進入5月份，廣州二手樓市又有了新的變化。來自中介地產(chǎn)的消息顯示，目前二手樓市的需求出現(xiàn)了“二元分化”的現(xiàn)象：一方面，在4月份嶄露頭角的投資性需求本月繼續(xù)升溫，成為樓市“保溫”的生力軍；另一方面，曾經(jīng)在樓市“小陽春”之初挑大梁的剛性需求在經(jīng)過幾個月的消化后顯得后勁不足。

　　市場回暖投資性需求升溫

　　根據(jù)廣州市國土房管局公布的數(shù)據(jù)，4月份廣州二手住宅成交面積70.5萬平方米，環(huán)比增加42.4%，同比增加76.6%，是2007年第四季度樓市進入調(diào)整期以來的最高位，與樓市高峰期的成交水平相差無幾。與此同時，一手住宅的成交面積也達到了83.2萬平方米的高位，同比翻了一番。一、二手樓市的成交雙雙回暖，帶動了樓價的再次上漲，特別是一手樓價的大幅上調(diào)改變了置業(yè)者的價格預期，市場上的投資性需求明顯增多。

　　滿堂紅雙城國際分行何先生介紹，5月份珠江新城的二手看樓量繼續(xù)增長，主要是因為近期珠江新城的一手樓價從原來的18000元/平方米左右急升到23000元/平方米左右，讓投資客覺得購買均價不到15000元/平方米左右的二手房有利可圖。據(jù)悉，目前珠江新城板塊帶有投資目的的購房者占到了60%左右，大部分都是想購買小戶型，然后一邊放租一邊等待升值的機會。而在去年樓市低迷的時候，板塊內(nèi)的投資客最多只有兩三成。天河北某中介行負責人也表示，近期天河北的小戶型成交火爆。其中，天麒驛、耀星華庭、中怡城市花園等知名投資樓盤的小單位價格從11000-15000元/平方米不等，回報率可達到4%-5.5%左右。

　　據(jù)介紹，在這些入市的投資者當中，除了有一些是長期關注投資市場的職業(yè)投資客，還有一部分只是普通市民，有些只是因為擔心放在銀行的儲蓄貶值所以“逼上梁山”。同樣的心態(tài)也出現(xiàn)在部分改善型買家身上，他們原本并沒有迫切的需求，只是因為擔心通脹所以趕緊買一套，可以說投資和自住的性質(zhì)都有。對于后兩類買家來說，買房保值的目的大于升值，這也是當前投資市場與過往最大的不同。

　　樓價偏高挫傷自住客后勁

　　不過，與熱門投資板塊的旺盛人氣相比，一些以自住客為主的板塊本月卻顯示出后勁不足的隱憂。滿堂紅體育東南雅苑分行表示，這個月收盤、收客的數(shù)量都少了，原因是前期積累的客源該買的都買了，而新的客人又未必能接受現(xiàn)在業(yè)主偏高的放盤價。滿堂紅云景花園分行也表示，近期業(yè)主漲價太快，買家應價太慢，看樓的人本來就不多，能夠接受比市場價高的放盤價的人更少。

　　滿堂紅研究部高級主任肖文曉表示，由于有投資性、改善型需求的補充，5月份的二手成交量有望與4月份打平，但是因為樓價上漲導致剛性需求減少長期來看不是一件好事。從4月份的成交價格來看，不僅部分一手樓盤的價格直逼2007年的高峰水平，二手住宅成交均價也是接近歷史最高位。樓價的不斷上漲不僅有可能帶來新的觀望情緒，還將導致置業(yè)者的購買力下降，使無力承受高房價的剛性需求萎縮。而實際上，要拉動廣州這么大的市場，投資性、改善型需求只是錦上添花的作用，最值得倚重的還是占比最多的剛性需求。如果本輪投資性需求的重新入市是以犧牲剛性需求為代價的，樓市的繁榮只會是短期的，最終還是會迎來再一次的調(diào)整。

　　肖文曉認為，投資性需求比例過高，樓市就容易過熱，產(chǎn)生價格泡沫；投資性需求比例過低或者沒有，則表明這個市場缺乏活力，難言有大的發(fā)展。合理的樓價應該是大多數(shù)剛性需求者可以買得起，而投資客又可以憑借自己的專業(yè)投資眼光在市場上覓得一定的投資機會。從過去一年多的市場調(diào)整來看，廣州主城區(qū)的二手樓價在6900-7200元/平方米左右是有支撐力的，超過這一價位則有過熱的嫌疑。(記者 趙燕華 實習生高文莉)