繼今年7月份二套房貸政策及業(yè)務(wù)收緊以來，深圳房地產(chǎn)市場的住宅成交量出現(xiàn)明顯持續(xù)下滑。8月份，深圳二手住宅成交面積約為85.59萬平方米，環(huán)比7月份下滑15.25%；根據(jù)深圳中原實際成交數(shù)據(jù)，8月份全市均價水平達到17118元／平方米，較上個月出現(xiàn)1.97%的攀升。自7月初開始，二手住宅的成交量出現(xiàn)“拐點”，成交面積和套數(shù)開始回落，而與之形成鮮明對比的是從今年2月份至今仍不斷高企的交易均價，不僅在6月份突破了2007年來的峰值，更是在7、8兩個月內(nèi)不斷刷新價格紀(jì)錄，整個市場量價關(guān)系日漸背離，成交速度普遍放緩。

　　量價成交背離 觀望氛圍濃厚

　　從二手房價的成交均價來看，成交結(jié)構(gòu)的變化是價格持續(xù)上揚的直接原因。目前豪宅市場已經(jīng)充當(dāng)了七八月份房地產(chǎn)交易“傳統(tǒng)淡季”的主角，大戶型、坐擁稀缺景觀或優(yōu)越地理位置的豪宅備受置業(yè)者青睞，成交主力的轉(zhuǎn)移拉升了整體的均價。究其背后的原因，近期房價的上漲離不開宏觀經(jīng)濟環(huán)境的影響，為了鞏固經(jīng)濟復(fù)蘇的成果和維持市場的穩(wěn)定，央行已明確表示將繼續(xù)實施積極的財政政策和“適度寬松”的貨幣政策；另一方面，房地產(chǎn)作為一種具有投資價值的不動產(chǎn)，其價格下降的彈性要遠遠小于價格上漲的彈性，尤其對于實力較強的業(yè)主而言，寧愿選擇有價無市的長期持有也不愿意實現(xiàn)降價銷售。

　　從二手住宅市場的成交量來看，已有相當(dāng)一部分的自住型買家在8月份被過高的房價攔住了入市的腳步，而二套房貸的收緊以及物業(yè)稅的醞釀，也使得一部分投資型的買家重新審視后市。在價格因素、政策因素以及心理因素的共同作用下，有效需求備受積壓，隨著二手房量價關(guān)系的進一步背離，市場上觀望氣氛日漸濃厚，后市走勢漸入微妙，買賣雙方的博弈將影響市場量價關(guān)系的發(fā)展。

　　高端成交趨旺 普通住宅轉(zhuǎn)淡

　　8月全市成交量呈現(xiàn)普跌局面，各區(qū)的成交量環(huán)比變化均出現(xiàn)兩成左右的減少。其中，龍崗區(qū)的成交量領(lǐng)跌全市，為27.25%。由于龍崗區(qū)在高端市場缺乏優(yōu)勢，成交量下滑幅度最為明顯，受當(dāng)前市場成交結(jié)構(gòu)變化的影響最大。由于鹽田區(qū)在6、7月份已經(jīng)經(jīng)歷了一次明顯的量價回落，六區(qū)中僅有鹽田區(qū)的成交量不降反升。從同比變化數(shù)據(jù)分析，高端市場優(yōu)勢較大的福田區(qū)、南山區(qū)和鹽田區(qū)的同比增幅均在270%以上，而關(guān)外的寶安區(qū)和龍崗區(qū)同比增幅最小，這也從另一方面反映出當(dāng)前市場的轉(zhuǎn)淡只是普通二手住宅市場的轉(zhuǎn)淡。

　　價格上，8月僅有羅湖區(qū)和南山區(qū)價格環(huán)比下降，其余四區(qū)的成交價格繼續(xù)上漲。5月以來，鹽田區(qū)高總價單元和豪宅單元的交易活躍度持續(xù)下降，使得該區(qū)在6、7兩個月的量價回落尤為明顯，然而進入8月，區(qū)內(nèi)的豪宅單元成交又開始活躍。鹽田區(qū)由于本身市場容量較小，易受個別交易影響而顯得波動幅度較大。

　　買賣雙方博弈 調(diào)整尚看后市

　　從深圳樓市的歷史數(shù)據(jù)來看，無論市場處于旺市還是逆勢，8月份都是一年中成交量排名最靠末端的月份，而素有“金九銀十”的傳統(tǒng)旺季又即將到來，但是在量價日漸背離，后市運行微妙的情況下，顯然不能僅憑這些就做出后市成交量必定上漲的判斷。目前市場的轉(zhuǎn)淡主要是普通二手住宅的需求受高房價抑制所致。如果這部分市場需求能夠在未來“秋交會”和“金九銀十”旺季的影響下繼續(xù)釋放，那么后市量價背離的情況將得到有效改觀。

　　分析后市成交量的走勢，除了需要扣除一部分季節(jié)性因素以外，還需要考慮買家與賣家的博弈互動。如果業(yè)主為了堅守當(dāng)前房價而意在長期持有物業(yè)，那么在沒有一手樓盤填補市場空缺的情況下，會造成一定程度的供不應(yīng)求現(xiàn)象瓦解買方的觀望心態(tài)，從而維持后市成交面積；如果業(yè)主長期堅守過高的房價，導(dǎo)致買方的需求受到實質(zhì)性打擊從而形成“有價無市”的局面，后市成交進一步萎縮則不可避免。從目前的情況來看，賣方暫時占據(jù)上風(fēng)，但是如果二手住宅的成交量在短期內(nèi)出現(xiàn)較大的下跌，而賣方又缺乏實力長期堅守的話，成交價格也將被迫接受市場調(diào)整，回歸理性。

　　全市各區(qū)成交數(shù)據(jù)表

　　區(qū)域 面積(萬平方米) 成交價格(元／平方米)

　　2009年 同比 環(huán)比 2009年 同比 環(huán)比

　　8月 變化 變化 8月 變化 變化

　　羅湖 15.65 126.49% -13.49% 14483 37.30% -3.32%

　　福田 24.47 321.71% -12.49% 22541 47.50% 6.93%

　　南山 18.74 271.37% -21.62% 22898 41.18% -1.64%

　　鹽田 1.80 282.30% 8.87% 14927 -16.54% 11.72%

　　寶安 14.65 109.30% -3.75% 10969 32.85% 6.43%

　　龍崗 10.27 96.03% -27.25% 9079 40.18% 1.75%

　　全市 85.59 180.88% -15.23% 17118 48.88% 1.97%

　　(數(shù)據(jù)來源：深圳中原 深港研究中心) (記者 陳波 畢其)