一般情況下，房?jī)r(jià)與租金應(yīng)該是走勢(shì)相同的。即如果房?jī)r(jià)漲，租金也應(yīng)該跟隨上漲；相反，房?jī)r(jià)降，租金也會(huì)隨之下降。但是記者發(fā)現(xiàn)，今年以來(lái)北京房?jī)r(jià)持續(xù)上漲，但租金卻出現(xiàn)了下降，房?jī)r(jià)與租金出現(xiàn)了相反走勢(shì)。為何會(huì)出現(xiàn)背離走勢(shì)呢?這一現(xiàn)象會(huì)否持續(xù)？現(xiàn)象的背后說(shuō)明了什么？又向人們發(fā)出了怎樣的市場(chǎng)信號(hào)呢？

　　●前五個(gè)月房?jī)r(jià)上漲明顯

　　據(jù)北京中原三級(jí)市場(chǎng)研究部的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2009年1-5月份，北京市中高檔二手商品房市場(chǎng)持續(xù)回暖，交易價(jià)格也逐漸走高，從1月份的13628元/平方米到5月份的14407元/平方米，上漲5.7%，可見(jiàn)價(jià)格上漲明顯。究其原因，北京中原三級(jí)市場(chǎng)研究部認(rèn)為：首先2-3月京城樓市低價(jià)項(xiàng)目快速的被市場(chǎng)消化，后市房源不足導(dǎo)致個(gè)別區(qū)域價(jià)格略高的房產(chǎn)項(xiàng)目也逐漸成交，從而區(qū)域成交均價(jià)出現(xiàn)微量回升。其次是消費(fèi)者信心的恢復(fù)，3-4月樓市交易異�；钴S。而隨著京城2-5月二手樓市的持續(xù)回暖，后市房源價(jià)格較高；同時(shí)部分業(yè)主看到樓市回暖，跳價(jià)現(xiàn)象明顯，導(dǎo)致成交價(jià)格上漲。

　　●前五個(gè)月租金下降

　　今年初，徐先生投資的一套位于酒仙橋區(qū)域的一居室出租期滿，房客沒(méi)有續(xù)租。以往年的經(jīng)驗(yàn)，這一區(qū)域的房屋租賃市場(chǎng)一向十分活躍，尤其是一居室更不愁租。但出乎徐先生預(yù)料的是，兩個(gè)月過(guò)去了，房子居然沒(méi)租出去。這下徐先生有點(diǎn)著急了，主動(dòng)下調(diào)了部分租金希望能快點(diǎn)把房子租出去。但市場(chǎng)并不領(lǐng)情，房子依然乏人問(wèn)津。往年旺盛的租房需求好像一下子消失了。

　　據(jù)我愛(ài)我家的數(shù)據(jù)顯示，今年第一季度的北京市房屋租賃市場(chǎng)(城八區(qū))的租賃均價(jià)為2379元/月·套，4月份全市租金均價(jià)為2295元/月·套，5月份全市租金均價(jià)為2292元/月·套。環(huán)比4月微降了0.13%，同比去年同期的2485元/月·套下降了7.77%。其中，5月份全市高端租賃市場(chǎng)的交易均價(jià)為4743.4元/月·套，較4月份下跌2.02%，同比去年降幅達(dá)4.94%。普通民宅租賃成交量和價(jià)格環(huán)比也出現(xiàn)了小幅回落。

　　據(jù)北京中原三級(jí)市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2009年1-5月京城租賃市場(chǎng)的走勢(shì)與買賣市場(chǎng)相反，1月租金價(jià)格為40.7元/平方米/月，5月下降為40.2元/平方米/月，降幅達(dá)1.14%。究其原因，北京中原三級(jí)市場(chǎng)研究部認(rèn)為：由于今年的租賃高峰較往年提前，新增租賃和換房的人群集中在2、3月份租房。而進(jìn)入4-5月，市場(chǎng)中租賃需求減少。一方面換房人群減少，另一方面畢業(yè)求職人群還未大量進(jìn)入市場(chǎng)，租賃成交開(kāi)始回落，從而帶來(lái)了租金價(jià)格的微量下浮。此外，去年一些由于觀望而租房的人群，在近期市場(chǎng)出現(xiàn)回暖的情況下，轉(zhuǎn)向了買賣市場(chǎng)，也造成了租賃需求的減弱。

　　●房?jī)r(jià)租金趨勢(shì)背離

　　市場(chǎng)呈現(xiàn)“亞健康”

　　“一般情況下，房?jī)r(jià)與租金的走勢(shì)應(yīng)該是同向的�！北本┮拙友芯克�副所長(zhǎng)牟增彬認(rèn)為，在房?jī)r(jià)漲的同時(shí)，租金也應(yīng)該是上漲的；在房?jī)r(jià)降的時(shí)候，租金也應(yīng)該下降。如果房?jī)r(jià)與租金出現(xiàn)了相反走勢(shì)，預(yù)示著在今后的某一時(shí)間市場(chǎng)會(huì)按照自身的規(guī)律進(jìn)行調(diào)整，使其方向一致。即如果不是租金的上漲，就是房?jī)r(jià)下降。總之二者的走勢(shì)會(huì)回到同一方向上，而不會(huì)偏離太遠(yuǎn)。

　　按照目前的市場(chǎng)情況，租金會(huì)有止跌回升的可能嗎？我愛(ài)我家的分析人士認(rèn)為，房屋租賃價(jià)格的下跌主要與奧運(yùn)會(huì)的結(jié)束、今年以來(lái)CPI的不斷下降和當(dāng)前經(jīng)濟(jì)危機(jī)狀況下，部分承租者承租能力的下降有關(guān)。另外目前二手房市場(chǎng)交易活躍，使得部分租賃房源轉(zhuǎn)向買賣市場(chǎng)。今年來(lái)持續(xù)上漲的二手房交易價(jià)格有可能再次令買方客群產(chǎn)生觀望狀況，二手房買賣市場(chǎng)中的房源將再度回流至租賃市場(chǎng)，從而加劇租賃市場(chǎng)中的供大于需的格局，間接帶動(dòng)租賃市場(chǎng)租金的進(jìn)一步回落。

　　北京麥田房產(chǎn)營(yíng)銷總監(jiān)吳存勝認(rèn)為，租金有所下降其實(shí)是一種必然趨勢(shì)。每年都有大量的一手房源入市出租，從而導(dǎo)致租賃市場(chǎng)供過(guò)于求，租金必然有所回落。

　　在租金沒(méi)有回升預(yù)期的情況下，租金與房?jī)r(jià)的背離走勢(shì)如果不能持續(xù)，則意味著房?jī)r(jià)必然會(huì)出現(xiàn)回落，回到與租金走勢(shì)相同的方向上。北京中原三級(jí)市場(chǎng)研究部監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，京城二手房市場(chǎng)的租售比由1月份的335：1上升到5月份的358：1，上漲幅度達(dá)6.9%，可見(jiàn)京城二手房?jī)r(jià)格上漲過(guò)快，而租賃市場(chǎng)不夠活躍。(記者 周宏)