4、5月份，房地產(chǎn)市場成交結構變化明顯。在剛性需求之外，投資性需求加快進入樓市，高端物業(yè)銷售明顯活躍。記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，資本加速進入樓市，與對中國經(jīng)濟復蘇抱有信心有關，部分也是通脹預期驅(qū)動所致。同時，部分新增信貸流向房地產(chǎn)交易市場的情況，也助長了地產(chǎn)投資的再次興起。這些都使得尚在“維穩(wěn)”階段的中國樓市面臨更多考驗。

　　樓市成交結構生變投資性需求比重加大

　　今年前4個月，北京樓市成量創(chuàng)下三年以來新高。上海樓市前五個月商品房成交量同比增長26%。而今年5月，杭州樓市成交刷新歷史紀錄，成交量高達10058套，而2007年6月創(chuàng)下的最高紀錄也不過是6000多套。許多開發(fā)商自己也沒想到，樓市的歷史新高會在金融危機影響仍難預期的時候到來。

　　上海中環(huán)內(nèi)一熱銷樓盤的開發(fā)商告訴記者，1、2月份，前來買房的幾乎全是自住者，關于投資者“連傳聞都沒有”；3、4月，開始接觸到個別買房投資客了；5月份以后，這樣的投資者明顯增多。5月中旬，有一位溫州富商找上門來，有意把上述樓盤二期首批剩余的80余套房源“全部買下”。

　　易居中國房地產(chǎn)研究院綜合部部長楊紅旭綜合上海房地產(chǎn)交易中心發(fā)布的數(shù)據(jù)表示，上海最新成交的商品房中，投資性需求已經(jīng)占到了15%到20%，其中，來自溫州的購買群體占到3%多一點，來自境外的投資占到1%，雖然投資性需求占比沒有超過2004年和2005年，但已經(jīng)比去年同期的情況高出很多。

　　以投資者為目標人群的高端物業(yè)的成交在4、5月份也開始“松動”。全球最大的房地產(chǎn)顧問服務公司世邦魏理仕代理的一高檔公寓項目位于盧灣區(qū)濟南路，共有現(xiàn)房20套，成交價為8萬元/平方米左右。世邦魏理仕中國區(qū)高級董事陳煒介紹，該公寓今年3月份售出1套，4月份便增加到7套，5月至中旬已售4套。

　　北京中原地產(chǎn)研究部經(jīng)理靳瑞興告訴記者，4月以來北京高端物業(yè)成交量持續(xù)回升，6月成交量超5月已成定局，咨詢者、門店銷售量都持續(xù)上升。與此同時，高端物業(yè)價格的上漲也十分明顯，與年初相比，原本均價在2萬左右的商品住宅已經(jīng)平均上漲了4000到5000元不等。雖然目前投資性需求入市還沒有達到2007年的水平，但已經(jīng)明顯感覺到上升趨勢。

　　來自中房指數(shù)系統(tǒng)的數(shù)據(jù)顯示，4月，全國各地高端住宅銷量激增。比如，4月深圳的別墅銷售較去年同期增長了654.55%，而1、2、3月的增幅還分別只有16.9%、50.82%和36.11%。上海4月的別墅銷售與供應比已達1.59：1。易居中國分析師薛建雄認為，高端住宅的熱銷，不僅與高端人群的改善需求有關，也與他們的投資行為密不可分。

　　通脹預期驅(qū)動因素明顯

　　陳煒介紹，根據(jù)世邦魏理仕的統(tǒng)計，目前投資高端物業(yè)的主要兩類人群，一是私營業(yè)主，二是各行各業(yè)的高管，他們對經(jīng)濟形勢都很敏感，眼下很多投資者都有一種“對通貨膨脹的擔心”：“大家覺得，今年銀行放貸大增，全世界都在不停地印鈔票，萬一出現(xiàn)通脹怎么辦？國內(nèi)有些地區(qū)樓市相對較好，可以成為一個避風港�！�

　　靳瑞興根據(jù)北京中原地產(chǎn)的成交近況表示，來自香港和其他境外投資者入市的勢頭已經(jīng)比較明顯，大部分都是基于通脹避險的考慮。

　　中金公司首席經(jīng)濟學家哈繼銘最近對媒體表示，很難說房地產(chǎn)市場已經(jīng)徹底回暖，一些開發(fā)商買地可能是為了抵御通貨膨脹，“在全球貨幣供給速度加快的情況下，很難說一年后不出現(xiàn)通貨膨脹的局面，正是有了這樣的預期，也激發(fā)了個人購房行為和企業(yè)的買地行為”。

　　國際經(jīng)驗顯示，投資者為抵御通脹傾向于購買房產(chǎn)和硬通貨。比如，樓市走高的同時，黃金市場也十分強勁。不少銀行的黃金業(yè)務出現(xiàn)井噴行情，買賣總量激增，價格也持續(xù)上漲。

　　楊紅旭表示，通脹預期目前已經(jīng)成為支撐新一輪樓市行情的重要因素，并且還在演變之中。同時，基于追漲的需求，短期投機也正在加速入市。

　　投資性需求過熱會影響樓市調(diào)整

　　投資性需求的快速入市某種程度上制造了樓市的“繁榮”。上海房價在3月份還有明顯波動，進入4、5月后則穩(wěn)步回調(diào)。數(shù)據(jù)顯示，5月11日至5月17日這一周，上海全市商品住宅成交均價漲至14106元/平方米，為今年春節(jié)以來新高�！靶￡柎骸彪A段降價留出的些許空間，幾乎已被“填平”。來自上海多家二手房中介的數(shù)據(jù)則顯示，進入5月，房屋成交周期由以往的2至4天拉長到5至7天，市場觀望氣氛加重。

　　北京樓市也呈現(xiàn)出較大波動。北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的截至5月30日的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，北京5月共賣出新房(期房)13067套，環(huán)比4月減少18.6%，這是北京新房成交量5個月以來首次環(huán)比下降。

　　北京我愛我家市場研究部研究員秦瑞表示，短時間內(nèi)的“降而復升”會影響樓市健康調(diào)整，而通脹預期驅(qū)動下大量投資性需求的入市可能會加速房價走高。如果剛性需求再次被過高的房價壓抑，市場新一輪低迷調(diào)整的風險則會逐步累積。