去年一手房降價快“逼死”二手盤，今年一手房“漲”聲一片與二手盤拉開價差

　　一、二手房是一對歡喜冤家。去年樓市急劇調(diào)整，開發(fā)商調(diào)價“一步到位”，旁邊的二手業(yè)主則反應(yīng)不過來，一、二手價格出現(xiàn)“倒掛”，中介人士形容市場“門可羅雀”；今年多個一手盤暗漲，與附近二手盤價格拉大差距，加上阻礙房產(chǎn)流通的營業(yè)稅今年開始得以“松綁”一年，稅費不再是影響二手成交的一大因素，中介分行也變得門庭若市。滿堂紅研究部周峰表示，一、二手價差在2000元/m2以上，二手盤就有市場。據(jù)滿堂紅4月份成交數(shù)據(jù)顯示，全市二手成交均價為7534元/m2。據(jù)估算，同月一手房成交價格在9000元/m2以上，有媒體稱廣州樓價重回“萬元”時代，故此一、二手價格已出現(xiàn)合理價差，一、二手市場“河水不犯井水”。

　　合富置業(yè)市場部總監(jiān)陳慧紅表示，對于二手房市場來說，較為實惠的價格是最主要的優(yōu)勢，也是吸納買家的關(guān)鍵因素。在今年樓市發(fā)展趨穩(wěn)的情況下，二手房除了以價格優(yōu)勢獲得一定的市場份額外，也有其他方面的原因促使更多的買家關(guān)注和選購二手物業(yè)，如完善的生活配套以及濃郁的生活氛圍、多種選擇的戶型設(shè)計等，都是吸納置業(yè)者的重要因素。

　　珠江新城板塊：價差兩千 產(chǎn)品各有不同

　　VS在售新盤：珠光新城御景、星匯云錦

　　二手盤：凱旋新世界、新城海濱花園

　　滿堂紅珠江新城置業(yè)專家介紹，曾被譽為最具升值潛力地段的珠江新城，在2008年領(lǐng)跌全市，大面積的豪宅單位跌幅都在20%以上，其中保利香檳跌幅更是超過30%，為全市之最。去年10000元/m2出頭的一手樓在珠江新城都能找到，與2007年均價30000元/m2不可同日而語。這一輪調(diào)整人們意識到投資比例過高加上樓價上漲過快，當(dāng)市場一有風(fēng)吹草動，大批物業(yè)將被降價拋售，由于當(dāng)時沒有多少人愿意接手，所以珠江新城高檔物業(yè)成交不理想。2009年2月以來，樓市成交放量，經(jīng)過大幅降價的珠江新城物業(yè)價值開始體現(xiàn)，一手樓價開始上揚，二手買家也普遍增加，像嘉裕禮頓陽光、星匯國際以及泊雅灣、保利香檳花園等都有不錯的成交，當(dāng)中買大戶型的買家仍以自住為主。

　　中原地產(chǎn)天河區(qū)高級營業(yè)經(jīng)理楊穗娟介紹，今年上半年區(qū)域內(nèi)的客流量與2008年同期相比相差無幾；但今年上半年成交量同比增幅近五成，成交主力類型亦由大面積單位向小面積的公寓戶型轉(zhuǎn)移。由于珠江新城的買家和業(yè)主對市場更加敏感，雙方的信心恢復(fù)得都很快。去年那種二手樓市無人問津的景象不復(fù)存在，珠江新城多個樓盤的二手住宅成交活躍，買家入市欲望強烈。業(yè)主亦從去年降價出售，到現(xiàn)在不僅“反價”，更加開始捂盤“惜售”，導(dǎo)致區(qū)域盤源減少，其中公寓單位更是供不應(yīng)求。一些去年價格跌幅較大的樓盤，今年二手樓價已迅速回升，如新城海濱花園、凱旋新世界等。

　　楊穗娟表示，珠江新城同類型的一二手價差在2000元/m2左右，如凱旋新世界一個高層望園景單位最近成交價為1.9萬元/m2，周邊的一手樓盤珠光新城御景，其折后售價約2.1萬元/m2。除了價差外，一、二手產(chǎn)品也有所區(qū)別，新城御景在售的都是四至五房的大面積單位，凱旋新世界等二手盤依然有三房等較小面積的盤源可供選擇。

　　東圃板塊：配套成熟 一二手各有捧場客

　　VS在售新盤：陽光假日園 二手盤：美好居、時尚明苑

　　合富置業(yè)專業(yè)人士表示，天河?xùn)|圃一帶受“東進”戰(zhàn)略的影響，公共配套和生活配套已日漸完善，居住氛圍也日漸濃郁，引來不少天河白領(lǐng)、IT人士甚至開發(fā)區(qū)的金領(lǐng)人士前往居住。而該區(qū)域的二手樓盤均價多在萬元以下，具有一定的價格優(yōu)勢，而且某些小區(qū)內(nèi)或是周邊已經(jīng)有相當(dāng)完善的生活設(shè)施。如時尚明苑附近已形成具規(guī)模的生活配套、醫(yī)療配套，菜市場等都齊全。目前二手均價9000元/m2左右，65平方米兩房和85平方米小三房都較受自住置業(yè)人士歡迎。

　　中原地產(chǎn)天河高級營業(yè)經(jīng)理羅定漢表示，現(xiàn)時東圃板塊一、二手價格相差不大，如在售的陽光假日園售價為12000元/m2，二手次新房單價萬元左右，但二手住宅物業(yè)的位置相對較好，生活配套更成熟。

　　廣州大道南：價差兩千 買家出手

　　VS在售新盤：逸景翠園、世紀(jì)云頂

　　二手盤：逸景翠園、疊彩園

　　據(jù)滿堂紅海珠置業(yè)專家介紹，2008年，逸景翠園從高峰期最低13000元/m2下調(diào)到最低9000元/m2，而當(dāng)時逸景翠園二手價格也要8000多元/m2，有意入市的買家大部分都要選擇一手樓。近來一手樓價上漲且優(yōu)惠減少，一、二手價差加大。

　　中原地產(chǎn)海珠區(qū)高級營業(yè)經(jīng)理李燕梅表示，位于廣州大道南的逸景翠園，是該板塊二手成交最活躍的大型樓盤。該樓盤今年和去年的客流量基本持平，今年二手買賣成交同比去年約增加了30%。但去年買家主要是購買中端價位的住宅，以首次置業(yè)為主，而今年除了剛性需求的買家之外，還有不少是改善型的買家。李燕梅表示，該樓盤由于配套成熟，其二手價格一直比較穩(wěn)定。目前業(yè)主“反價”現(xiàn)象不明顯，但前期放盤基本已經(jīng)消化，現(xiàn)時放盤價都明顯提升了。近日中原地產(chǎn)逸景翠園分行成交了該盤一高層單位，約153平方米，成交價約170萬元。而在今年五一開售的一手樓盤世紀(jì)云頂，折后售價約1.35萬元/m2。

　　黃石板塊：價差三四千 成交量增

　　VS在售新盤：頤和上院二期

　　二手盤：云山詩意

　　滿堂紅黃石東置業(yè)專家介紹，2008年白云區(qū)一手樓盤大量推出，一、二手“倒掛”嚴(yán)重，受一手樓價下跌的影響，白云區(qū)二手市場部分高檔樓盤跌幅較大，而且主要集中在羅沖圍、黃石東、白云大道北等板塊。2008年富力桃園、云山詩意、時代玫瑰園等由于有一手項目售價從10000元/m2下降到七八千元，而同小區(qū)的二手樓價基本維持在每平方米六七千元，沒有價格優(yōu)勢，所以成交大受影響。2009年2月以來，樓市成交放量，開發(fā)商也紛紛提價或者減少優(yōu)惠，像白云高爾夫、頤和上院二期均價已回到11000元/m2以上，且集中供應(yīng)大戶型。由此可見，二手樓均價六七千元的優(yōu)勢比較明顯，成交量也上去了，價格保持平穩(wěn)，且30萬~40萬元總價的小戶型成交最好。

　　花地灣板塊：價差一兩千 二手有優(yōu)勢

　　VS在售新盤：力迅原筑 二手盤：翠竹苑

　　滿堂紅芳村板塊的置業(yè)專家表示，2008年一手盤力迅原筑售價7000元/m2出頭，而周邊翠竹苑等電梯樓二手價還要8000元/m2以上，根本賣不出去，所以業(yè)主也寧愿選擇放租。而目前力迅原筑均價已回到9300元/m2，周邊二手優(yōu)勢才得以體現(xiàn)，成交量也比上年要好。