進入4月份以來，房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)三大相當(dāng)明顯的特征：一是商品房的銷售量和銷售價格繼續(xù)攀升，其中一季度龍頭地產(chǎn)公司的銷售收入大幅上升36%。人們對于2010年全年銷售收入的預(yù)期也出現(xiàn)向好變化，不再認為銷售收入會下降20%；修正后的預(yù)期為，銷售收入與2009年持平。第二個特征是，伴隨著地產(chǎn)銷售和價格的再度上揚，民眾對房價上漲呈現(xiàn)出明顯的反感，新華社在3月底連續(xù)出了6篇新華時評，對房地產(chǎn)業(yè)存在問題進行全面的剖析。同時，各地的“類物業(yè)稅”傳聞不絕于耳，而且大有即將推出之勢。繼重慶宣布擬征特別房產(chǎn)消費稅后，有消息稱，上海擬開征住房保有稅。第三個特征是香港和內(nèi)地投資者對以上信息有明顯不同的反應(yīng)。內(nèi)地資本市場出現(xiàn)明顯的負面反應(yīng)，上周地產(chǎn)股大幅下跌，兩市地產(chǎn)指數(shù)全周下跌約4.5%；但同樣的傳聞，香港市場的地產(chǎn)股投資者似乎根本不為所動，內(nèi)房股龍頭中國海外依然保持強勢，富力地產(chǎn)、雅居樂、SOHO中國等股價全周繼續(xù)走高。

　　那么，如何認識一半是海水、一半是火焰的中國房地產(chǎn)業(yè)？筆者認為，強勁的需求是中國房地產(chǎn)業(yè)值得看好的最大基本面，調(diào)控政策更大的可能是一直伴隨房價的上漲，投資者顯然對于A股地產(chǎn)股過于悲觀了。

　　強勁需求是房地產(chǎn)業(yè)最大基本面

　　首先，商品房市場出現(xiàn)的價量上行是商品房供求關(guān)系的反映，未來十五年中國存在80億平方米的住宅需求。

　　我認為，供求失衡本身及其預(yù)期是房價持續(xù)上漲的根源。供應(yīng)方面，2007年至2009年全國住宅銷售面積分別為6億、5億和8.5億平方米。以100平方米為一套，期間分別銷售了住宅600萬套、500萬套和850萬套。需求方面，最近20年中國城市化率以每年一個百分點的速度在進行，大體上每年要有1500萬人從農(nóng)村進入城市。如果平均一個家庭4個人，這就意味著每年城市家庭要增加400萬戶。如果再加上巨大的住房改善需求，可以推算中國每年至少存在600萬套的新增房屋需求�？紤]到未來改善型需求，也就是所謂消費升級的需求增長的因素，住宅需求還有進一步走高趨勢，預(yù)計未來15年中國的住宅總需求將達到80億平方米。強勁的需求是住建部官員稱中國房價未來20年都存在上漲壓力的重要原因。

　　其次，政策調(diào)控將是一個漫長的過程，抑制商品房價格過快上漲是政府長期工作任務(wù)。正因為長期來看存在高達80億平方米、每年平均存在6億平方米或者更多一些的需求，所以控制房價的過快增長是相當(dāng)重要的。事實上，2005年以來政府一直在調(diào)控房價，而且未來我們必然會長期看到政策在調(diào)控房價，一直到供求基本平衡、房價不存在上漲壓力后。所以，反過來看，未來哪一年政策不再調(diào)控房價了，房地產(chǎn)業(yè)的投資者反而要相當(dāng)謹慎了，該問問自己，是不是房價將要進入長期調(diào)整了。

　　內(nèi)地投資者過于悲觀了

　　第三，相比香港投資界，內(nèi)地投資者對中國房地產(chǎn)的未來顯然多慮了。

　　那么，如何衡量內(nèi)地投資者多慮的程度呢？最好的反映是A股地產(chǎn)股與內(nèi)房股的估值差異。目前，香港股市中海地產(chǎn)和A股市場萬科的市值比接近1.5：1，這顯然不能反映兩家公司基本相當(dāng)?shù)囊粋�基本面格局，也就是說，A股地產(chǎn)股估值要明顯低于港股地產(chǎn)股估值。

　　A股地產(chǎn)股估值低企的原因在于內(nèi)地投資界認為：1、房地產(chǎn)銷售可能已經(jīng)見頂。年初普遍的預(yù)期是成交下降20%；2、物業(yè)稅的推出可能導(dǎo)致房價出現(xiàn)崩潰式的下跌。但對于這一觀點，香港市場投資者并不這樣認為。從歷史的情況來看，港股的地產(chǎn)股投資者主要關(guān)注兩個指標(biāo)，一是商品房成交指標(biāo)；二是地價指標(biāo)。這兩大指標(biāo)是地產(chǎn)股投資的根本。

　　從這兩大指標(biāo)的情況來看，近期透露出來的信息還主要是正面的信息。比如，3月份、尤其是3月中下旬內(nèi)地新房成交量開始上升，似乎有形成商品房成交的向上拐點之勢。第二個指標(biāo)方面，我們看到地價近期依然保持堅挺。從這兩方面情況來看，都預(yù)示地產(chǎn)股的基本面還是非常強勁，與其當(dāng)前疲軟的股價是存在較大的出入。至于物業(yè)稅的推出，香港市場投資者認為，一是短期內(nèi)難以推出真正的物業(yè)稅，二是，即便短期推出“類物業(yè)稅”，其稅率也會比較低。對地產(chǎn)市場的影響不會太大。

　　從歷史上來看，境內(nèi)外投資者對于地產(chǎn)股估值的分歧隔幾年會出現(xiàn)一次。比如，2005年4月份開始，萬科B股股價10年來首次高于A股股價，并且這一股價優(yōu)勢在此后兩年時間里得到持續(xù)，直到2007年“5.30行情”后，萬科B股才重新低于A股價格。從形勢的發(fā)展來看，萬科B股的投資者在上漲和下跌過程中都占盡先機，這反映了B股投資者對于中長期的趨勢把握更加清晰。

　　現(xiàn)在我們看到，萬科B股價格再度逼近A股價格，與此同時，香港市場的內(nèi)房股估值明顯高于A股地產(chǎn)股。這是否預(yù)示A股地產(chǎn)股投資者再度出現(xiàn)了群體性的認知錯誤呢？是否預(yù)示境外投資者將再度在中國房地產(chǎn)股的估值上占得先機呢？ 中證投資 徐輝