10月23日,香港金融管理局宣布,價值2000萬港元以上的住宅物業(yè)按揭上限由七成收緊至六成。按照調(diào)整后的規(guī)定,價值2000萬港元或以上的住宅物業(yè),將會實(shí)施六成按揭成數(shù)上限。至于樓價低于2000萬港元的物業(yè),則繼續(xù)沿用七成按揭上限,但實(shí)際貸款額最高不超過1200百萬港元。

　　在這個政策的背后,是香港豪宅房價的一路高漲,其中最高價竟達(dá)每平方米逾70萬元人民幣。事實(shí)上,在今年深圳的市場上,豪宅一直是帶動房價的最大因素,從年初豪宅紛紛入市到目前全市成交均價超過2萬元,在深圳豪宅價格不斷被刷新的同時,也不斷推動著成交均價的上漲。

　　深圳豪宅市場較平緩

　　業(yè)內(nèi)有觀點(diǎn)稱內(nèi)地買家成為左右香港豪宅價格的主力軍,同時也伴隨著各地炒賣資金的追逐。香港對豪宅信貸的收緊,會否造成熱錢回流深圳的豪宅市場,中原地產(chǎn)市場部總監(jiān)王世界認(rèn)為可能性不會很大,目前最要關(guān)注的是國家對金融政策的一些調(diào)整動作。

　　豪宅因?yàn)橄鄬ο∪钡仍�因而具有保值功�?成為投資者青睞的對象。自從2006年國家實(shí)行“90/70”政策以來,深圳對住房結(jié)構(gòu)的調(diào)整力度較大,90平方米以下的住宅項(xiàng)目基本占市場總供應(yīng)的70%,豪宅項(xiàng)目比較稀缺。

　　從2009年初開始的新一輪房價快速上漲中,豪宅一直是房地產(chǎn)市場的領(lǐng)跑者。如三季度南山區(qū)以17396元/平方米的成交均價位居各區(qū)第一,環(huán)比漲幅最大,高達(dá)18.88%,其主要原因?yàn)槟仙絽^(qū)華僑城片區(qū)、深圳灣區(qū)、蛇口片區(qū)等高端物業(yè)成交活躍,帶動該區(qū)整體均價大幅上漲。

　　另外,鹽田區(qū)三季度成交均價為14147元/平方米,環(huán)比二季度上漲16.46%,主要是因大小梅沙的豪宅物業(yè)成交比例增大,拉高了該區(qū)三季度的成交均價。其余4區(qū)在三季度的成交均價也有所上漲,環(huán)比漲幅均在4—10個百分點(diǎn)之間。

　　世華地產(chǎn)市場部總監(jiān)肖小平稱,目前大多數(shù)購房者開始考慮降低豪宅持有成本,而帶有裝修的豪宅和優(yōu)質(zhì)豪宅上升趨勢明顯。

　　深圳豪宅的購買力不減,如果投資在香港受阻,投資者會否轉(zhuǎn)向深圳?王世界認(rèn)為,豪宅被很多投資者當(dāng)成保值和增值的手段,在深圳市場上豪宅的投資者比較負(fù)責(zé),有高收入居民、投資機(jī)構(gòu)和短期資金、外來資金等。應(yīng)該說深圳的豪宅市場到了一個比較平緩的階段,投資香港的資金回流的影響不會很大。

　　未來樓市仍將兩極分化

　　香港豪宅信貸限制很快起到作用,隔日香港股市地產(chǎn)股應(yīng)聲下跌,信和置業(yè)和新世界地產(chǎn)登上昨日港股藍(lán)籌股跌幅榜前兩位,分別下挫4.64%和4.33%。

　　香港浸會大學(xué)經(jīng)濟(jì)系副教授巫伯雄認(rèn)為,目前香港中低價的私人住宅并未見泡沫產(chǎn)生,政府只要控制好豪宅價格,維持住宅土地出售的節(jié)奏,即可讓香港整體樓市保持平穩(wěn)。

　　王世界認(rèn)為,豪宅市場是一個投資市場,政府其實(shí)沒有必要干預(yù)太多。他建議,豪宅投資者更應(yīng)該關(guān)注的是最近國家會不會對金融有一些調(diào)整�！敖�期世界各地很多國家的央行對金融政策都有大幅調(diào)整,中國在今年年底或者明年年初是否作出政策調(diào)整,可能得看現(xiàn)在的一些市場表現(xiàn)”。

　　在日前中原地產(chǎn)10月發(fā)布會上,深圳中原董事總經(jīng)理李耀智在分析目前深圳的投資資金回報(bào)率下降時稱,租金回報(bào)率對豪宅市場并無影響,“大家都知道其實(shí)豪宅的投資回報(bào)率一直不是吸引客戶買房的理由,深圳很多豪宅的客戶也沒有準(zhǔn)備出租,同時從租客來說,他們也不愿意拿幾萬元租一套房。所以說深圳的豪宅還是值得關(guān)注的,租金沒有跟著房價去升反而會對豪宅的影響會比較小一點(diǎn)”。

　　他認(rèn)為,未來的樓市仍將兩極分化。“在豪宅方面會持續(xù)升溫,深圳擁有豪宅的機(jī)緣因素越來越少,包括有山有海,我們看到最近開發(fā)的一些樓盤的自然資源越來越少。另外,很多客戶看好深圳的經(jīng)濟(jì)發(fā)展�！倍�在普通樓方面,房價遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于租金的升幅,不排除有一些普通樓會受到一些壓力,價錢也許會受到制約。

　　記者 蘇妮