一場(chǎng)價(jià)格戰(zhàn)的風(fēng)暴正在醞釀。

　　黃金周賣(mài)得好的都是高性價(jià)比的樓盤(pán)，很多開(kāi)發(fā)商沒(méi)有想到，自己準(zhǔn)備的“中秋大禮”居然沒(méi)能送得出去。

　　陽(yáng)光家緣數(shù)據(jù)顯示，10月1日至8日，廣州樓市一手住宅總成交量992套，這個(gè)銷(xiāo)量只有平時(shí)的一半，持幣觀望者開(kāi)始與開(kāi)發(fā)商展開(kāi)“拉鋸戰(zhàn)”。

　　“價(jià)格上漲太快，從7月開(kāi)始，市場(chǎng)行情就不是很樂(lè)觀”，昨天，有業(yè)界人士表示，黃金周這塊“驗(yàn)金石”讓開(kāi)發(fā)商考慮調(diào)價(jià)，一場(chǎng)力保全年銷(xiāo)量的暗戰(zhàn)或在第四季度拉開(kāi)大幕。

　　穗樓市寒流冷了誰(shuí)的心

　　黃金周買(mǎi)房者作壁上觀

　　“真沒(méi)有想到，黃金周看房的人比預(yù)期的少！可能是最近價(jià)格上調(diào)的緣故�！弊蛱欤�有樓盤(pán)銷(xiāo)售小姐對(duì)記者表示，他們提前準(zhǔn)備的促銷(xiāo)禮品都沒(méi)有送完。

　　陽(yáng)光家緣官方數(shù)據(jù)顯示，10月1日至8日，廣州樓市一手住宅總成交量992套。有業(yè)界人士認(rèn)為，銷(xiāo)售陷入僵局的原因可能是，黃金周前不少樓盤(pán)已提前“出貨”成交；有開(kāi)發(fā)商主動(dòng)放慢出貨節(jié)奏保證利潤(rùn)率；因樓價(jià)高企，不少市民已產(chǎn)生抵觸情緒。

　　寒桐投資總經(jīng)理韓世同認(rèn)為，國(guó)慶黃金周的冷熱還不能單憑這幾天網(wǎng)簽情況來(lái)判斷。還應(yīng)該要看節(jié)前搶閘推盤(pán)的銷(xiāo)售情況，以及節(jié)后網(wǎng)簽量的變化，這樣才能得出比較真實(shí)的判斷。

　　就算是節(jié)后網(wǎng)簽情況有所回升，也改變不了銷(xiāo)量總體下降的事實(shí)。民間研究機(jī)構(gòu)中國(guó)指數(shù)研究院和廣州搜房網(wǎng)統(tǒng)計(jì)表明：10月1日至8日，廣州105個(gè)樓盤(pán)共簽約了1242套，數(shù)據(jù)比陽(yáng)光家緣好看一點(diǎn)，但依舊是今年以來(lái)的低位。

　　“目前樓價(jià)已經(jīng)處于歷史高位，成交萎縮已是必然�！表n世同認(rèn)為。數(shù)據(jù)顯示，八月份樓市的成交均價(jià)為9625元/平方米，目前已經(jīng)超過(guò)2007年的高點(diǎn)。而成交量應(yīng)聲回落，中金公司數(shù)據(jù)顯示，廣州市場(chǎng)從6月開(kāi)始成交量回落明顯，成交套數(shù)跌至2009年底部(剔除2009年春節(jié)淡季數(shù)據(jù))，目前仍未走出底部。

　　“價(jià)格是僵局的‘系鈴人’。”東方證券高級(jí)分析師魏博調(diào)研總結(jié)了目前買(mǎi)賣(mài)雙方的心態(tài)。賣(mài)方心態(tài)：行業(yè)長(zhǎng)期供需緊張，直到現(xiàn)在新開(kāi)工還沒(méi)有跟上；宏觀經(jīng)濟(jì)及財(cái)政對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)依賴，讓開(kāi)發(fā)商吃了定心丸；地王頻出造成的價(jià)格比照效應(yīng)；2008年內(nèi)憂外患下房?jī)r(jià)跌幅仍有限等。

　　而買(mǎi)方心態(tài)則是，今年房?jī)r(jià)上漲幅度已經(jīng)很大，短期內(nèi)的大幅上漲導(dǎo)致房?jī)r(jià)短期內(nèi)面臨回調(diào)壓力；預(yù)期投資型需求在此價(jià)位繼續(xù)入市的可能性較低，一是因?yàn)榉劳�脹預(yù)期導(dǎo)致的投資需求已經(jīng)得到部分釋放，二是因?yàn)槌�非短期再�?0%以上漲幅，否則投資型需求此價(jià)位介入收益甚微，而短期再大幅上漲的可能較小。而自住型需求的承受能力有限。

　　魏博認(rèn)為，房?jī)r(jià)大幅上漲后造成賣(mài)方惜售、買(mǎi)方或謹(jǐn)慎或超出承受范圍，加之政策的微調(diào)也是由于房?jī)r(jià)的挑釁，所以價(jià)格是成交量下降的首位因素。解鈴還須系鈴人，僵局的打破還要靠雙方的退讓及價(jià)格的調(diào)整。

　　僵局破解的三種可能

　　第四季度房?jī)r(jià)或回調(diào)

　　解鈴的方式有多種，第一種可能是賣(mài)方直接降價(jià)。魏博認(rèn)為，這種可能性較小，因?yàn)橘u(mài)方目前沒(méi)有壓力，今年開(kāi)發(fā)商的業(yè)績(jī)和銷(xiāo)售回款目標(biāo)早已完成。

　　但買(mǎi)房者的觀點(diǎn)與此相左，近日搜房網(wǎng)進(jìn)行的一項(xiàng)買(mǎi)房意愿調(diào)查顯示，有85%的被調(diào)查者認(rèn)為“十一”長(zhǎng)假過(guò)后房?jī)r(jià)會(huì)下跌，因此，近八成的購(gòu)房者不會(huì)在“十一”期間出手買(mǎi)房。參與調(diào)查的人士中，有九成的人選擇觀望。買(mǎi)房者形成共識(shí)，近期樓市“成交量跌”，有超過(guò)八成的被調(diào)查者認(rèn)為是由于房?jī)r(jià)短期內(nèi)漲幅過(guò)大造成的。當(dāng)問(wèn)到“哪些因素會(huì)促使你不再觀望而出手買(mǎi)房”時(shí)，絕大部分的被調(diào)查者都選擇了“房?jī)r(jià)下跌”。

　　事實(shí)上，隨著成交量的進(jìn)一步下滑，上海、深圳已相繼有開(kāi)發(fā)商降價(jià)賣(mài)房。而僵局破解的第二種“買(mǎi)方追漲跟進(jìn)”不大可能。魏博認(rèn)為，短期內(nèi)這種可能性也較小。

　　最具現(xiàn)實(shí)意義的是第三種可能，買(mǎi)賣(mài)雙方“隱性”讓步，繼續(xù)僵持，消耗時(shí)間。魏博認(rèn)為，住房消費(fèi)的效用是具有時(shí)間價(jià)值的，目前僵局的打破也有賴于時(shí)間發(fā)揮作用，即讓買(mǎi)賣(mài)雙方均作出隱性讓步。一方面隨著CPI的上漲，賣(mài)方不變的房?jī)r(jià)實(shí)質(zhì)上的相對(duì)價(jià)格是下降的；另一方面，時(shí)間也可為買(mǎi)方積累財(cái)富、增加購(gòu)買(mǎi)力。

　　但這一點(diǎn)恰恰是政府不愿意看到的，房地產(chǎn)對(duì)經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)作用由此減弱。魏博表示，最壞局面就是僵持和時(shí)間的消耗。

　　值得期待的是，供應(yīng)的增加可為僵持局面的打破提供“潤(rùn)滑劑”。供應(yīng)的增加一方面在具體樓盤(pán)銷(xiāo)售率不變的情況下可以增加銷(xiāo)售量；另一方面，供應(yīng)的增加意味著可選范圍的擴(kuò)大，在壟斷競(jìng)爭(zhēng)的行業(yè)，選擇的多樣化即可增加消費(fèi)者效用，促進(jìn)成交的增長(zhǎng)。中金公司也認(rèn)為，隨著十月中下旬和十一月份供應(yīng)量的上升，成交量將呈現(xiàn)環(huán)比小幅回升態(tài)勢(shì)。

　　本報(bào)記者　戎明邁