進(jìn)入8月的上海樓市，日前出現(xiàn)成交量持續(xù)萎縮和價(jià)格繼續(xù)沖高的“量跌價(jià)漲”新格局。房產(chǎn)分析機(jī)構(gòu)易居中國(guó)的分析師昨天表示，目前上海樓市品質(zhì)新盤(pán)“供不應(yīng)求和庫(kù)存量下滑”的狀況使得樓市成交量萎縮，從而支撐價(jià)格維持高位運(yùn)行。而8月份由于一批高端物業(yè)，如星河灣、黃浦灣、四季雅苑等豪宅陸續(xù)上市，在這兩大因素推動(dòng)下，預(yù)計(jì)上海房?jī)r(jià)將創(chuàng)下歷史新高。

　　專家預(yù)計(jì)，8月上海商品房銷(xiāo)售均價(jià)可能突破1.8萬(wàn)元/平方米，突破2008年7月創(chuàng)下的17116元/平方米的歷史紀(jì)錄。環(huán)比漲幅則將以20%創(chuàng)下單月環(huán)比漲幅新高。

　　樓市呈現(xiàn)“量跌價(jià)漲”格局

　　昨日，易居中國(guó)CRIC系統(tǒng)的房地產(chǎn)市場(chǎng)交易監(jiān)控?cái)?shù)據(jù)顯示，上周(8月3-9日)商品住宅的成交量為34.9萬(wàn)平方米，環(huán)比下滑20.6%，創(chuàng)3月中旬以來(lái)的近20周新低。易居中國(guó)分析師薛建雄認(rèn)為，成交量下滑的主要原因并非購(gòu)買(mǎi)力的消失，而是供應(yīng)量的難以釋放。他表示，上海樓市從之前兩周38.3萬(wàn)和36.3萬(wàn)平方米的供應(yīng)量，下滑到7月末最后一周的22.9萬(wàn)平方米，是導(dǎo)致成交量從之前兩周的44.1和44萬(wàn)平方米，下滑到上周34.9萬(wàn)平方米的主要原因。

　　供應(yīng)不足導(dǎo)致了成交量的下滑，也支撐了價(jià)格的高位盤(pán)升。易居中國(guó)系統(tǒng)顯示，續(xù)前周商品住宅平均成交價(jià)格上升6.26%之后，上周的房?jī)r(jià)又上升了7.36%，達(dá)到16538元/平方米。與一手房的量能和價(jià)格之間的背離相似的是二手房市場(chǎng)，中國(guó)證券報(bào)記者13日從上海網(wǎng)上房地產(chǎn)了解到，7月上海二手住宅成交2.8011萬(wàn)套，環(huán)比下降7.3%；成交均價(jià)為1.1968萬(wàn)元/平方米，環(huán)比增長(zhǎng)2.3%。量縮價(jià)漲的比例均大于同期一手住宅。

　　高端物業(yè)成“托市”主力

　　上海樓市價(jià)格居高不下的另一主要因素，則是近期包括星河灣、黃浦灣、御翠豪庭等豪宅在內(nèi)的高端物業(yè)集中上市成交。記者從號(hào)稱全球五大夢(mèng)幻豪宅之一的“星河灣”上海售樓處了解到，售價(jià)4.8萬(wàn)元/平方米的星河灣開(kāi)盤(pán)當(dāng)天就有264套房源被預(yù)訂，銷(xiāo)售金額超過(guò)40億元。此外，高達(dá)5萬(wàn)元/平方米的上海黃浦灣也是在推出當(dāng)天就銷(xiāo)售一空。

　　房地產(chǎn)分析師付琦表示，1-7月，上海單價(jià)4萬(wàn)元/平方米以上的高檔住宅共成交了21.9萬(wàn)平方米，與2008年同期的15.1萬(wàn)平方米相比，增幅達(dá)到了45%。不僅成交絕對(duì)量上升勢(shì)頭明顯，高檔住宅在全市成交中的份額也明顯上升。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，單價(jià)4萬(wàn)元/平方米以上的豪宅占全市成交總量的比例在今年六七月分別達(dá)到了3.1%和3.4%，而這一指標(biāo)在年初僅為1.2%。

　　目前，離星河灣不到一公里處的“四季雅苑”樓盤(pán)正在進(jìn)行大型的外立面改造工作，附近道路的廣告牌也已經(jīng)清一色刷上了該樓盤(pán)的廣告。據(jù)悉，“四季雅苑”是上海內(nèi)環(huán)內(nèi)唯一低密度別墅，憑借這一賣(mài)點(diǎn)和李嘉誠(chéng)的品牌號(hào)召力，專家預(yù)計(jì)其開(kāi)盤(pán)價(jià)格將超過(guò)星河灣一倍以上，達(dá)到10萬(wàn)元/平方米。此舉意味著李嘉誠(chéng)的這一“10年力作”將正式“轉(zhuǎn)租為售”，其和記黃埔公司也已開(kāi)始部署大規(guī)模的推廣計(jì)劃。另?yè)?jù)了解，瑞安房地產(chǎn)旗下售價(jià)8.5萬(wàn)元/平方米的翠湖天地嘉苑，也將在滬港兩地同時(shí)推出新樓盤(pán)。從目前的市場(chǎng)環(huán)境和瑞安、和黃兩家開(kāi)發(fā)商的以往風(fēng)格來(lái)看，翠湖天地嘉苑和四季雅苑也可能是短期售馨。

　　今年7月份，單價(jià)4萬(wàn)元以上住宅的成交量突破歷史新高，達(dá)到321套，上海當(dāng)月商品住宅的平均成交價(jià)格就被拉高到15808元/平方米；8月僅星河灣和黃浦灣兩個(gè)項(xiàng)目被預(yù)定的房源就已超過(guò)350套。薛建雄認(rèn)為，只要這些預(yù)定房源在8月份轉(zhuǎn)為簽售，8月豪宅的成交量就會(huì)再創(chuàng)歷史新高，加上翠湖天地嘉苑和四季雅苑等頂級(jí)樓盤(pán)的上市銷(xiāo)售和遠(yuǎn)郊樓盤(pán)的紛紛破萬(wàn)，房?jī)r(jià)大幅飆高只是時(shí)間問(wèn)題。不過(guò)薛建雄認(rèn)為，豪宅市場(chǎng)出現(xiàn)在量升價(jià)漲的同時(shí)，租金不漲反跌，已經(jīng)積累下了巨大的風(fēng)險(xiǎn)。（記者 王進(jìn)）