�(guó)琴告訴記者，這與記者在一周前見她的感覺完全不一樣。

　　文國(guó)琴，重慶北碚人，畢業(yè)后一直在上海一家外企做財(cái)務(wù)工作，通過各種媒體了解到重慶目前的房?jī)r(jià)“飛漲”，特別是綜合素質(zhì)高的項(xiàng)目更是“一天一個(gè)價(jià)”。手中有點(diǎn)閑錢的她與老公商量，決定回重慶看看，爭(zhēng)取拿出80萬元左右作為投資。通過《重慶時(shí)報(bào)》的熱線，文國(guó)琴聯(lián)系到了記者，并把此行的目的告訴了記者，希望能給她推薦幾個(gè)具有較高投資價(jià)值的項(xiàng)目做參考。

　　從中心物業(yè)到濱江物業(yè)、從高端的別墅項(xiàng)目到超高層豪宅，文國(guó)琴看的項(xiàng)目不下15個(gè)，后來，她終于在位于較場(chǎng)口的日月光中心廣場(chǎng)購(gòu)買了一套總價(jià)近80萬元的兩房作投資。“那個(gè)地方是輕軌2、3號(hào)線的中轉(zhuǎn)站，并與項(xiàng)目無縫連接；此外，項(xiàng)目離解放碑只有5分鐘左右的距離，地段優(yōu)勢(shì)相當(dāng)明顯。兩個(gè)基礎(chǔ)應(yīng)該可以保證我購(gòu)買物業(yè)的升值潛力。”文國(guó)琴很自信地告訴記者。

　　外地投資者比例

　　節(jié)節(jié)攀升

　　其實(shí)，最近像文國(guó)琴那樣的外地看房客戶在逐漸增加。

　　“日月光中心廣場(chǎng)目前成交的客戶有相當(dāng)部分是通過渠道銷售而來，而渠道銷售主要是項(xiàng)目在上海或者其他城市舉辦的推介會(huì)。再加上我們企業(yè)由于具備臺(tái)資背景，故在外來購(gòu)房者中，中國(guó)臺(tái)灣及香港的客戶也占據(jù)相當(dāng)份額。”鼎固地產(chǎn)業(yè)務(wù)部經(jīng)理黃麗告訴記者。雖然在記者再三追問下，黃麗一直沒有告訴記者具體的成交比例，不過，從她的表情可以猜到這個(gè)數(shù)據(jù)應(yīng)該不錯(cuò)。南坪中心的萬達(dá)廣場(chǎng)，外地客戶占15%；觀音橋中心的協(xié)信中心30%~40%的業(yè)主是外地人……更讓記者意外的是，位于解放碑創(chuàng)匯首座的置業(yè)顧問告訴記者，他們目前的業(yè)主，外國(guó)人比例達(dá)到50%。

　　據(jù)悉，購(gòu)買珊瑚水岸的外地客戶占到35%以上，還有尚未開盤的長(zhǎng)江國(guó)際。“估計(jì)購(gòu)買長(zhǎng)江國(guó)際的外地客戶至少在30%以上�！币晃徊辉敢馔嘎缎彰�的開發(fā)商告訴記者。位于重慶西的上邦國(guó)際社區(qū)由于物業(yè)形態(tài)多樣，故各種形態(tài)外地購(gòu)房的比例均不同�！拔覀兊木频晔焦�寓外地客戶購(gòu)買達(dá)到45%以上。”重慶騰翔實(shí)業(yè)市場(chǎng)總監(jiān)張濤在記者問及項(xiàng)目外地客戶所占比例時(shí)很自豪地告訴記者。

　　“龍湖·東橋郡在11月中旬的一個(gè)周末，接待客戶達(dá)1200組，其中外地客戶購(gòu)買占15%。”龍湖集團(tuán)重慶公司營(yíng)銷部羅政告訴記者。

　　外地購(gòu)房者腳步正加快，東西南北中，似乎有力爭(zhēng)覆蓋全重慶之勢(shì)，這個(gè)態(tài)勢(shì)已經(jīng)蔓延到二手市場(chǎng)。根據(jù)美聯(lián)市場(chǎng)部數(shù)據(jù)監(jiān)控，外地購(gòu)買客戶占30%~40%，這部分人群大多對(duì)擁有品牌血統(tǒng)的高端項(xiàng)目感興趣�！跋颀埡�香樟林、江與城項(xiàng)目在二手市場(chǎng)上表現(xiàn)都非常好�！泵缆�(lián)物業(yè)董事、西南區(qū)總經(jīng)理繆鴻裕告訴記者。

　　75%的購(gòu)房者

　　看好重慶樓市

　　“目前的房市處于饑渴狀態(tài)，幾乎是有多少房源便可以消化多少�！绷_政說道。而金科、華宇等重慶一線品牌開發(fā)商的項(xiàng)目在加推時(shí)，表現(xiàn)出了強(qiáng)烈的市場(chǎng)需求性。11月華宇春江花月住宅、商鋪全面加推，根據(jù)記者當(dāng)天看到的數(shù)據(jù)顯示，銷售率超過70%以上；晉愉·碧怡林畔首次開盤捷報(bào)連連……重慶樓市目前處于“坐火箭”的狀態(tài)，價(jià)格也是駛上“高速路”。

　　記者調(diào)查了解到，不少購(gòu)房者對(duì)目前“飛速”上漲的房?jī)r(jià)表示理解。一方面，他們覺得房地產(chǎn)有一個(gè)固定周期，在經(jīng)歷2008年市場(chǎng)壓抑的調(diào)整，在2009年出現(xiàn)量?jī)r(jià)齊升的態(tài)勢(shì)實(shí)屬正常；另一方面，重慶作為西部最年輕的直轄市，在國(guó)家大的宏觀經(jīng)濟(jì)以及規(guī)劃中有相當(dāng)大優(yōu)勢(shì)，而這個(gè)優(yōu)勢(shì)也成為重慶未來房?jī)r(jià)以及城市價(jià)值上漲的有力保證。

　　“東原香山以其高品質(zhì)和超大贈(zèng)送面積以及未來巨大增值空間，我預(yù)計(jì)在未來的3~5年賣價(jià)應(yīng)該在翻倍。”記者在11月底一個(gè)周末與前來看房的周先生見面時(shí)他說道。而類似于文國(guó)琴這樣外地來渝的投資者則更覺得重慶房?jī)r(jià)偏低，上漲空間相當(dāng)大。在記者與20余位購(gòu)房者交流時(shí)發(fā)覺，有75%的購(gòu)房者認(rèn)為房?jī)r(jià)目前沒有下降的空間，而且上升空間還相當(dāng)大。此外，他們認(rèn)為復(fù)合地產(chǎn)的升值潛力也較大，比如即將亮相的位于沙坪壩烈士墓的海航·新街口，將使校園地產(chǎn)、地鐵物業(yè)和特色情景街區(qū)實(shí)現(xiàn)完美結(jié)合,成為重慶地產(chǎn)投資新亮點(diǎn)。

　　對(duì)于重慶本地購(gòu)房者而言，建面近5000元/平方米的成交均價(jià)確實(shí)有點(diǎn)高。但對(duì)外地人特別是海城市的投資客而言，重慶的房?jī)r(jià)就太低了。

　　外地客預(yù)測(cè)：未來3~5年房?jī)r(jià)將漲1倍

　　對(duì)于上述75%保持樂觀心態(tài)的購(gòu)房者而言，他們對(duì)投資有著敏銳的嗅覺與超快的下定速度。

　　“前不久看報(bào)道說龍湖上市了，我同事就立馬讓我回重慶投資買房�！睆臏刂輥碇貞c買房的林先生告訴記者。買房與龍湖上市似乎很難達(dá)成一種必然聯(lián)系，但林先生看到的報(bào)道更多是關(guān)于重慶作為國(guó)家中心城市、直轄市的報(bào)道，以及對(duì)周邊同類別城市房?jī)r(jià)的對(duì)比，后來才得知重慶的房?jī)r(jià)確實(shí)相當(dāng)具有競(jìng)爭(zhēng)力。

　　對(duì)于投資，最重要的當(dāng)然是回報(bào)率。在記者采訪過程中，發(fā)覺重慶市民對(duì)房?jī)r(jià)的上漲反應(yīng)不是太強(qiáng)烈，多數(shù)人預(yù)計(jì)3~5年能漲50%。而外地客戶似乎更為樂觀�！拔业哪繕�(biāo)是5年左右總價(jià)上漲80%左右，到時(shí)就轉(zhuǎn)手�！鄙鲜鐾顿Y者文國(guó)琴告訴記者。相比上海市民的樂觀，溫州的林先生更為自信：“我覺得3~5年肯定會(huì)上漲一倍�！�

　　其實(shí)，林先生的自信并不無理由。時(shí)間撥回2007年上半年，3000~4000元/平方米的房子比比皆是，可以說是市場(chǎng)的主流房源。如今，5字頭起價(jià)的房源除渝北、巴南有少部分房源外，幾乎絕跡�！翱梢哉f均價(jià)5000元以下的房源即將成為歷史�！饼埡�集團(tuán)重慶公司營(yíng)銷部羅政告訴記者。目前銷售的主流高層項(xiàng)目?jī)r(jià)格均為6000~7500元/平方米不等。從2007年上半年到2009年下半年，2年多時(shí)間主流項(xiàng)目成交均價(jià)上漲2500~3500元/平方米不等，上漲率達(dá)到75%以上。

　　未來的3~5年，按照規(guī)律來看似乎很容易超過這個(gè)漲幅。

　　記者手記》 重慶樓市回到2007年？

　　巴菲特說過：“當(dāng)別人恐懼時(shí)我貪婪，當(dāng)別人貪婪時(shí)我恐懼。”股神這句名言放在如今的房地產(chǎn)領(lǐng)域一樣是至理名言。

　　典型的案例便是2007年重慶乃至全國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)。上半年，市場(chǎng)表現(xiàn)平平，沒有人預(yù)測(cè)到直轄10年、試驗(yàn)區(qū)對(duì)重慶房?jī)r(jià)有多大的拉升，所以，大部分人持警惕狀態(tài)，保持觀望的心情遲遲不肯下手。下半年各種利好的兌現(xiàn)，，房?jī)r(jià)就一天一個(gè)樣。而兩年后的重慶市場(chǎng)，在2009年初，大家對(duì)金融危機(jī)帶來的影響過分警惕時(shí)，購(gòu)房者都以“現(xiàn)金為王”的理論指導(dǎo)自己，保持觀望的態(tài)度，而真到了美國(guó)經(jīng)濟(jì)開始復(fù)蘇時(shí)下手，房?jī)r(jià)已經(jīng)離心理預(yù)期大漲了一截。在房?jī)r(jià)連續(xù)不理性的上漲后，我們不禁會(huì)問自己：目前的重慶房地產(chǎn)市場(chǎng)是不是巴菲特的貪婪與恐懼理論再現(xiàn)，或者是物極必反的征兆？2008年初，不少城市出現(xiàn)的斷供、成交乏力、土地連續(xù)流拍現(xiàn)象是否在2010年繼續(xù)上演？ （重慶時(shí)報(bào)）