進(jìn)入“金九銀十”以來，“價(jià)漲量跌”成為樓市的主要特點(diǎn)，而關(guān)于樓市拐點(diǎn)再次到來的議論也隨之高漲。記者近日發(fā)現(xiàn)，一些位于北京市六環(huán)附近的項(xiàng)目開始出現(xiàn)價(jià)格松動(dòng)，特別是一些非熱點(diǎn)區(qū)域的項(xiàng)目紛紛推出“特價(jià)房”吸引購(gòu)房者目光。

　　盡管這些項(xiàng)目的開發(fā)商一直堅(jiān)稱推出特價(jià)房源只是常規(guī)的銷售手段，但是專家卻認(rèn)為，隨著北京房?jī)r(jià)的整體觸頂，交易量出現(xiàn)了下滑趨勢(shì)，邊遠(yuǎn)郊區(qū)的項(xiàng)目受到的壓力將會(huì)加大，盡管個(gè)別項(xiàng)目推出了一些特價(jià)房源并不預(yù)示著樓市整體出現(xiàn)下滑趨勢(shì)，但是也表示瘋漲的樓市出現(xiàn)了調(diào)整跡象，今年底明年初的樓市很可能會(huì)出現(xiàn)量?jī)r(jià)齊跌的局面。

　　距市中心越遠(yuǎn)優(yōu)惠越多

　　特價(jià)房最高優(yōu)惠3000元/平方米

　　“目前我們推出的特價(jià)房源一共5套，單價(jià)在1.1萬元/平方米左右，總價(jià)500多萬元，”位于北六環(huán)的林溪·碧肯山的銷售人員向記者表示。記者了解到，該項(xiàng)目推出的特價(jià)房為一期剩余房源，戶型較大，相比目前項(xiàng)目三期主推的房源價(jià)格優(yōu)惠了3000元/平方米左右，目前該項(xiàng)目三期的售價(jià)在1.45萬元/平方米。

　　記者了解到在這次推出特價(jià)房源的項(xiàng)目中，以五六環(huán)以外的項(xiàng)目為主，距離北京市中心越遠(yuǎn)的項(xiàng)目，優(yōu)惠幅度越大。例如位于房山區(qū)琉璃河鎮(zhèn)的琉璃湖別墅，目前在售兩套特價(jià)房源，面積在380平方米(其中贈(zèng)送76平方米)，總價(jià)為198萬元，均價(jià)在6500元/平方米左右，而其他房源的價(jià)格在8000元/平方米左右。此外，琉璃湖別墅全款還享受9.5折的優(yōu)惠，在現(xiàn)場(chǎng)還有抽獎(jiǎng)贈(zèng)送1-3年物業(yè)費(fèi)的活動(dòng)。

　　同時(shí)位于通州潞城鎮(zhèn)的泰禾紅御推出特價(jià)房，其中包括10套運(yùn)河上的院子，總價(jià)在800萬-1000萬元/套之間，較此前總價(jià)下降了近200萬元，同時(shí)還推出了獨(dú)棟別墅特價(jià)房在1200萬元/套左右。泰禾紅御品牌總監(jiān)沈力男向記者表示，推出特價(jià)房并不是對(duì)市場(chǎng)的不看好，主要是為了推出運(yùn)河上的院子產(chǎn)品，特價(jià)房只是為了試試市場(chǎng)對(duì)產(chǎn)品的認(rèn)可度。

　　此外，記者還了解到其他一些項(xiàng)目的優(yōu)惠活動(dòng)，例如波特蘭花園推出交納10萬元意向金抵20萬元購(gòu)房款的活動(dòng)；御墅總價(jià)降30萬元的特惠活動(dòng)；天恒別墅山送西班牙7日游、送一年物業(yè)費(fèi)等等。

　　可見隨著樓市調(diào)整期的到來，這些距離市區(qū)較遠(yuǎn)，又不在別墅熱點(diǎn)區(qū)域(如中央別墅區(qū)、奧北、西山)的項(xiàng)目只能靠推出特價(jià)房源和優(yōu)惠活動(dòng)來吸引購(gòu)房者的青睞。

　　此外記者還了解到，一些此前銷售不錯(cuò)的普通住宅項(xiàng)目也開始推出優(yōu)惠活動(dòng)，例如在不久前結(jié)束的秋季房展會(huì)上，京州世家、藝苑桐城、朝陽區(qū)的霄云里8號(hào)等項(xiàng)目全推出了一定的優(yōu)惠活動(dòng)。

　　遠(yuǎn)郊區(qū)項(xiàng)目顯現(xiàn)“頹勢(shì)”

　　城市化回流現(xiàn)象愈演愈烈

　　從今年3月份開始的小陽春，到五六月份改善型需求的釋放，再到七八月份市場(chǎng)的爆炸式增長(zhǎng)，今年的樓市走出了觸底反彈的完美曲線，整個(gè)北京房?jī)r(jià)相比2008年低谷時(shí)，漲幅達(dá)到了40%左右，個(gè)別項(xiàng)目甚至出現(xiàn)了價(jià)格翻倍的局面。

　　有人將此比喻為比2007年樓市更加瘋狂的年代，但是對(duì)比2007年樓市不同的是，今年樓市一些邊遠(yuǎn)地區(qū)的項(xiàng)目，并沒有踩上樓市上漲的點(diǎn)。

　　仲量聯(lián)行研究部負(fù)責(zé)人覃曉梅表示，今年樓市明顯的感覺出一種現(xiàn)象就是城市化回流，購(gòu)房者不再青睞遠(yuǎn)郊區(qū)項(xiàng)目，而把目光主要集中到城市周邊的項(xiàng)目，主要是四環(huán)左右和地鐵線周邊的項(xiàng)目。

　　2006年、2007年是北京樓市發(fā)展的一個(gè)高峰期，那個(gè)時(shí)候隨著北京市房?jī)r(jià)的高漲，出現(xiàn)了到通州、亦莊等遠(yuǎn)郊區(qū)購(gòu)房的熱潮，同樣也出現(xiàn)了擠出效應(yīng)帶動(dòng)河北燕郊、涿州、廊坊和天津的武清、薊縣等北京周邊區(qū)域房?jī)r(jià)上漲的現(xiàn)象。

　　但是今年這一現(xiàn)象卻并不突出，在近日中央領(lǐng)仕館、孔雀城、盤龍谷等河北、天津項(xiàng)目也紛紛推出優(yōu)惠活動(dòng)吸引購(gòu)房者。

　　覃曉梅認(rèn)為，隨著第一批“外出”購(gòu)房者的嘗試后發(fā)現(xiàn)，由于距離上的問題，住在六環(huán)外或者是河北、天津等地，然后再到北京市區(qū)上班是根本不現(xiàn)實(shí)的，人們逐漸放棄了買房只圖便宜的消費(fèi)觀念，而更愿意選擇跟自己生活模式相適合的項(xiàng)目。

　　此外，去年的房地產(chǎn)危機(jī)證明了，距離市中心越近的房產(chǎn)保值性越強(qiáng)，遠(yuǎn)郊區(qū)項(xiàng)目的貶值空間越大。根據(jù)有關(guān)統(tǒng)計(jì)顯示，去年北京四環(huán)內(nèi)房?jī)r(jià)的跌幅在7%-10%之間，而五六環(huán)的房?jī)r(jià)跌幅在40%左右。因此在今年樓市好轉(zhuǎn)的情況下，盡管市區(qū)內(nèi)的項(xiàng)目?jī)r(jià)格飛漲，但是依然銷售旺盛，例如遠(yuǎn)洋萬和城、星河灣、西堤紅山、唐寧ONE等項(xiàng)目。

　　覃曉梅認(rèn)為，由于交通擁堵等問題，北京很難發(fā)展成國(guó)外城市的模式，也就是遠(yuǎn)郊區(qū)居住城里上班，因此預(yù)計(jì)未來只有臨近地鐵沿線的遠(yuǎn)郊區(qū)項(xiàng)目會(huì)有較好的發(fā)展機(jī)遇。

　　樓市重陷價(jià)漲量跌怪圈

　　價(jià)格調(diào)整已“箭”在弦上

　　“現(xiàn)在的確是到了樓市的調(diào)整期了，北京樓市不存在需求的問題，關(guān)鍵是消費(fèi)觀念的問題，買漲不買跌，但是隨著這輪房?jī)r(jià)瘋漲后，消費(fèi)者開始出現(xiàn)了強(qiáng)烈的觀望情緒，可以預(yù)見樓市即將迎來一次高位盤整期。” 沈力男認(rèn)為。

　　記者了解到，以華潤(rùn)西堤紅山為例，今年年初最低房源的價(jià)格只有1.45萬元/平方米左右，但是到了現(xiàn)在該項(xiàng)目的均價(jià)已經(jīng)達(dá)到了2.4萬元/平方米，其中最高的已經(jīng)達(dá)到了3.5萬元/平方米，可見房?jī)r(jià)漲幅之大，已經(jīng)超過了一些消費(fèi)者預(yù)期。

　　從剛剛結(jié)束的北京秋季房展會(huì)上來看，消費(fèi)者對(duì)高房?jī)r(jià)已經(jīng)出現(xiàn)了抵觸心理。此次秋季房展會(huì)北京市內(nèi)參展項(xiàng)目意向成交均價(jià)為14669元/平方米，比春季房展會(huì)的11565元/平方米上漲了26.8%。與之形成鮮明對(duì)比的是，北京市內(nèi)參展項(xiàng)目成交套數(shù)為1297套，較春季房展會(huì)減少28.4%；成交面積為12.39萬平方米，較春季房展會(huì)減少17%；成交金額為18.18億元，較春季房展會(huì)減少12.16%。

　　覃曉梅認(rèn)為，隨著房?jī)r(jià)的上漲，必然會(huì)出現(xiàn)消費(fèi)者的觀望，預(yù)計(jì)未來一段時(shí)間內(nèi)，將是房?jī)r(jià)的博弈期。

　　記者了解到，今年8月份北京市商品住宅成交14405套(包含經(jīng)濟(jì)適用房與限價(jià)房)，環(huán)比大幅下跌17.95%，而價(jià)格則持續(xù)上漲。根據(jù)剛剛公布的數(shù)據(jù)顯示，今年8月份北京市四環(huán)內(nèi)房?jī)r(jià)突破1.8萬元/平方米，環(huán)比上漲了2.1%，而六環(huán)路以外項(xiàng)目均價(jià)為7847元/平方米，下降39元/平方米。

　　可見進(jìn)入9月以來，隨著房?jī)r(jià)的高漲交易量的下降，市場(chǎng)對(duì)于房?jī)r(jià)的調(diào)整已經(jīng)箭在弦上，一些非熱點(diǎn)區(qū)域的遠(yuǎn)郊區(qū)項(xiàng)目銷售壓力逐漸顯現(xiàn)，盡管多數(shù)業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，北京四環(huán)以內(nèi)的房?jī)r(jià)在短期內(nèi)還不會(huì)出現(xiàn)下滑趨勢(shì)，但是一些遠(yuǎn)郊區(qū)的項(xiàng)目打折降價(jià)風(fēng)會(huì)越刮越強(qiáng)。

　　商報(bào)記者 賴大臣/文