昨日,深圳市規(guī)劃和國(guó)土資源委員會(huì)通過其網(wǎng)站發(fā)布的《2009年1—8月深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)分析報(bào)告》(以下簡(jiǎn)稱《報(bào)告》)指出,今年1—8月,各月新建住宅均價(jià)分別為每平方米11459元、10770元、10971元、12203元、12550元、14197元、14654元和19368元,房?jī)r(jià)的快速上漲以及投資需求的出現(xiàn)已直接擠壓了深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)的自住需求。

　　深圳市房地產(chǎn)研究中心副主任王鋒在《報(bào)告》中分析認(rèn)為,房?jī)r(jià)較快上漲的局面將會(huì)得到有效的控制,并且有望向下調(diào)整。

　　新房均價(jià)直逼2萬元

　　《報(bào)告》指出,2009年1—8月深圳新建商品房銷售面積525.06萬平方米,同比增加132.63%。其中,商品住宅銷售面積492.86萬平方米,同比增加138.24%,與去年全年的成交水平相比增加了35%。同期,90平方米以內(nèi)住宅銷售套數(shù)為36987套,占全市銷售規(guī)模的比重為70.52%,高于2007和2008年的50.56%、68.13%。

　　不過,按照深圳房地產(chǎn)信息系統(tǒng)統(tǒng)計(jì),2009年1—8月,各月新建商品住宅在2月以來連續(xù)上漲,從每平方米10770元上漲至8月的19368元,半年左右上漲將近9000元。

　　據(jù)《報(bào)告》分析,8月份,90平方米以下的住房?jī)r(jià)格為12614.41元/平方米,環(huán)比上漲4.93%；90—144平方米的住房?jī)r(jià)格為13782.94元/平方米,環(huán)比上漲13.10%；144平方米以下的住房?jī)r(jià)格為32094.34元/平方米,環(huán)比上漲53.48%。由于90平方米以上住宅銷售面積占全市銷售面積的比重達(dá)到了50%,因此8月份房?jī)r(jià)上漲主要是由大戶型住宅入市帶動(dòng)的。

　　二手房成交量超去年2倍

　　《報(bào)告》中指出,2009年1—8月,深圳二手住房成交面積為721.82萬平方米,同比增加214.99%,超過去年全年350.93萬平方米成交總量的兩倍。今年以來,二手住宅的交易面積遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了新建商品住宅,二者比例為1.46:1,相對(duì)于2008年的0.9:1,該比例增加明顯。8月份二手房交易也出現(xiàn)回落跡象。

　　90平米以下住房銷售驟降

　　《報(bào)告》分析認(rèn)為,今年4月份以來,深圳商品住房?jī)r(jià)格出現(xiàn)了較快上漲的趨勢(shì),這種上漲較大程度上是由于寬松的貨幣政策和投資需求大量入市所致。

　　一方面,大規(guī)模的信貸投放造成了市場(chǎng)對(duì)于未來通貨膨脹的普遍預(yù)期,而購(gòu)房置業(yè)則是抵御通貨膨脹的最佳選擇。另一方面,投資性需求重新抬頭,并呈現(xiàn)不斷蔓延之勢(shì)。今年以來,優(yōu)惠的按揭貸款政策和稅收政策并沒有被嚴(yán)格地界定在“鼓勵(lì)自住性住房需求”上,深圳各大商業(yè)銀行對(duì)于二套及以上住房的貸款標(biāo)準(zhǔn)是很寬松的,近幾個(gè)月,更具投資價(jià)值的中大戶型住房?jī)r(jià)格快速上漲也充分地說明了這一點(diǎn)。

　　“目前,房?jī)r(jià)的快速上漲以及投資需求的出現(xiàn)對(duì)深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)的直接影響就是對(duì)自住需求的擠壓。二手房交易規(guī)模的放量增長(zhǎng)以及90平方米以下住房銷售規(guī)模迅速回落就是有力的證據(jù)。”

　　《報(bào)告》中指出,近3個(gè)月,深圳90平方米以下住房銷售套數(shù)環(huán)比回落分別為6.3%、11.45%和46.54%,回落幅度逐月加大。占市場(chǎng)主體的自住需求的回落將導(dǎo)致了市場(chǎng)總需求的下降:8月份,深圳商品住房銷售規(guī)�；芈涞搅�36.1萬平方米,僅相當(dāng)于1—7月平均水平的一半,與2008年的月平均水平相當(dāng)。

　　房?jī)r(jià)較快上漲將被有效控制

　　《報(bào)告》分析指出,房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)受資金供給面的影響比較大。由于調(diào)整信貸投放結(jié)構(gòu),保證實(shí)體經(jīng)濟(jì)資金支持將是未來貨幣政策的著眼點(diǎn),投向房地產(chǎn)市場(chǎng)的信貸資金將會(huì)受到嚴(yán)格的用途審查和規(guī)�？刂�。因此,支撐未來房?jī)r(jià)上漲的資金面將會(huì)受到削弱。

　　另外,決定房?jī)r(jià)走勢(shì)的主要因素還是銷售規(guī)模。如果代表市場(chǎng)有效需求(特別是自住需求)的住房銷售規(guī)模無法穩(wěn)定或繼續(xù)回落,房?jī)r(jià)上漲是不可持續(xù)的。當(dāng)前銷售規(guī)�；芈浜妥宰⌒枨笾匦率艿綌D壓將是未來房?jī)r(jià)不可能再度快速上漲的重要理由。

　　據(jù)了解,針對(duì)當(dāng)前住房供應(yīng)存在緊張的預(yù)期,以及部分開發(fā)商“捂盤惜售”的違規(guī)行為,監(jiān)管層除了加大對(duì)“囤地、囤房”的打擊力度外,還要加快未來一段時(shí)間內(nèi)商品房的批準(zhǔn)預(yù)售工作,增加短期內(nèi)市場(chǎng)供應(yīng)規(guī)模,以引導(dǎo)市場(chǎng)預(yù)期和平抑市場(chǎng)價(jià)格。

　　《報(bào)告》總結(jié)指出,隨著監(jiān)管機(jī)構(gòu)加大對(duì)投資需求、違規(guī)信貸資金入市的監(jiān)管力度,加上未來住房供應(yīng)的增加,以及二手房市場(chǎng)對(duì)住房需求的有效分流,房?jī)r(jià)較快上漲的局面將會(huì)得到有效的控制,并且有望向下調(diào)整。 (記者/馬芳)