觀望，還是觀望，但和以往不同，這次開發(fā)商面對買房人觀望，似乎變得從容起來。

　　面對前來“探營”的購房者，開發(fā)商顯得非�！靶�氣”，不僅難覓打折促銷，一些買房人甚至遭到銷售人員的冷遇。

　　博弈局面如何產(chǎn)生的呢？

　　開發(fā)商三季報牛氣沖天

　　10月9日，克而瑞(中國)信息技術(shù)有限公司發(fā)布了今年第三季度和前三季度的房地產(chǎn)企業(yè)銷售20強(qiáng)榜單。

　　龍頭萬科的排名尤其值得人們關(guān)注。在上半年的報告中，萬科各項指標(biāo)都處于第一，但其第三季度銷售金額為120.8億元，被恒大趕超，屈居第二；銷售面積122.57萬平方米，位列第四。不過，在今年前三季度的排名中，萬科依然以銷售總金額426.46億元，超出第二名(保利地產(chǎn)310.35億元)116億元的大距離勝出。

　　中國房地產(chǎn)與住宅研究會副會長顧云昌在報告會上指出，銷售價格依然是房地產(chǎn)銷售量的決定性因素，而在今年6月份以后，房價的回升與銷售量的縮減幾乎同步出現(xiàn)。

　　今年上半年，萬科銷售房屋平均單價約是8819元/平方米，而第三季度的平均房價達(dá)到了9855元/平方米，上漲10.5%；世紀(jì)金源集團(tuán)今年上半年銷售單價最低，只有3346元/平方米，而今年第三季度變成了3712元/平方米，雖然絕對單價仍然很低，但是較之上半年上漲了10.8%。

　　克爾瑞的分析人員告訴地產(chǎn)中國網(wǎng)，房地產(chǎn)企業(yè)前20強(qiáng)第三季度銷售的樓盤多是年初開盤的項目后期，新開盤占的比例并不大。因此，房價縱向?qū)Ρ刃员容^強(qiáng)，同一個樓盤第三季度的售價與上半年的售價比較，上漲很明顯。

　　打折或許再過兩個月

　　以往的長假樓市上，打折促銷總是最大的亮點(diǎn)，眾多開發(fā)商在推出新盤的同時會借機(jī)推出各種各樣的優(yōu)惠活動以吸引購房者。

　　就在今年春交會上，贈送面積、買房送車、買房返現(xiàn)金還是比較常見的，此舉被眾多業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為是樓市剛現(xiàn)“小陽春”后開發(fā)商出于恐慌性預(yù)期急于回籠資金打出的低價快銷策略。

　　而之后持續(xù)穩(wěn)步上漲的房價讓成功回籠資金的一線品牌開發(fā)商們，對后市顯得底氣十足�！靶》�打折會部分出現(xiàn)，但多數(shù)樓盤都將以觀望為主�！钡禺a(chǎn)專家表示，市場成交可能會繼續(xù)低迷一段時間，那時才將是部分房產(chǎn)企業(yè)面臨考驗的時候，樓盤出現(xiàn)打折促銷的可能性更大。

　　“雖然趁著今年上半年樓市火爆，絕大多數(shù)開發(fā)商都賺得盆滿缽滿，但不管是否完成銷售指標(biāo)，當(dāng)市場真正低迷的時候部分開發(fā)商都會坐不住。今年不愁，但不代表不擔(dān)心明年�！币晃婚_發(fā)商代表表示，尤其是上市房企，最關(guān)心年度業(yè)績的持續(xù)性，因此年底一旦出現(xiàn)成交低迷，這些上市企業(yè)還是會采取措施刺激旗下樓盤的銷售。

　　明年年初也許見分曉

　　從春節(jié)后的小陽春一直持續(xù)到8月份，量價齊升的持續(xù)讓開發(fā)商緊繃的資金鏈得到有效緩解。

　　歷年的“金九銀十”是自用型置業(yè)者選擇優(yōu)質(zhì)地段、社區(qū)買入房產(chǎn)的時機(jī)。但今年從新房售價與二手房市場掛牌價差來看，較2007年泡沫高峰期更為懸殊。地產(chǎn)界專家分析稱，雖然目前新房在品質(zhì)、地段和資源附加值上具有優(yōu)越性，但以租金回報率衡量，多數(shù)樓盤定價并不具備投資價值。但現(xiàn)在來源于壟斷型和高收入行業(yè)的購買力異常強(qiáng)勁，因此，高價樓盤并未曲高和寡。

　　新房市場如果不能有效做到差異化營銷，加快銷售節(jié)奏，或許隨著寬松貨幣政策在明年上半年轉(zhuǎn)向，此輪火爆的樓市行情將于明年一季度真正進(jìn)入階段性調(diào)整的低谷。