上海十多個(gè)樓盤(pán)在售單價(jià)已經(jīng)遠(yuǎn)超拿地時(shí)樓板價(jià)數(shù)倍甚至十多倍，政府如果嚴(yán)格征收土地增值稅，對(duì)地產(chǎn)商的現(xiàn)金周轉(zhuǎn)影響重大，開(kāi)發(fā)商將承受巨額繳稅壓力。而擁有大量高價(jià)樓盤(pán)的開(kāi)發(fā)商將受到最大沖擊。

　　增值稅清算施壓資金鏈

　　針對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的土地增值稅清算工作，國(guó)家稅務(wù)總局2010年6月4日發(fā)布《關(guān)于加強(qiáng)土地增值稅征管工作的通知》(簡(jiǎn)稱《通知》)，首次硬性規(guī)定了土地增值稅的預(yù)征率和清算時(shí)的核定征收率。

　　《通知》將會(huì)對(duì)定價(jià)過(guò)高、漲幅過(guò)快的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行重點(diǎn)清算和稽查。為此，高價(jià)樓、捂盤(pán)以及擁有大量高價(jià)樓盤(pán)的開(kāi)發(fā)商也將最早受到?jīng)_擊。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，房?jī)r(jià)高、漲幅快的一、二線城市清算力度將更大，很多高毛利項(xiàng)目將率先成為清算典型。

　　作為稅率較高的稅種，土地增值稅征收的“松緊”程度將對(duì)房地產(chǎn)商的盈利水平產(chǎn)生截然不同的效果，如嚴(yán)格征收，地產(chǎn)商的實(shí)際繳稅額和計(jì)提撥備都將大幅增加。相關(guān)分析顯示，這一稅負(fù)相當(dāng)于銷售收入的6%，對(duì)房地產(chǎn)公司的凈利潤(rùn)影響達(dá)20%以上。

　　業(yè)內(nèi)人士表示，本次清算將對(duì)開(kāi)發(fā)商的資金鏈造成巨大考驗(yàn)，不少開(kāi)發(fā)商會(huì)因?yàn)槌惺懿蛔《�選擇降價(jià)回籠資金。

　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，《通知》一實(shí)施，等于是砍在了開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)最大的地方，土地增值越多，交的稅金就越多，過(guò)去那些靠捂盤(pán)、囤地等行為推高房?jī)r(jià)的做法肯定會(huì)有所收斂，樓市降價(jià)預(yù)期進(jìn)一步增強(qiáng)。

　　樓盤(pán)售價(jià)數(shù)倍樓板價(jià)

　　據(jù)中房信數(shù)據(jù)顯示，上海十余樓盤(pán)現(xiàn)在售價(jià)已超拿地樓板價(jià)數(shù)倍甚至十多倍之多。

　　中糧集團(tuán)在滬的首個(gè)住宅項(xiàng)目海景壹號(hào)，首期66套房源在一個(gè)月內(nèi)銷售完畢，成交均價(jià)達(dá)11萬(wàn)元/平方米，這一單價(jià)是其拿地時(shí)樓板價(jià)的25倍。

　　上海市房地產(chǎn)交易中心提供的最新信息顯示，中糧海景壹號(hào)已售66套，現(xiàn)僅剩一套面積為636平方米位于頂樓復(fù)式在售。已售房總面積達(dá)21588平方米，成交均價(jià)(累計(jì)合同均價(jià))為每平方米11.03萬(wàn)元。據(jù)統(tǒng)計(jì)，中糧集團(tuán)在首期項(xiàng)目上回籠資金23.76億元。

　　盧灣區(qū)世博場(chǎng)館的樓盤(pán)“豐盛皇朝”通過(guò)反復(fù)延長(zhǎng)竣工時(shí)間，“囤房”近9年。該樓盤(pán)現(xiàn)今售價(jià)為68000元/平方米左右，和其2002年首次開(kāi)盤(pán)均價(jià)5000-6000元每平方米相比，已上漲11倍。

　　除了豐盛皇朝之外，夏陽(yáng)金城在1年間售價(jià)已經(jīng)翻番，據(jù)中房信數(shù)據(jù)顯示，2009年一季度其銷售均價(jià)只有7072元/平方米，而現(xiàn)今對(duì)外報(bào)價(jià)已達(dá)16000元/平方米，而該樓盤(pán)樓板價(jià)每平方米僅為2344元，售價(jià)已經(jīng)是樓板價(jià)7倍多。而其他樓盤(pán)如合生高爾夫、保利葉上海、龍湖滟瀾山等售價(jià)均已超過(guò)樓板價(jià)數(shù)倍不等。本報(bào)記者 周文天