據(jù)21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，受到房?jī)r(jià)持續(xù)攀升、政策轉(zhuǎn)向影響購(gòu)房者心理等共同因素影響，8月份北京、上海、深圳三地二手房成交量齊跌，分別環(huán)比下降10.4%、12.9%和21%。

　　北京：二季度起首現(xiàn)成交下滑

　　8月，北京樓市整體交易量仍處于歷史高點(diǎn)，房?jī)r(jià)仍在上漲，但二手房呈現(xiàn)自今年第二季度起的首次成交下滑。

　　繼7月之后，北京商品房成交量環(huán)比仍呈調(diào)整之勢(shì)。21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，8月北京市二手房網(wǎng)簽量為23363套，其中二手住宅網(wǎng)簽量為22456套，環(huán)比7月同期分別下降10.4%和9.9%；新房市場(chǎng)8月網(wǎng)簽共計(jì)22124套，其中住宅網(wǎng)簽14405套，環(huán)比7月分別下降了5.8%和15.5%，這是繼6、7月份京城樓市成交量一路高歌之后的調(diào)整。8月份成交量回調(diào)較為明顯，但成交價(jià)格不僅沒(méi)有下調(diào)，甚至有些樓盤(pán)仍在上漲。以二手房為例，21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，8月二手房成交價(jià)格環(huán)比繼續(xù)上漲1.0%。

　　分析認(rèn)為，8月二手房成交量的回落，并不令人感到意外。成交量下降的主要原因首先是，今年3-7月大量客戶(hù)的集中入市不僅消化了前期被抑制的購(gòu)房需求，甚至在一定程度上透支了未來(lái)的市場(chǎng)需求，8月交易量適當(dāng)回落是市場(chǎng)需求得以釋放之后的正常調(diào)整；其次，二手房業(yè)主對(duì)樓市的信息相對(duì)滯后，許多業(yè)主報(bào)價(jià)仍在不斷追高，過(guò)高的價(jià)格在一定程度上限制了部分消費(fèi)者的入市；第三，市場(chǎng)回暖引發(fā)的新房大量上市也在一定程度上分流了二手房市場(chǎng)的需求，降低了市場(chǎng)成交量。

　　與許多購(gòu)房者的心理期望相反，房?jī)r(jià)不降反升。

　　21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)分析，這源于近期成交土地的價(jià)格屢創(chuàng)新高導(dǎo)致業(yè)主和開(kāi)發(fā)商對(duì)項(xiàng)目?jī)r(jià)格預(yù)期提高。不斷高開(kāi)的新房項(xiàng)目為二手房業(yè)主提供了調(diào)高報(bào)價(jià)的標(biāo)桿，消費(fèi)者的追漲心態(tài)為業(yè)主提供了漲價(jià)信心。

　　上海：供求失衡制約交易達(dá)成

　　有效可售房源的下滑速度快于買(mǎi)家數(shù)量的減少，使得8月上海二手房市場(chǎng)的供需矛盾仍未緩和，成交量連續(xù)第二月下滑、價(jià)格水平則仍在高位。

　　21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，8月上海二手房成交套數(shù)環(huán)比下降12.9%，降幅比上月擴(kuò)大6.5%；但與去年8月份11.3%的環(huán)比降幅基本持平，市場(chǎng)仍處于季節(jié)性的正常調(diào)整范圍內(nèi)。各主要行政區(qū)域中，多個(gè)區(qū)縣的成交量下降明顯、環(huán)比降幅達(dá)到兩成以上，其中降幅居前的是閔行、黃浦、閘北三區(qū)；寶山、浦東、普陀三區(qū)的降幅在一成以?xún)?nèi)，而虹口、楊浦兩區(qū)則略有增長(zhǎng)。

　　供求的失衡是近期上海二手房成交下降的根本原因。雖然8月份買(mǎi)家觀(guān)望情緒漸濃、意向買(mǎi)家有所減少。但成交量長(zhǎng)期保持在高位使得可售房源的緊缺程度仍在加劇，加上業(yè)主惜售心態(tài)明顯，兩者共同導(dǎo)致了8月二手房交易量的下降。21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)還顯示，8月上海全市二手房的新增掛牌套數(shù)環(huán)比下降19.4%：新增供應(yīng)的減少速度快于需求的下滑。

　　21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)判斷，供不應(yīng)求之下上海房?jī)r(jià)很難在短期內(nèi)出現(xiàn)大幅回調(diào)，可能出現(xiàn)的只是一些前期漲幅過(guò)大的板塊房?jī)r(jià)在年底迎來(lái)小幅調(diào)整。不管是從政策、市場(chǎng)層面來(lái)看，還是從世博會(huì)對(duì)上海樓市的利好仍有發(fā)揮空間來(lái)看，平穩(wěn)運(yùn)行都將是上海樓市的大勢(shì)所趨。

　　深圳：新政帶來(lái)成交回落

　　受二套首付從嚴(yán)和淡季影響，8月深圳二手房和新房成交量都出現(xiàn)了回落，但二手房仍再破1萬(wàn)套，21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，8月深圳二手房成交量為111.57萬(wàn)平方米，環(huán)比7月下降21%。成交套數(shù)方面，8月二手房成交為12445套，環(huán)比下滑21%。盡管如此，二手房與新房的成交量之比為2.9：1，可見(jiàn)，二手房是新房成交量的近3倍，優(yōu)勢(shì)明顯。

　　二套房貸從緊政策問(wèn)世，直接影響到市場(chǎng)整體成交氛圍，加上8月本是樓市傳統(tǒng)淡季，市場(chǎng)成交量下滑不可避免，部分剛性需求受到抑制，投資客也開(kāi)始謹(jǐn)慎投資，但受未來(lái)通貨膨脹預(yù)期影響，持幣者為降低資產(chǎn)縮水的風(fēng)險(xiǎn)，會(huì)選擇房產(chǎn)實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)的保值、增值。

　　新房方面，深圳新房8月成交量為38.6萬(wàn)平方米，環(huán)比下降29%，成交4114套，環(huán)比下降25%，成交均價(jià)為18828元／平方米，主要是高端物業(yè)的良好表現(xiàn)直接推動(dòng)了全市均價(jià)的上揚(yáng)，環(huán)比上漲17%，再創(chuàng)新高。21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)分析師介紹，深圳地區(qū)因房貸政策的轉(zhuǎn)向，使得上半年快速增長(zhǎng)的成交量開(kāi)始回落，購(gòu)房者逐漸理性，因此，可以預(yù)測(cè)，深圳樓市在短期內(nèi)成交量難以明顯回升。

　　需求已現(xiàn)透支調(diào)整利大于弊

　　中原地產(chǎn)近期的研究也顯示，深圳、上海二手房的交易量降幅連續(xù)兩個(gè)月呈現(xiàn)15%以上的下降。8月，各地掛牌價(jià)格仍在上漲，新增購(gòu)房需求下降，同時(shí)觀(guān)望情緒在加重。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，目前一線(xiàn)城市近期交易量的下滑幅度在可接受范圍，若無(wú)激烈變化，可視為“軟著陸”。市場(chǎng)仍以自住與改善需求為主體，但此前政策對(duì)這部分需求的釋放起到了很大的刺激作用，已有透支未來(lái)需求的嫌疑，因此這種交易的亢奮狀態(tài)無(wú)論是對(duì)價(jià)格的穩(wěn)定還是行情的延續(xù)都是難以為繼的，因此目前主動(dòng)調(diào)整，對(duì)后市需求釋放的持續(xù)以及后市行情的穩(wěn)定發(fā)展利大于弊。