在國(guó)內(nèi)房企融資“擱淺”的同時(shí)，另一方面，外資卻變得“興奮”起來(lái)。上海海善投資一位經(jīng)理表示，近期外資在房地產(chǎn)領(lǐng)域相當(dāng)活躍，不但開(kāi)始考察收購(gòu)項(xiàng)目，還有一些則與國(guó)內(nèi)開(kāi)發(fā)商進(jìn)行接觸。熱錢(qián)的涌入正是瞄準(zhǔn)國(guó)內(nèi)開(kāi)發(fā)商的資金缺口，有一些是想鉆國(guó)內(nèi)調(diào)控的空子，以圖獲得更高的利益。

　　“國(guó)十條”等調(diào)控房地產(chǎn)的新政出臺(tái)后，在短期內(nèi)收到一定效果，部分地方的房?jī)r(jià)已有一定的下降，重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)的融資計(jì)劃也基本處于“稍息”狀態(tài)。雖然媒體報(bào)道說(shuō)證監(jiān)會(huì)并沒(méi)有叫停房企再融資，但實(shí)際上除了個(gè)別央企的再融資計(jì)劃，在多數(shù)房企融資將就此擱淺。

　　在此情況下，外資改變了長(zhǎng)期以來(lái)的觀望等待、猶豫不決的態(tài)度，開(kāi)始大舉進(jìn)軍中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)。中國(guó)監(jiān)管層從2月開(kāi)始的在13個(gè)外匯業(yè)務(wù)量較大的省市組織開(kāi)展的應(yīng)對(duì)和打擊“熱錢(qián)”的專項(xiàng)行動(dòng)中，已查實(shí)190起涉嫌違規(guī)案件，涉案金額73.5億美元，其中已辦結(jié)6起，涉案金額2700多萬(wàn)美元。

　　這73.5億美元，相當(dāng)于在3個(gè)月內(nèi)，流入境內(nèi)400多億人民幣的“熱錢(qián)”。據(jù)分析，這73.5億美元有較大部分已涌入國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)。當(dāng)前，由于歐洲債務(wù)危機(jī)暴發(fā)，使國(guó)際資本逃離歐洲，而中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的資金的需求巨大，成為這次國(guó)際資本的“避風(fēng)港”。摩根斯坦利、高盛、麥格理、瑞銀、花旗、美林、瑞星思達(dá)、華平投資、軟銀亞洲、凱雷投資、凱德置地等頂級(jí)跨國(guó)投資公司已不同形式進(jìn)入國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)。

　　其實(shí)，早在2010年初，監(jiān)管層就已注意到境外“熱錢(qián)”流入房地產(chǎn)市場(chǎng)潛在的風(fēng)險(xiǎn)。2009年底到2010年一季度，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)異�；鸨�。當(dāng)時(shí)美元套利交易升溫很快，境外資本流入國(guó)內(nèi)顯著增加，許多拍出“地王”價(jià)的公司都具有外資背景。有數(shù)據(jù)顯示，2009年在上海千萬(wàn)豪宅的購(gòu)買(mǎi)者中，擁有上海戶籍的僅占10%，而外籍人士和港澳臺(tái)人士則分別占23%和16%。

　　中金公司首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家哈繼銘認(rèn)為，中國(guó)居民可投資的渠道過(guò)于狹窄，即使當(dāng)前出臺(tái)了調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)、打擊投機(jī)的政策，居民仍會(huì)走回老路。中國(guó)居民財(cái)富中，政府提供的和個(gè)人投資的社會(huì)保障和養(yǎng)老產(chǎn)品占比不足2%，房地產(chǎn)占比卻高達(dá)60%；而發(fā)達(dá)國(guó)家則分別為20%以上和30%至40%。這說(shuō)明中國(guó)資本市場(chǎng)和社保的薄弱導(dǎo)致居民用房地產(chǎn)替代，從而推高房?jī)r(jià)，也提高了“熱錢(qián)”流入炒房的概率。

　　近期外資頻繁在中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的活動(dòng)預(yù)示著新一輪外資投資房地產(chǎn)熱潮的即將開(kāi)始。出現(xiàn)這種情況，至少有兩方面的原因。首先，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)是一個(gè)暴利行業(yè)，吸引國(guó)內(nèi)所有行業(yè)不同的資金都進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，導(dǎo)致產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)及發(fā)展模式完全扭曲。如果不加限制導(dǎo)致外資進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)，這種產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)與發(fā)展模式扭曲的態(tài)勢(shì)不僅不會(huì)改變，反而會(huì)進(jìn)一步惡化。

　　其次，房地產(chǎn)業(yè)具有利益分配功能，外資大量進(jìn)入，不僅令外國(guó)投資者通過(guò)這種投資獲得巨大利潤(rùn)，也將令中國(guó)的國(guó)家利益受損，由全體人民共享轉(zhuǎn)移為少數(shù)人享有。這種利益轉(zhuǎn)移機(jī)制不僅會(huì)造成中國(guó)財(cái)富向國(guó)外轉(zhuǎn)移，也會(huì)造成國(guó)內(nèi)居民財(cái)富分配越來(lái)越不公，并引發(fā)嚴(yán)重的社會(huì)矛盾與沖突。外資進(jìn)入房地產(chǎn)會(huì)引起如此巨大的問(wèn)題，政府部門(mén)對(duì)這些簡(jiǎn)單的常識(shí)應(yīng)非常清楚。

　　外資涌入中國(guó)房地產(chǎn)是福是禍，實(shí)際上已是涇渭分明。只不過(guò)讓我們擔(dān)憂的是，“國(guó)十條”等調(diào)控政策只針對(duì)內(nèi)資，而不涉及到外資。更值得注意的是，今年4月，《國(guó)務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步做好利用外資工作的若干意見(jiàn)》中規(guī)定，《外商投資產(chǎn)業(yè)指導(dǎo)目錄》中總投資(包括增資)3億美元以下的鼓勵(lì)類、允許類項(xiàng)目，除《政府核準(zhǔn)的投資項(xiàng)目目錄》規(guī)定需由國(guó)務(wù)院有關(guān)部門(mén)核準(zhǔn)之外，由地方政府有關(guān)部門(mén)核準(zhǔn)。

　　決策層將這一審批權(quán)下放至地方政府，在一定程度上便利了外資涌入房地產(chǎn)。當(dāng)前，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的癥結(jié)在于，不少地方政府把推高房?jī)r(jià)作為謀求GDP增長(zhǎng)的工具，房地產(chǎn)業(yè)所具有的利益分配功能成了一些地方政府攫取財(cái)富的工具。在這樣的情況下，如果還讓境外“熱錢(qián)”大規(guī)模參與其中，只會(huì)令這種利益分配機(jī)制更為復(fù)雜，讓絕大多數(shù)民眾與國(guó)家的利益受到傷害的可能性更大。邱林