隨著二季度國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)成交的持續(xù)活躍，開(kāi)發(fā)商自身的資金壓力得到進(jìn)一步緩解，開(kāi)發(fā)商通過(guò)私募股權(quán)基金融資的交易迎來(lái)歷史最低點(diǎn)。

　　二季度以來(lái)僅一起投資

　　昨日，清科研究中心發(fā)布的一項(xiàng)研究報(bào)告稱，二季度以來(lái)，我國(guó)僅有1起針對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的私募股權(quán)投資案例發(fā)生，涉及投資金額為2928.26萬(wàn)美元。

　　報(bào)告指出，2009年上半年，私募股權(quán)基金對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的投資波動(dòng)性較大。一季度雖然各級(jí)政府出重拳救樓市，但房地產(chǎn)行業(yè)仍處于發(fā)展低谷期，房?jī)r(jià)持續(xù)下滑，這也為私募股權(quán)基金創(chuàng)造了非常有利的進(jìn)入時(shí)機(jī)。一季度，共發(fā)生6起針對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)或房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資，投資活躍度處于2008年以來(lái)的最高點(diǎn)。

　　進(jìn)入二季度后，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)迎來(lái)了交易的持續(xù)活躍，帶動(dòng)整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的逐步回暖，開(kāi)發(fā)商自身的資金壓力得到進(jìn)一步的緩解，開(kāi)發(fā)商與私募股權(quán)基金合作的需求較早前有明顯下降。

　　統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，從2006年第一季度到2009年第二季度，中國(guó)內(nèi)地共發(fā)生82起針對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)或房地產(chǎn)項(xiàng)目的私募股權(quán)投資案例，涉及投資總金額為90.01億美元。

　　清科中心研究人員發(fā)現(xiàn)，私募股權(quán)基金對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的投資呈現(xiàn)周期性波動(dòng)，2006年下半年和2007年下半年，不論投資總額還是投資案例總數(shù)都高于同期上半年交易資本總量。2008年由于受到宏觀調(diào)控政策積累效應(yīng)和金融危機(jī)波及效應(yīng)的雙重打擊，中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)不可避免地受到了沖擊，故2008年下半年私募股權(quán)基金在房地產(chǎn)行業(yè)的投資未能呈現(xiàn)出周期性發(fā)展的小高潮。

　　另外，私募股權(quán)基金投資地區(qū)也在發(fā)生轉(zhuǎn)移。

　　從2006年到2009年上半年，私募股權(quán)基金投資房地產(chǎn)行業(yè)主要聚焦在上海、北京為代表的長(zhǎng)三角、環(huán)渤海、珠三角等經(jīng)濟(jì)較發(fā)達(dá)地區(qū)，上海、北京、廣東分別以22.76億美元、21.24億美元、12.00億美元的投資額位列前三。近年來(lái)，私募股權(quán)基金在投資地域方面有逐步向二三線城市擴(kuò)展的趨勢(shì)，如海南、河南、陜西等經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)地區(qū)。

　　房企急需拓展融資渠道

　　清科研究中心分析認(rèn)為，目前中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的融資渠道依然較窄，以銀行信貸為主的情形并沒(méi)有發(fā)生很大變化。其中，銀行貸款、定金及預(yù)付款(其中很大一部分是個(gè)人通過(guò)銀行抵押貸款來(lái)支付的)、個(gè)人按揭貸款占到了房地產(chǎn)行業(yè)融資總量的約60%~70%，銀行貸款實(shí)際上支撐了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商經(jīng)營(yíng)周轉(zhuǎn)的資金鏈。

　　對(duì)比銀行貸款最多不超過(guò)房地產(chǎn)總投資40%的國(guó)際通行標(biāo)準(zhǔn)，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)銀行的依賴度明顯過(guò)高。一旦經(jīng)濟(jì)發(fā)生波動(dòng)，房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)將轉(zhuǎn)變?yōu)殂y行的金融風(fēng)險(xiǎn)，進(jìn)而影響金融安全。

　　目前房地產(chǎn)金融除了傳統(tǒng)的貸款和債券方式外，主要存在房地產(chǎn)投資基金、信托計(jì)劃以及REITs三種金融工具。該中心研究人員認(rèn)為，中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)急需調(diào)整資金單純依靠銀行信貸模式，必須學(xué)會(huì)“兩條腿走路”，從資本市場(chǎng)直接融資。

　　近年來(lái)，各類房地產(chǎn)投資基金在中國(guó)非常活躍，其中成熟物業(yè)收購(gòu)和共同開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目是房地產(chǎn)投資基金的主要運(yùn)作模式。然而，現(xiàn)階段房地產(chǎn)投資基金主要是海外地產(chǎn)基金，國(guó)內(nèi)地產(chǎn)基金起步晚，投資和管理能力較弱。

　　由于受2008年下旬全球金融危機(jī)的影響，中國(guó)私募股權(quán)市場(chǎng)基金募資資本量大幅緊縮，2008年第四季度以來(lái)可投資于中國(guó)內(nèi)地的新募房地產(chǎn)基金的數(shù)量及募集金額均有大幅下降。從去年年底至今，僅有一支規(guī)模為4億美元的私募房地產(chǎn)基金完成募集。