11月20日，國(guó)企大龍地產(chǎn)以50.5億元摘得順義天竺開(kāi)發(fā)區(qū)22號(hào)地，一舉打破了起拍價(jià)格、樓面地價(jià)及成交總價(jià)的三項(xiàng)紀(jì)錄，而根據(jù)新地王的容積率和樓面地價(jià)判斷，未來(lái)這里誕生的項(xiàng)目出售價(jià)格應(yīng)該在每平方米5萬(wàn)元左右。這一地王的產(chǎn)生，不可避免地對(duì)于周邊二手別墅市場(chǎng)產(chǎn)生較大的影響。據(jù)美聯(lián)物業(yè)、中原地產(chǎn)等幾家公司的門(mén)店統(tǒng)計(jì)，自“新地王”出現(xiàn)后的幾天里，區(qū)域內(nèi)的業(yè)主紛紛提價(jià)，部分項(xiàng)目提價(jià)幅度達(dá)10%以上，其中麗宮花園、東方太陽(yáng)城等項(xiàng)目的提價(jià)幅度甚至接近12%，裕京花園等高租金回報(bào)率的項(xiàng)目?jī)r(jià)格漲幅在20%左右。

　　新地王誕生，順義二手別墅業(yè)主普遍追漲

　　自9月開(kāi)始的土地供應(yīng)短缺，使得北京新地王暫緩面市。而順義這一低容積率大地塊的上市，一舉沖破了北京土地市場(chǎng)樓面地價(jià)及成交總價(jià)的紀(jì)錄。

　　北京中原三級(jí)市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，自11月20日起，受到新地王的影響，順義別墅業(yè)主紛紛提價(jià)，裕京花園等高租金回報(bào)率的項(xiàng)目?jī)r(jià)格漲幅在20%左右，其他的項(xiàng)目漲幅也在7%-10%。

　　據(jù)美聯(lián)物業(yè)市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，星期五新地王出爐的當(dāng)天及以后的幾天里，區(qū)域內(nèi)的業(yè)主紛紛提價(jià)，部分項(xiàng)目提價(jià)幅度達(dá)10%以上。麗宮花園、東方太陽(yáng)城等項(xiàng)目的提價(jià)幅度接近12%。

　　目前順義的獨(dú)棟二手別墅掛牌均價(jià)已經(jīng)達(dá)到了38000元/平米左右，環(huán)比11月上半月上漲了9.5%。而疊拼等別墅也由19500元/平米上漲到了21800元/平米左右，上漲幅度達(dá)到了12.5%。

　　從房源情況來(lái)看，由于此次地王事件，許多不著急用錢(qián)的業(yè)主惜售心理明顯浮出水面，暫時(shí)不出售等待價(jià)格上漲或?qū)�價(jià)格提到一個(gè)消費(fèi)者無(wú)法接受的高度，從而導(dǎo)致區(qū)域內(nèi)別墅房源相對(duì)減少。

　　價(jià)格漲幅低的房源成交速度快

　　根據(jù)順義中介門(mén)店提供的成交合同顯示，盡管業(yè)主普遍大幅提價(jià)，但最近幾天成交的大都是漲幅較低的項(xiàng)目，或是之前已經(jīng)談好價(jià)格的交易，業(yè)主暫未冒險(xiǎn)違約，如一套305平米的龍灣別墅，成交價(jià)格為730萬(wàn)，較之前上漲40萬(wàn)元。

　　在“價(jià)漲房缺”的市場(chǎng)情況下，尤其是受到新地王的影響，許多消費(fèi)者開(kāi)始抓緊時(shí)間選房購(gòu)房，期待在價(jià)格未大幅上漲前淘到一套合適房產(chǎn)。同時(shí)，由于存量房交易稅費(fèi)減免政策的期限也將到來(lái)，將促進(jìn)消費(fèi)者在期限內(nèi)加速購(gòu)房，因?yàn)樵诙愘M(fèi)方面享受的優(yōu)惠，可以大大降低購(gòu)房成本。目前順義區(qū)域如有一套價(jià)格合適的別墅房源出現(xiàn)便能迅速成交，順義別墅的成交周期明顯縮短。

　　投資客入場(chǎng)，春節(jié)前成交均價(jià)普漲勢(shì)頭明顯

　　隨著順義別墅區(qū)地王的出現(xiàn)，之前已經(jīng)逐漸出手的投資客也轉(zhuǎn)向該區(qū)域的別墅市場(chǎng)，北京中原三級(jí)市場(chǎng)研究部的數(shù)據(jù)顯示，目前順義別墅市場(chǎng)中75%左右的消費(fèi)者是投資客，其他的消費(fèi)者以自住需求為主。

　　美聯(lián)物業(yè)市場(chǎng)研究部總監(jiān)張大偉介紹，在順義購(gòu)買(mǎi)別墅的人群一般為經(jīng)濟(jì)實(shí)力雄厚的白領(lǐng)階層或者是成功人士購(gòu)買(mǎi)，僅30%依靠銀行貸款，70%都選擇了全款，主要客戶群年齡在40-50歲之間，家庭人口在2-3人之間。

　　僅地王出現(xiàn)的這個(gè)周末的需求量環(huán)比上漲了1倍有余，而且這一上漲趨勢(shì)還在加強(qiáng)，據(jù)順義周?chē)�的中介公司統(tǒng)計(jì)顯示，很多往常接待普通二手房交易的業(yè)務(wù)員，現(xiàn)在都改為接待別墅高檔客戶看房了，張大偉認(rèn)為順義的別墅市場(chǎng)均價(jià)上漲的可能比較大。

　　北京中原三級(jí)市場(chǎng)研究部認(rèn)為，此次順義新地王的產(chǎn)生對(duì)業(yè)主心理預(yù)期產(chǎn)生了較大影響，加上區(qū)域房源稀缺的市場(chǎng)現(xiàn)狀，在售二手別墅的價(jià)格在短期內(nèi)還會(huì)有上升的空間和趨勢(shì)。目前僅僅是新地王產(chǎn)生了，而隨著新地王項(xiàng)目開(kāi)工、建設(shè)和最終上市仍有一段時(shí)日，因此預(yù)計(jì)別墅區(qū)域的價(jià)格在春節(jié)前將上漲，節(jié)后將走穩(wěn)。

　　- 置業(yè)指導(dǎo)

　　郊區(qū)別墅空置率高

　　別墅項(xiàng)目最重要的是社區(qū)配套，所以購(gòu)買(mǎi)順義別墅時(shí)一定要注意社區(qū)附近有購(gòu)物及基本的醫(yī)療設(shè)施，至少保證在開(kāi)車(chē)10分鐘內(nèi)有基本生活配套。另外小區(qū)的保安也非常重要，順義別墅區(qū)很多小區(qū)空置非常高，所以建議消費(fèi)者購(gòu)房前在凌晨考察一下小區(qū)的保安措施，做到有備無(wú)患。

　　不能購(gòu)買(mǎi)抵押別墅

　　順義別墅大部分項(xiàng)目屬于商品房，其中部分小項(xiàng)目存在開(kāi)發(fā)商在前幾年因?yàn)榻?jīng)營(yíng)不善將房屋抵押的情況，所以購(gòu)買(mǎi)二手房時(shí)需要詢(xún)問(wèn)房本辦理情況，無(wú)房本的房源一定不能購(gòu)買(mǎi)。另外也有部分便宜的鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)小別墅盡量不要考慮購(gòu)買(mǎi)。

　　警惕加蓋別墅的安全性

　　順義別墅因?yàn)榈靥幗紖^(qū)，一般物業(yè)的監(jiān)管不是非常嚴(yán)格，很多別墅存在自己改造的情況，甚至原來(lái)只有3層，后來(lái)加蓋到了4層，還有自建地下室的情況，購(gòu)買(mǎi)這類(lèi)房源時(shí)需要注意房屋的主體結(jié)構(gòu)的安全及是否有物業(yè)審批手續(xù)等。

　　裝修完備出租率高

　　順義別墅區(qū)大部分為600萬(wàn)-1000萬(wàn)的經(jīng)濟(jì)型別墅，對(duì)于投資者來(lái)說(shuō)很多人看中的是升值空間及出租收益，一般裝修完備的二手別墅對(duì)租客的吸引力很高。所以購(gòu)買(mǎi)前應(yīng)該多考察裝修情況。

　　- 一手市場(chǎng)

　　一手別墅以聯(lián)排雙拼為主

　　目前順義在售的別墅項(xiàng)目基本為幾年前建設(shè)項(xiàng)目的后期，受到北京別墅用地限制的影響，在售的一手別墅也都是以聯(lián)排、雙拼為主，對(duì)于獨(dú)棟別墅基本只有存量別墅可以選擇。

　　新地王項(xiàng)目可能是順義最后一塊如此低容積率的項(xiàng)目。該地塊附近的別墅項(xiàng)目龍灣，目前在售的為臨湖景觀樓王，單價(jià)約為5萬(wàn)元/平米。中糧祥云國(guó)際和譽(yù)天下成交單價(jià)為2.2萬(wàn)元-3萬(wàn)元/平米。按照目前的區(qū)域價(jià)格來(lái)看，該區(qū)域獨(dú)棟別墅的售價(jià)應(yīng)該在3.5萬(wàn)元-5萬(wàn)元/平米左右，聯(lián)排或疊拼別墅的價(jià)格則在2萬(wàn)元-3萬(wàn)元/平米左右。

　　美聯(lián)物業(yè)市場(chǎng)研究部總監(jiān)張大偉表示，目前順義別墅市場(chǎng)和北京樓市一樣，已經(jīng)面臨著新別墅供應(yīng)量減少，而二手別墅越來(lái)越主導(dǎo)市場(chǎng)。另外，目前順義別墅大部分屬于經(jīng)濟(jì)型別墅，投資比例非常高。

　　本報(bào)記者 張家齊