6月中旬，無錫市民張先生頂著大雨到處看房。正當(dāng)他猶豫是否要出手時(shí)，收到一條從無錫綠城?玉蘭花園項(xiàng)目售樓處發(fā)來的短信：“意向金10萬元抵12萬元或30萬元抵35萬元，5天內(nèi)簽約優(yōu)惠1萬元，一次性付款優(yōu)惠6萬元……老業(yè)主再次購房優(yōu)惠1萬元，贈送一個(gè)價(jià)值10萬元的地下車位，一部價(jià)值8萬元的中央空調(diào)”。

　　同一天，所有無錫綠城?玉蘭花園的業(yè)主也收到了這條“開盤優(yōu)惠”短信。重壓之下，一再強(qiáng)調(diào)不輕易降價(jià)的綠城中國(03900.HK)終于扛不住了。盡管綠城中國董事長宋衛(wèi)平公開表示，“只要迅速開發(fā)銷售，就不會有任何風(fēng)險(xiǎn)”，但形勢還是在5月份發(fā)生了逆轉(zhuǎn)。

　　綠城中國5月份業(yè)績顯示，當(dāng)月銷售20億元，同比縮水七成，居5月份上市房企銷售業(yè)績下跌榜首位。綠城中國一直堅(jiān)持的高負(fù)債開發(fā)模式也使其資金壓力雪上加霜，不但去年底負(fù)債率高達(dá)105%，而且今年要支付約200億元地價(jià)款，資金缺口超過100億元。

　　耐人尋味的是，綠城中國項(xiàng)目在無錫銷售情況很好，自去年開盤后銷售率保持在90%左右。一名地產(chǎn)分析師就此對《投資者報(bào)》表示，對并未遇冷的項(xiàng)目如此“優(yōu)惠”，足見綠城中國目前面臨的困境和危機(jī)不可小視�！爸苯咏祪r(jià)或許是其下一步棋”。

　　資金緊張

　　盡管2008年遭受過資金重壓，但2009年的地產(chǎn)刺激政策給綠城中國送來天量信貸和可觀銷售額。也因此，公司全然忘記了在上一輪調(diào)控中瀕臨被收購的教訓(xùn)，仍到處瘋狂拿地。

　　2009年8月7日，在無錫土地拍賣會現(xiàn)場，宋衛(wèi)平一身白色T恤出現(xiàn)，談笑風(fēng)生中，僅用了16分鐘，就以29億元的價(jià)格輕松競得當(dāng)?shù)?1號地塊。

　　盡管2009年到處拿地花費(fèi)不少，綠城中國仍然財(cái)大氣粗，截至去年年底，其現(xiàn)金存量近100億元。這讓公司底氣十足，2010年冒著政府調(diào)控風(fēng)險(xiǎn)繼續(xù)高調(diào)拿地。

　　2010年前兩個(gè)月，綠城中國通過招拍掛取得上海、青島、新泰、舟山等多幅優(yōu)質(zhì)土地。至此，公司土地儲備總用地面積達(dá)2200余萬平方米。

　　事實(shí)上，綠城中國的拿地政策一向激進(jìn)。早在2008年市場低迷時(shí)期，在不少土地流拍的情況下，綠城中國接連在杭州等城市拿下稀缺住宅地塊。2009年拿地更瘋狂，耗資456億元，占合同銷售額的88.8%。

　　不少業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，綠城中國在高負(fù)債率的情況下繼續(xù)拿地，一旦銷售放緩，公司可能再度面臨財(cái)務(wù)困境。由于綠城中國在2010年一季度拍下的土地中，部分需要一年之內(nèi)繳清土地價(jià)款，這意味著，下半年所面臨的資金壓力非常大。

　　到目前為止，綠城中國未付清的地價(jià)款還有多少呢？綠城中國行政總裁壽柏年對本報(bào)記者表示，“對于2009年456億元的地價(jià)款，去年已支付200億元左右，今年仍有230多億元尚未付清�！睂τ谀壳爸Ц兜貎r(jià)款的具體數(shù)目，壽柏年表示，2010年又購買了一些土地，地價(jià)款為90億元左右，“如果接下來不買地的話，今年綠城中國大概要付200億元的地價(jià)款，到現(xiàn)在為止，已經(jīng)支付100億元�！�

　　也就是說，綠城從年初的手持100億元現(xiàn)金，變成目前超過100億元資金缺口。2010年又是綠城最需要花錢的一年，綠城集團(tuán)在建項(xiàng)目達(dá)102個(gè)，新開工面積將超過800萬平方米，在建面積超過1200萬平方米，僅次于綠地和萬科。

　　銷售遇冷

　　在市場低谷時(shí)，負(fù)債率高、銷售能力弱的企業(yè)無疑處于弱勢。在花旗銀行的分析報(bào)告中談到，本輪調(diào)控受影響較大的房企中，綠城中國排在第一位。

　　之所以受影響最大是因?yàn)樵诰G城中國2010年開工的項(xiàng)目中，近三成位于一線城市，在調(diào)控背景下銷售面臨的挑戰(zhàn)就更大。“綠城中國的樓盤基本屬于高端項(xiàng)目，此次宏觀調(diào)控主要瞄準(zhǔn)了高端項(xiàng)目；同時(shí)，綠城中國拿地的成本一直比較高，房價(jià)回調(diào)余地不大�！币拙又袊�分析師薛建雄表示。

　　盡管壽柏年認(rèn)為2010年房價(jià)不會有太大影響，并堅(jiān)定地相信，“中國決定房地產(chǎn)前行的大經(jīng)濟(jì)背景并沒有發(fā)生變化，包括經(jīng)濟(jì)回暖復(fù)蘇、城市化進(jìn)程、居民收入提高以及居民要求改善住宅需求等方面”。

　　但實(shí)際的情況是，綠城中國在售的豪宅已經(jīng)遇冷。數(shù)據(jù)顯示，綠城中國今年以來新開盤房源的銷售率呈現(xiàn)下降趨勢，前四個(gè)月平均銷售率從去年下半年的82.8%跌至65%。另一項(xiàng)統(tǒng)計(jì)顯示，今年前四個(gè)月，綠城實(shí)現(xiàn)銷售金額143億元，盡管比去年同期增加170%，但難以掩蓋銷售完成水平滯后和銷售率下滑的現(xiàn)實(shí)，而且僅完成全年銷售目標(biāo)的21%，遠(yuǎn)低于內(nèi)地房企同行30%的平均水平。

　　還債壓力

　　眾所周知，綠城巨額負(fù)債經(jīng)營的方式一直備受爭議。早在2007年末時(shí)，綠城資本負(fù)債率為88.2%，到2008年末上升到140.1%，盡管去年由于樓盤銷售成績不錯(cuò)而促使負(fù)債水平回落至105%，但在地產(chǎn)上市公司中仍屬高位。

　　“綠城95%以上的資產(chǎn)是住宅和土地，公司變現(xiàn)能力非常強(qiáng)。資金一旦發(fā)生問題，可以通過合作變現(xiàn)，我們有大量的戰(zhàn)略合作伙伴，他們有錢。如果我們出讓一些項(xiàng)目股份，他們還是非常樂意接受的�！眽郯啬陮Υ吮憩F(xiàn)得相當(dāng)樂觀。

　　但事實(shí)卻不是如此，綠城中國已陷入了高額負(fù)債泥潭。今年初，綠城與工商銀行達(dá)成信托協(xié)議，共融得資金16.87億元；與平安信托達(dá)到協(xié)議，共融得16億元資金；與中泰信托達(dá)到協(xié)議，共融資10億元。

　　“綠城的信托計(jì)劃屬高額融資，與工行達(dá)成的信托，年利率高達(dá)14%，從這一點(diǎn)也看出綠城急需資金�！鄙虾Ｎ搴蠂�際總經(jīng)理鄒毅表示。

　　而對于海外融資，綠城變得非常小心。“綠城負(fù)債率高，合作項(xiàng)目多，境外投資者不喜歡高負(fù)債以及合作策略。所以目前沒有在境外資本市場融資的計(jì)劃，今年會擴(kuò)大與銀行和其他信托機(jī)構(gòu)的合作。”壽柏年告訴《投資者報(bào)》。

　　一個(gè)重要背景是，綠城在上輪調(diào)控陷入被收購邊緣，全靠調(diào)控政策逆轉(zhuǎn)才轉(zhuǎn)危為機(jī)。如果說2009年是綠城的起死回生年，那么2010年將是償債年。年初，綠城中國已回購了一筆2007年發(fā)行、期限7年的高息債，金額4億美元。公司分別在5月10日、13日、17日披露信息顯示，贖回2007年發(fā)行的海外債券977.95萬股。

　　在輝立證券一位分析師看來，根據(jù)綠城集團(tuán)2009年年報(bào)顯示持有的現(xiàn)金來看，短期償債能力不成問題，約22億元贖回費(fèi)用不會影響公司的財(cái)務(wù)流動性。但由于該集團(tuán)項(xiàng)目多布局在華東地區(qū)，銷售回款受到房地產(chǎn)新政的影響較大，而在銀行信貸獲取方面沒有明顯優(yōu)勢，因此在2010年下半年公司的財(cái)務(wù)狀況可能面臨吃緊。(記者 賴智慧）