千億級(jí)保險(xiǎn)資金大舉涌入房地產(chǎn)市場(chǎng)只差最后一道圍墻的大門打開(kāi)——保監(jiān)會(huì)制定的《保險(xiǎn)資金投資不動(dòng)產(chǎn)試點(diǎn)管理辦法》未來(lái)的出臺(tái)將最終允許險(xiǎn)資進(jìn)入不動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域。業(yè)內(nèi)人士表示，各大保險(xiǎn)巨頭早已覬覦樓市，已經(jīng)積極儲(chǔ)備項(xiàng)目整裝待發(fā)，而保險(xiǎn)資金投向樓市有望改變行業(yè)投資格局。

　　千億級(jí)險(xiǎn)資或改樓市投資格局

　　新修訂的《保險(xiǎn)法》已于10月初正式實(shí)施，其中明確保險(xiǎn)資金“可投資不動(dòng)產(chǎn)”。不過(guò)保險(xiǎn)資金想要真正進(jìn)入這一新領(lǐng)域，還要等《保險(xiǎn)資金投資不動(dòng)產(chǎn)試點(diǎn)管理辦法》出臺(tái)。目前在這一管理辦法的修訂草案中，投資不動(dòng)產(chǎn)的比例仍是空白。

　　據(jù)接近保監(jiān)會(huì)人士透露，具體比例要待最后公布時(shí)才能明確，由于保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)投資領(lǐng)域還比較陌生，投資經(jīng)驗(yàn)、投資團(tuán)隊(duì)尚匱乏，因此監(jiān)管層并不會(huì)制定太高的投資比例。目前，參與征求意見(jiàn)的業(yè)內(nèi)人士多認(rèn)為初始投資比例制定為5%的可能性較大。按照去年末保險(xiǎn)資金總資產(chǎn)3.34萬(wàn)億元計(jì)算，保險(xiǎn)公司可進(jìn)入不動(dòng)產(chǎn)投資領(lǐng)域的保險(xiǎn)資金可能在1700億元左右。

　　中金公司最新的預(yù)測(cè)報(bào)告也認(rèn)同了這一比例。報(bào)告分析，從國(guó)際經(jīng)驗(yàn)以及我國(guó)保險(xiǎn)資金股票類權(quán)益投資比例的上限來(lái)看，預(yù)計(jì)保險(xiǎn)資金的不動(dòng)產(chǎn)投資比例合理上限應(yīng)該在10%到15%之間，但初始上限可能為5%。中金公司預(yù)計(jì)，保險(xiǎn)資金入市后每年新增資金量約150億-200億元，且主要集中投資于商業(yè)樓宇。

　　不過(guò)基于對(duì)保險(xiǎn)公司在投資上一貫謹(jǐn)慎的判斷，分析人士認(rèn)為，保險(xiǎn)資金在初入樓市時(shí)，不可能很快就達(dá)到投資不動(dòng)產(chǎn)比例上限，而將會(huì)循序漸進(jìn)。

　　另?yè)?jù)了解，在最新版的征求意見(jiàn)稿中規(guī)定，保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)單一不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目投資的比例為該公司凈資產(chǎn)的50%。但是，單一不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目投資占可投資不動(dòng)產(chǎn)額度的比例和不動(dòng)產(chǎn)投資計(jì)劃發(fā)行規(guī)模，目前仍未有定論，還在討論之中。

　　事實(shí)上，保險(xiǎn)資金涉足不動(dòng)產(chǎn)已有先例，不過(guò)之前多是利用自有資金購(gòu)置自用辦公樓，通過(guò)集團(tuán)旗下信托、資產(chǎn)管理公司，或者是與其他公司合辦專業(yè)公司進(jìn)入不動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域。

　　中國(guó)人壽、中國(guó)平安、泰康人壽、新華人壽、太平人壽等都有過(guò)這方面經(jīng)驗(yàn)，僅金融街上就有中國(guó)人壽中心、平安大廈、泰康人壽大廈等。此外，民生人壽、太平人壽、生命人壽、中意人壽等也大舉購(gòu)買過(guò)寫字樓。

　　“初步統(tǒng)計(jì),截止到今年年初,險(xiǎn)資已經(jīng)布局不動(dòng)產(chǎn)行業(yè)有200億元�！北ｋU(xiǎn)公司投資部門人士介紹。

　　本次放開(kāi)不動(dòng)產(chǎn)投資后，在投資的資金來(lái)源上，征求意見(jiàn)稿明確規(guī)定，可用自有資金和責(zé)任準(zhǔn)備金投資不動(dòng)產(chǎn)，以萬(wàn)能保險(xiǎn)產(chǎn)品和投資連接保險(xiǎn)產(chǎn)品的責(zé)任準(zhǔn)備金投資不動(dòng)產(chǎn)的，只限于購(gòu)買公開(kāi)發(fā)行的不動(dòng)產(chǎn)金融產(chǎn)品。

　　仲量聯(lián)行北京研究部主管覃曉梅介紹，在許多國(guó)家和地區(qū)，保險(xiǎn)公司都是當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)的主要投資者。例如三星人壽即是韓國(guó)主要的房地產(chǎn)投資者，而國(guó)泰人壽和富邦人壽則主導(dǎo)著臺(tái)灣的投資市場(chǎng)。“考慮到中國(guó)各家保險(xiǎn)公司的集合資產(chǎn)規(guī)模，新的保險(xiǎn)投資政策具有大大改變中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)投資格局的潛在可能。”

　　保險(xiǎn)巨頭“整裝待發(fā)”

　　盡管還差最后的“一聲令下”，但在實(shí)踐層面，一些大型保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)目前已開(kāi)始積極行動(dòng)起來(lái)，儲(chǔ)備項(xiàng)目資源。平安在今年8、9月，借助旗下信托公司大舉進(jìn)軍房地產(chǎn)業(yè)，先后接觸金地集團(tuán)、綠城集團(tuán)。盡管之前平安信托已開(kāi)展過(guò)多個(gè)房地產(chǎn)投資，但是與上述大型地產(chǎn)集團(tuán)的合作還是第一次。

　　平安在合作中承諾，三年內(nèi)投資額將達(dá)到250億元，平安將主要通過(guò)信托公司的第三方資產(chǎn)管理平臺(tái)，針對(duì)合作項(xiàng)目設(shè)計(jì)具體的股權(quán)信托計(jì)劃，和房地產(chǎn)集團(tuán)一起投資優(yōu)質(zhì)住宅項(xiàng)目以及城市綜合體項(xiàng)目。

　　中國(guó)人壽也在積極布局，國(guó)壽投資與信達(dá)投資公司在7月簽訂了戰(zhàn)略合作協(xié)議，雙方將在商業(yè)地產(chǎn)、酒店投資和物業(yè)管理等業(yè)務(wù)領(lǐng)域展開(kāi)全方位合作。另有媒體報(bào)道稱，中國(guó)人壽正考慮與金融街在投資不動(dòng)產(chǎn)方面進(jìn)行合作。

　　人保集團(tuán)旗下的人保投資控股公司則在5月與金融街簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，擬在投資不動(dòng)產(chǎn)的政策研究、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)方面進(jìn)行合作。人保集團(tuán)負(fù)責(zé)人表示，人保集團(tuán)一直就購(gòu)置物業(yè)事宜與西城區(qū)及北京市金融局領(lǐng)導(dǎo)進(jìn)行過(guò)多次溝通，并希望抓住金融街西拓的機(jī)會(huì)，為人保集團(tuán)的整體入駐金融街及未來(lái)發(fā)展做好準(zhǔn)備。

　　此外，人保也表現(xiàn)出對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房領(lǐng)域的投資熱情。人保集團(tuán)總裁吳焰表示，保險(xiǎn)資金應(yīng)考慮投資經(jīng)濟(jì)適用房領(lǐng)域，因?yàn)椤氨ｋU(xiǎn)機(jī)構(gòu)投資房地產(chǎn)決不能成為暴利投機(jī)，而經(jīng)濟(jì)適用房的資金成本和收益比較確定，而且還可以回饋社會(huì)”。

　　期待金融創(chuàng)新產(chǎn)品

　　據(jù)了解，此次放開(kāi)后保險(xiǎn)資金可投向的不動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域主要包括購(gòu)買自用辦公樓、投資廉租房、養(yǎng)老實(shí)體和商業(yè)物業(yè)四類。獲利較為豐厚的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)則被排除在外，征求意見(jiàn)稿明確規(guī)定，保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)不得參與一級(jí)土地開(kāi)發(fā)、參與住宅類商品房的開(kāi)發(fā)和銷售、提供無(wú)抵押、無(wú)擔(dān)保的債權(quán)融資。

　　據(jù)覃曉梅介紹，從國(guó)際經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，商業(yè)物業(yè)是保險(xiǎn)公司最為關(guān)注的房地產(chǎn)形態(tài)，首先商業(yè)物業(yè)針對(duì)企業(yè)等機(jī)構(gòu)客戶，一般體量規(guī)模較大，集中管理，出租和出售均是以棟或?qū)訛閱挝�；而住宅市�?chǎng)則針對(duì)個(gè)人，更類似于零售市場(chǎng)且分散管理，對(duì)于資金量盤大的保險(xiǎn)資金來(lái)說(shuō)，投資商業(yè)物業(yè)更為適合。此外，與住宅市場(chǎng)不同，商業(yè)物業(yè)回報(bào)率較為穩(wěn)定，年收益率在7%-8%之間，再加上回報(bào)周期長(zhǎng)，這更加吻合保險(xiǎn)資金作為機(jī)構(gòu)投資者的口味。她預(yù)計(jì)，目前成熟市場(chǎng)的保險(xiǎn)資金中有約三成是投向商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)的。

　　保險(xiǎn)業(yè)內(nèi)人士透露，保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)可以投資一些位于黃金地段的標(biāo)志性建筑等商業(yè)性房地產(chǎn)，可以委托專業(yè)化公司進(jìn)行經(jīng)營(yíng)管理。業(yè)內(nèi)人士分析，保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)面對(duì)不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)還比較稚嫩，因此地域上也都選擇的是風(fēng)險(xiǎn)較小的黃金地段以降低風(fēng)險(xiǎn)。

　　國(guó)巨投資基金管理有限公司董事長(zhǎng)孫飛還建議，在房地產(chǎn)投資領(lǐng)域，相較其他投資資金而言，保險(xiǎn)資金進(jìn)入時(shí)間晚，規(guī)模小，目前市場(chǎng)已經(jīng)被前期進(jìn)入的投資資金占據(jù)優(yōu)勢(shì)，保險(xiǎn)資金投資房地產(chǎn)政策放開(kāi)初期就選擇直投的模式仍有一定的難度，可以選擇與信托、PE資金合作等方式介入房地產(chǎn)行業(yè)投資以熟悉市場(chǎng)。

　　保險(xiǎn)資金投資不動(dòng)產(chǎn)，收益穩(wěn)定但流動(dòng)性較差，因此建立什么樣的退出機(jī)制，也是保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)投資不動(dòng)產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)考慮因素。因此征求意見(jiàn)稿規(guī)定，保險(xiǎn)公司投資不動(dòng)產(chǎn)的投資回收機(jī)制，包括直接轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)、轉(zhuǎn)讓債權(quán)、股權(quán)和不動(dòng)產(chǎn)金融產(chǎn)品、將不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行證券化或設(shè)立不動(dòng)產(chǎn)投資計(jì)劃實(shí)現(xiàn)退出等方式。

　　華安產(chǎn)險(xiǎn)副總經(jīng)理李安民表示，在具體的投資方式上更傾向于投資房地產(chǎn)投資信托基金(REITs)的方式規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。李安民認(rèn)為，如果直接投資房地產(chǎn)，保險(xiǎn)公司至少是要專門成立一個(gè)房地產(chǎn)部門，對(duì)于公司來(lái)說(shuō)不但增加成本，在發(fā)展初期也會(huì)面臨各種專業(yè)性問(wèn)題，同時(shí)也較難保證所投資金的安全性。幸福人壽董事長(zhǎng)孟曉蘇也認(rèn)為，REITs對(duì)于保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)來(lái)說(shuō)是一個(gè)非常好的載體，按照國(guó)外成熟模式的經(jīng)驗(yàn)，其年收益率一般可達(dá)7%-8%。

　　(本報(bào)記者 丁冰 蔡宗琦）