國(guó)進(jìn)民退的大背景下，保利短期的對(duì)手是它自己，長(zhǎng)期的對(duì)手是中海外

　　直覺告訴我，我看不清，所以我要收縮一下。"這是國(guó)內(nèi)某大型地產(chǎn)商高層的說法。而這也是目前大部分機(jī)構(gòu)投資者的態(tài)度。而保利卻顯得比較另類。

　　保利豪氣

　　11月17日，長(zhǎng)春市政務(wù)大廳二樓。保利沈陽(yáng)子公司廣田房地產(chǎn)開發(fā)公司以3.935億的價(jià)格拍得了長(zhǎng)春寶地"遠(yuǎn)達(dá)地塊"，使得保利在長(zhǎng)春的土地儲(chǔ)備已達(dá)38萬(wàn)平方米，僅次于萬(wàn)科(000002)。

　　有意思的是，三家競(jìng)拍者之一，長(zhǎng)春新星宇房地產(chǎn)公司在現(xiàn)場(chǎng)卻并未舉牌。據(jù)當(dāng)?shù)孛襟w報(bào)道，事后該項(xiàng)目總經(jīng)理盧昕表示，從避免房?jī)r(jià)過快增長(zhǎng)，減少高價(jià)拿地后閑置等因素考慮，新星宇希望從自身做起，呼吁整個(gè)行業(yè)回歸理性。

　　單單10月，保利地產(chǎn)(600048)在獲取資源方面就取得驚人突破：新增項(xiàng)目8個(gè)，權(quán)益面積300萬(wàn)平米。10月是新增項(xiàng)目最多月份。2009年1-10月累計(jì)新增項(xiàng)目28個(gè)，總建筑面積為945萬(wàn)平米，權(quán)益建面886萬(wàn)平米，已超萬(wàn)科的678萬(wàn)平米。

　　由此保利地產(chǎn)(600048)也成為今年以來在國(guó)內(nèi)買地量最大的開發(fā)商，一共付出的資金是339億元之巨。

　　截至10月底，保利土地儲(chǔ)備面積達(dá)3199萬(wàn)平方米。而萬(wàn)科土地儲(chǔ)備面積為2187萬(wàn)平方米，保利遠(yuǎn)超萬(wàn)科。

　　"如果地產(chǎn)市場(chǎng)不發(fā)生波動(dòng)，照這個(gè)速度，保利超過萬(wàn)科真是不遠(yuǎn)，"國(guó)內(nèi)一家知名分析機(jī)構(gòu)人士說，"保利也并不覺得超越萬(wàn)科是件多么難的事情。"

　　萬(wàn)科總裁郁亮回應(yīng)"萬(wàn)保"龍虎之爭(zhēng)時(shí)，也表示：讓出第一不是不可以。

　　保利在賭嗎？

　　"但這個(gè)邏輯已經(jīng)不重要了，最關(guān)鍵的是地產(chǎn)未來三年會(huì)不會(huì)發(fā)生波動(dòng)，這就考量到保利地產(chǎn)的戰(zhàn)略問題。"他說。

　　"作為強(qiáng)勢(shì)的大國(guó)企，我想保利地產(chǎn)資金面不是問題，重要的還是大方向如何判斷，保利的一直這樣激進(jìn)的拿地，其前提是他們?nèi)匀幌鄬?duì)看好，或者說比其他地產(chǎn)商看得積極。"

　　這種樂觀態(tài)度使保利不吝抬高成本獲取土地。保利今年5月開始全面發(fā)力，幾乎參加了意向城市重點(diǎn)地塊所有競(jìng)買，頻頻高價(jià)搶地。6月份38.1億拿下重慶鴻恩寺地塊，7月獲取的16.3億元的北京大興黃村地塊、6.75億元佛山禪城兩幅地塊，溢價(jià)幅度普遍在100%以上。

　　9月30日，保利在容桂競(jìng)得的江景地塊樓面價(jià)高達(dá)3380元/平方米。10月20日，保利地產(chǎn)再度出手，創(chuàng)城東地王紀(jì)錄：棲霞區(qū)馬群大莊6號(hào)21萬(wàn)多平米的地塊，樓面價(jià)高達(dá)6956元/平米。

　　保利地產(chǎn)2007年拿地平均地價(jià)為2320元/平米，在2008年新增土地儲(chǔ)備為594萬(wàn)平方米，平均樓面地價(jià)為1036元/平方米。而在2009年這十個(gè)月累計(jì)新增總建筑面積為945萬(wàn)平米,權(quán)益建面886萬(wàn)平米,成交總價(jià)為339億,平均樓面地價(jià)為3590元/平米。土地成本呈現(xiàn)明顯上升趨勢(shì)。

　　而萬(wàn)科去年和前年平均土地成本分別為每平米3581元和2059元，2009年1-10月的平均地價(jià)為2726元/平米。

　　因此，如果單拿絕對(duì)數(shù)比較，則萬(wàn)科與保利在獲取土地的成本上正好來了一個(gè)逆反，2007年、2008年萬(wàn)科明顯高于保利，而從2009年開始，是保利明顯高于萬(wàn)科。

　　"一方面地價(jià)水漲船高，另一方面按照拿地質(zhì)量來說保利今年拿的地比往年都要好，這個(gè)從區(qū)域和地段來看就能看出來。"上海一位分析人士說，"所以總體來說，我認(rèn)為保利的地價(jià)不算高。"

　　記者了解，業(yè)內(nèi)大多數(shù)分析人士基本持此觀點(diǎn)。典型的案例是，保利以掛牌底價(jià)獲取琶洲優(yōu)質(zhì)地塊。

　　上述人士分析道，"保利的確略顯激進(jìn)，不過符合他高成長(zhǎng)的要求和特征，而據(jù)我觀察，保利一直以來都還是比較理智，遠(yuǎn)沒到瘋狂的地步。"

　　不過，仍有部分人士表達(dá)了擔(dān)憂。北京一位知名機(jī)構(gòu)分析師說，"我擔(dān)心保利把自己賭上去了，不管怎么說，保利的土地成本優(yōu)勢(shì)不再像從前那樣明顯，已經(jīng)比較高了。未來兩三年的地產(chǎn)市場(chǎng)，我并不看得那么好。"

　　此外，現(xiàn)重陽(yáng)投資首席投資官李旭利，也表達(dá)了他對(duì)地產(chǎn)市場(chǎng)未來一段時(shí)期的不看好，"從目前地王頻出情況看，未來兩年地產(chǎn)毛利將有明顯下降。"

　　新三角戰(zhàn)：保利的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手是誰(shuí)？

　　保利的風(fēng)格顯得格格不入，但實(shí)際上還有一個(gè)像保利一樣開發(fā)商中海外。

　　中海外今年1-10月銷售金額和面積分別為425億港元和435.7萬(wàn)平米，同比增長(zhǎng)86.2%和96.8%，均居行業(yè)第二位。

　　土地儲(chǔ)備方面，截至10月末，中國(guó)海外在內(nèi)地及香港、澳門等重點(diǎn)城市共擁有土地儲(chǔ)備達(dá)3238萬(wàn)平米，較2008年末增長(zhǎng)36.5%。在各龍頭房企中僅次于恒大和碧桂園，居行業(yè)第三位，權(quán)益儲(chǔ)備亦達(dá)2890萬(wàn)平米，以目前每年新開工600-800萬(wàn)平米的進(jìn)度，基本可滿足未來3-4年的開發(fā)需求。

　　萬(wàn)科總裁郁亮公開表示中國(guó)海外才是萬(wàn)科全面競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，而非保利。

　　而有意思的是，除了銷售份額，偏巧在多種層面上，與中海外過招的都是保利。中海外和保利最為相似，央企，背景深厚，拿地以激進(jìn)出名，因而二者也頻頻在招拍掛現(xiàn)場(chǎng)死磕。

　　今年8月5日，蘇州之戰(zhàn)，保利和中海外火拼到最后，并以19.9億地王價(jià)擊敗中海。10月28日中海地產(chǎn)力挫萬(wàn)科、保利、雅居樂、招商地產(chǎn)(000024)等，經(jīng)過兩小時(shí)、275輪競(jìng)價(jià)，以38.2億元的總價(jià)拿下了佛山千燈湖最后一塊寶地。30日，中海地產(chǎn)在長(zhǎng)春與保利火拼，中海以14.64億成長(zhǎng)春新地王。

　　"在國(guó)進(jìn)民退的大背景下，民營(yíng)企業(yè)被邊緣化那是遲早的事情，所以保利短期的對(duì)手是它自己，長(zhǎng)期的對(duì)手是中海外。"本文第一位分析師說。