憑借最后兩周的高成交量，上海10月樓市止住了持續(xù)三個(gè)月下滑的局面，“銀十”成交量比“金九”回升了6.1%，供需關(guān)系再度緊張刺激了房?jī)r(jià)上漲的神經(jīng)。中國(guó)證券報(bào)記者從相關(guān)統(tǒng)計(jì)機(jī)構(gòu)的房屋成交系統(tǒng)了解到，受到下旬兩周高成交量的帶動(dòng)，10月一手商品住宅的成交量達(dá)到156萬(wàn)平方米，環(huán)比上升6.1%；然而，10月的新建商品住宅供應(yīng)量卻大幅下滑15.1%，為152萬(wàn)平方米。

　　高房?jī)r(jià)預(yù)期和高需求并存

　　地產(chǎn)分析師薛建雄表示，地王頻現(xiàn)表明了開(kāi)發(fā)商對(duì)房?jī)r(jià)的較高預(yù)期，在沒(méi)能達(dá)到良好的售價(jià)和快銷(xiāo)預(yù)期之前開(kāi)發(fā)商不愿推盤(pán)。此外，10月樓市重現(xiàn)供不應(yīng)求局面，表明購(gòu)房需求仍然過(guò)旺。同時(shí)，10月中旬之后，大虹橋規(guī)劃、創(chuàng)業(yè)板創(chuàng)富效應(yīng)和良好經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)預(yù)期等利好消息不斷，刺激原本被預(yù)期為“鐵十”的樓市在月底反轉(zhuǎn)成“銀十”。

　　從成交結(jié)構(gòu)來(lái)看，上周上海成交面積前10名的樓盤(pán)，均價(jià)都在2萬(wàn)元/平方米以下，其中有4個(gè)萬(wàn)元以下的遠(yuǎn)郊樓盤(pán)，使得上周全市商品住宅的平均成交價(jià)格大幅下滑12%，為14430元/平方米。豪宅市場(chǎng)在經(jīng)歷了8月的高潮之后，9、10月分別只有星河灣和四季雅苑的成交量超過(guò)50套，絕大多數(shù)豪宅項(xiàng)目處在月成交量低于10套的滯銷(xiāo)狀態(tài)。10月份，上海樓市中檔住宅平均成交價(jià)格在9月下滑8%后，10月再度下滑8%，為15514元/平方米。

　　新進(jìn)場(chǎng)買(mǎi)家并非剛性需求

　　雖然10月有超過(guò)50個(gè)樓盤(pán)的超大預(yù)期推盤(pán)量，但最終的實(shí)際供應(yīng)量卻大幅下滑15.1%，僅129萬(wàn)平方米；11月預(yù)期上市和推新房源的樓盤(pán)依然超過(guò)50個(gè)，專(zhuān)家表示，最終的實(shí)際供應(yīng)量還要看近期的熱銷(xiāo)形勢(shì)能否緩續(xù)。

　　在薛建雄看來(lái)，目前房?jī)r(jià)超出絕大多數(shù)剛性需求的承受能力，樓市的主要買(mǎi)家是一些第二、三甚至五、六套房的買(mǎi)家，他們基于自用與投資的目的之間。此類(lèi)買(mǎi)家看到好行情，就會(huì)大舉買(mǎi)進(jìn)，同時(shí)放出手上較老的房源獲利套現(xiàn)；行情稍一下滑，就會(huì)停止買(mǎi)賣(mài)。這一買(mǎi)家特點(diǎn)導(dǎo)致了成交量的大起大落，也成為了房?jī)r(jià)易漲難跌的支撐。

　　中國(guó)證券報(bào)記者了解到，以上海二手住宅成交數(shù)據(jù)為例，7000元以下的低檔房，自去年第四季度至今年9月，在總的住宅成交量中所占比重，已由31%跌至19%，說(shuō)明首次置業(yè)需求大幅萎縮。與此同時(shí)，大中戶型成交比重持續(xù)上升，比如140-200平方米戶型，由4.8%上升至6.3%，這意味著投資、投機(jī)需求持續(xù)增長(zhǎng)。此外，隨著二套房貸政策的收緊，近期投機(jī)需求也處在觀望之中。

　　分析師楊紅旭表示，根據(jù)近期上海統(tǒng)計(jì)局公布的前三季度房地產(chǎn)數(shù)據(jù)，供不應(yīng)求的矛盾非常突出。前三季度商品住宅竣工面積為962萬(wàn)平方米，下降11.2%；新開(kāi)工面積為114萬(wàn)平方米；施工面積同比下跌3.5%。這三項(xiàng)指標(biāo)皆表明供應(yīng)緊張。而前三季度商品住宅銷(xiāo)售面積卻高達(dá)2230萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)49.5%，規(guī)模遠(yuǎn)大于竣工量和新開(kāi)工量。這意味著未來(lái)6個(gè)月住宅供應(yīng)緊張。明年供求關(guān)系將明顯緩解，但不要奢望會(huì)逆轉(zhuǎn)為嚴(yán)重供大于求，也即明年房?jī)r(jià)調(diào)整空間有限。