如果萬科在今年4月15日前率先降價，其在地產(chǎn)界“帶頭大哥”的地位無疑會再上一臺階。只可惜，這次王石的“拐點(diǎn)論”沒能再次及時上演。

　　不過，萬科的反應(yīng)似乎也不算晚。6月的第一天，有媒體報出“萬科本月起將在全國范圍內(nèi)降價，以加快銷售量搶占市場”的消息，并有廣州的天河御品等樓盤開始“裸賣”(毛坯銷售)為證。話音剛落，兩大利空襲來：6月3日，國稅總局進(jìn)一步下發(fā)《關(guān)于加強(qiáng)土地增值稅征管工作的通知》；6月4日晚，住建部、央行和銀監(jiān)會三部門發(fā)出通知，確定“認(rèn)房”又“認(rèn)貸”的最嚴(yán)厲的二套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)。

　　此輪被稱為“史上最嚴(yán)厲的樓市調(diào)控政策”，可謂“此恨綿綿無絕期”，直到現(xiàn)在也還沒看到政策有“見底”的跡象。值得注意的是，比樓價率先大幅跳水的地產(chǎn)股，最近倒有點(diǎn)“跌不動”的感覺。6月4日，在樓市再遇利空的情況下，地產(chǎn)龍頭股不降反升，萬科逆市上漲1.25%收盤。甚至還有證券分析人士預(yù)測，房價下跌、銷售量回升之時，亦是地產(chǎn)股重振雄風(fēng)之日。

　　裸體價，帶頭大哥掀降價潮？

　　上周，位于白云區(qū)的萬科天河御品打出“團(tuán)購價10800元/平方米起”的促銷廣告，而此前，該盤的公開報價為均價1.5萬元/平方米，如今急跌近4000元/平方米，莫非開始大幅“跳水”？詳細(xì)詢問后才知如今的報價其實(shí)是毛坯價，也就是區(qū)別于前一批帶裝修單位的“裸體價”。6月1日，有媒體報道稱，“據(jù)內(nèi)部人士近日透露，本月起，萬科將在全國范圍內(nèi)降價，以加快銷售量，搶占市場”。隨后，記者聯(lián)系了廣州萬科的相關(guān)負(fù)責(zé)人，但被告之：“沒聽說內(nèi)部討論降價，不方便回答。”后來有關(guān)人員發(fā)來了萬科的官方回應(yīng)稱：“萬科將積極順應(yīng)市場變化趨勢，尊重市場實(shí)際情況合理定價，按照購房者愿意接受的價格售房�！�

　　市場的“實(shí)際情況”是什么呢？萬科的說法是：“購房者心態(tài)明顯趨于謹(jǐn)慎，熱點(diǎn)城市的投資性購房需求將逐漸淡出，自住購房將重新成為市場的主流。價格將重新回到與自住需求購買力相匹配的合理區(qū)間�！狈康禺a(chǎn)專家韓世同分析指出，作為上市公司，萬科顯然不肯直白地說出一個“降”字，但其實(shí)對市場是看跌的。如果將“與自住需求購買力相匹配的合理區(qū)間”套用到天河御品的話，指的就是：天河御品買家的購買力，現(xiàn)在變成了10800元/平方米的毛坯價，而不再是此前1.5萬元/平方米的帶裝修價。同時，市場上也出現(xiàn)了不少“裸體價”樓盤：穗和城均價6300-6800元/平方米，可選擇購買毛坯房；豪利花園毛坯均價6500元/平方米左右；大學(xué)城馨園毛坯均價1.8萬元/平方米；另外，位于南沙的棕櫚水岸近日開放樣板房并開始接受誠意登記，推出單位全是毛坯交樓。

　　地產(chǎn)股，如今最好碰都別碰？

　　如果要數(shù)當(dāng)前爭議最大的行業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)無疑是當(dāng)然之選。最近國內(nèi)不少私募基金經(jīng)理稱，地產(chǎn)股即便跌破凈資產(chǎn)也不應(yīng)當(dāng)買進(jìn)。但與此同時，部分券商地產(chǎn)分析人士稱地產(chǎn)股買入機(jī)會已經(jīng)來臨，一些境外投資人士，如鄧普頓基金亞洲區(qū)總經(jīng)理及香港“老曹”等也紛紛唱好地產(chǎn)股，加上一些地產(chǎn)上市公司，如雅居樂、恒大等出現(xiàn)持續(xù)的大筆回購，究竟該如何看待紛繁復(fù)雜的地產(chǎn)股前景？

　　有專家指出，房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)控政策顯然沒有出盡，因?yàn)榉績r，特別是部分一線城市的房價仍沒有看到明顯下跌的跡象，所以“地產(chǎn)股目前最好還是不要碰”。不過，中證投資公司首席分析師徐輝在接受媒體采訪時對此卻是另一番看法。他認(rèn)為，當(dāng)前中國內(nèi)地地產(chǎn)政策調(diào)控的背景類似1994年的香港，相關(guān)經(jīng)驗(yàn)顯示，在這樣一個歷史時期，房價下跌反而是地產(chǎn)股反彈的前提。徐輝指出，中國地產(chǎn)股已處在底部區(qū)域，對比香港當(dāng)年的經(jīng)驗(yàn)，可發(fā)現(xiàn)一個非常有意思的現(xiàn)象：慣常房價上漲往往會推動地產(chǎn)股股價上漲，但在嚴(yán)厲政策調(diào)控的背景下，房價下跌反而是地產(chǎn)股反彈的前提�！胺績r調(diào)整有利于地產(chǎn)上市公司的發(fā)展，反而可能引發(fā)地產(chǎn)股股價上漲。”一般來講，房價上漲會導(dǎo)致地產(chǎn)股股價上漲，但特殊時期除外。比如現(xiàn)在這個時候，假如樓價繼續(xù)高漲，將導(dǎo)致行業(yè)覆滅。所以，在近期的房價上漲過程中，地產(chǎn)股股價并沒有上漲，說明投資者并不認(rèn)同樓價的上漲。基于這一點(diǎn)，假如樓價出現(xiàn)理性調(diào)整，則地產(chǎn)股股價反而可能出現(xiàn)恢復(fù)性上漲。

　　業(yè)績差，降價后或會更健康？

　　到底什么力量才能推動房價下降？招商證券(香港)聯(lián)席董事張春志接受羊城晚報采訪時指出，上市房企如果業(yè)績繼續(xù)下滑，距離房價下跌也就不遠(yuǎn)了。在政策高壓下，不少上市房企的銷售業(yè)績也被“腰斬”。富力地產(chǎn)發(fā)布的最新銷售快報顯示，5月銷售收入共約12.53億元，同比下降48%，環(huán)比萎縮了48.9%。合景泰富6月2日公布，5月預(yù)售收入8億元，較4月的15億元環(huán)比下降47%。世茂地產(chǎn)副主席許世壇在股東會后表示，該公司5月實(shí)現(xiàn)合同銷售收入15億元，較4月的25億元下跌40%。

　　國泰君安(香港)行業(yè)分析師徐世環(huán)表示，相信房價下跌至少10%以上，政策利空才有可能出盡。利空出盡，銷售量回升之時，亦是地產(chǎn)股重振雄風(fēng)之日。而長江證券對房地產(chǎn)股歷史估值PE、PB都進(jìn)行了比較，目前房地產(chǎn)股的估值水平的確處于“歷史底部”，并指出在調(diào)控后降價，成交量回升，行業(yè)將會更健康。記者 趙亞洲