作為房地產(chǎn)民企代表，萬科A(下稱萬科)2009年取得銷售額超過600億元的好成績，業(yè)績重返增長軌道，并再次問鼎全球住宅企業(yè)銷售冠軍，全年實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入488.8億元，歸屬上市公司股東的凈利潤53.3億元，同比分別增長19.2%、32.1%，各項經(jīng)營指標(biāo)全面超越2007年。

　　雖然各項經(jīng)營指標(biāo)超過2007年，萬科的股價卻一直處于估值洼地。中投證券首席分析師李少明3月17日對《投資者報》表示，萬科近些日子股價上揚(yáng)的趨勢，主要是估值修復(fù)的過程，更遠(yuǎn)一點(diǎn)看，還要看整個行業(yè)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展的情況。

　　對于早前公司表示，萬科有意將香港作為第二上市市場，以融到更多資金用于發(fā)展二三線城市的房地產(chǎn)，萬科總裁郁亮透露，公司仍期望于香港有融資平臺，但集團(tuán)未有時間表。

　　購地不如保利激進(jìn)

　　在這樣的情況下，李少明預(yù)計萬科1~12個月內(nèi)的目標(biāo)價為13元。3月17日，萬科的收盤價為9.44元/股，上升空間明確。盡管2009年結(jié)算毛利率為21.99%，與上年同期相比下降6%，然而結(jié)算凈利率為12.25%，同比有所回升。

　　對于政府近期推出的一系列調(diào)控政策，郁亮表示，從長期來看調(diào)控政策有利于房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展，短期來看宏觀經(jīng)濟(jì)走勢存在不確定性，政策對市場的具體影響也還有待觀察。

　　在“招保萬金”中，作為率先完成跨地域布局的企業(yè)，萬科“戰(zhàn)略縱深”優(yōu)勢以及二、三線城市的盈利能力逐步體現(xiàn)，目前已進(jìn)入全國三十多個城市市場。

　　萬科2009年在15個城市的營業(yè)收入超過10億元，占已進(jìn)入城市數(shù)量的接近一半，在行業(yè)中業(yè)績分布最為均衡。2009年，公司共新增項目44個，項目規(guī)劃建筑面積總計約763萬平方米，規(guī)劃建筑面積總計1332 萬平方米，按萬科權(quán)益計算的建筑面積合計約1036 萬平方米，新增項目的萬科權(quán)益地價約248.2 億元，占同期銷售金額的比例約42.0%，遠(yuǎn)低于保利地產(chǎn)100%的購地支出水平。

　　1~2月量跌價升

　　從萬科公布的今年前兩月銷售數(shù)據(jù)來看，1~2月，萬科累計銷售面積73.5萬平方米，同比減少8.4%；實(shí)現(xiàn)銷售額87.8億元，同比增長44.3%，出現(xiàn)了“量跌價升”的局面。而從二級市場上來看，盡管萬科股價在啟動，卻與銷售取得好成績不成正比，估值的優(yōu)勢仍在。

　　具體來看，今年年初以來，萬科所售的項目主要集中在一線城市郊區(qū)、二線城市中心,而經(jīng)折算每平方米銷售均價約1.2萬元，雖然與去年12月1.38萬/平方米的歷史最高均價環(huán)比有所回落，但進(jìn)入3月份后，房價重新回歸上線軌道。

　　萬科2009年新增項目平均樓面地價約2401元/平方米左右，比2007年下降了30%左右，從而在“招保萬金”中具備一定競爭優(yōu)勢。

　　郁亮稱，房地產(chǎn)行業(yè)的規(guī)模越大反而會使收益水平下降，對于是開發(fā)商來說，不能像以前那樣僅僅只追求自己的效益，而是要追求更加平衡的效益，尤其是加強(qiáng)股東回報率方面。(記者 劉秀麗）