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    中房協(xié)副會長朱中一:個別城市房價上漲壓力大
2009年08月17日 10:02 來源:人民日報海外版 發(fā)表評論  【字體:↑大 ↓小

  樓市回暖基礎(chǔ)尚不穩(wěn)固,供給明顯不足,個別城市房價上漲壓力仍較大

  記者:7月份,70個大中城市房價同比上漲1.0%,環(huán)比上漲0.9%。環(huán)比連續(xù)5個月上漲,漲幅不斷擴大,同比則出現(xiàn)了近20個月來的最大漲幅,房價上漲的趨勢似乎已經(jīng)確立。但7月份樓市的成交量環(huán)比出現(xiàn)了較大波動。現(xiàn)在購房者和業(yè)內(nèi)人士都很關(guān)心下半年房地產(chǎn)市場的走勢,您怎么判斷?

  朱中一:當(dāng)前,我國經(jīng)濟發(fā)展正處于企穩(wěn)回升的關(guān)鍵時期,從1—7月份有關(guān)數(shù)據(jù)來看,房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過前一段時間的調(diào)整已經(jīng)超預(yù)期地領(lǐng)先其他行業(yè)率先回暖。商品房銷售面積同比增長37.1%,商品住宅銷售面積同比增長38.8%。房價的止跌并穩(wěn)步回升也是市場回暖的重要表現(xiàn)。隨著經(jīng)濟環(huán)境持續(xù)向好,全國房地產(chǎn)市場仍有望繼續(xù)穩(wěn)步回暖。

  現(xiàn)在人們關(guān)注和擔(dān)心的,主要是4月下旬以來,伴隨著投資性需求和改善性需求的入市,少數(shù)城市房價、地價上漲幅度過大。

  判斷下半年這些城市的市場和房價走勢,主要還是看供需兩方面。從需求面看,當(dāng)前刺激市場價格上漲的需求是否全部具有可持續(xù)性,這個問題尚待觀察。房價上漲過快的城市,不少以自主性和改善性需求為主的普通購房者重新陷入觀望,7月份一些城市成交量出現(xiàn)了不同程度的下滑。有一些城市緊縮二套房貸政策,對投資性需求及房價上漲起到了積極的抑制作用。但這些城市,人們對房產(chǎn)保值、增值的預(yù)期仍然比較強烈,潛在的需求也仍然存在。

  供給面的情況則不容樂觀。今年以來,商品房銷售面積增長顯著,但1—7月房地產(chǎn)開發(fā)投資額僅同比增長11.6%,住宅開發(fā)投資同比增長為8.2%,土地購置面積、完成土地開發(fā)面積和房屋新開工面積分別同比下降25.8%、13.4%、9.1%。這些先行性指標(biāo)的下降,對房地產(chǎn)市場下一步的供給將產(chǎn)生較大影響。特別像北京等幾個銷售量比較大的省市,1—7月住宅投資同比還是下降,比如北京下降10.5%、上海下降6.2%、江蘇下降2.4%、福建下降26.1%、廣東下降13.8%。根據(jù)有關(guān)機構(gòu)對上海、杭州、深圳等若干城市的監(jiān)測,以過去6個月的平均銷售速度來看,上海、杭州的可售面積僅能提供未來2—4個月的銷售,深圳僅供6個月的銷售,供給明顯不足。

  在上述供需狀況的背景下,加上開發(fā)企業(yè)在資金壓力緩解以后,失去了降價促銷的壓力,綜合分析,今后一段時期這些城市房價上漲的壓力仍然比較大,但漲幅會趨緩,成交量則可能出現(xiàn)震蕩。

  客觀來說,一些房價、地價上漲過快的城市必須防止泡沫的產(chǎn)生與積累。否則會對需求的進(jìn)一步釋放、房地產(chǎn)市場和金融市場的穩(wěn)定健康發(fā)展產(chǎn)生不利影響。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該冷靜判斷當(dāng)前形勢,不要助推樓市漲價,以實際行動來維護(hù)樓市回暖的局面。

  強化地方政府職責(zé),穩(wěn)定土地供應(yīng),建議試點物業(yè)稅、進(jìn)行全國住房普查

  記者:房地產(chǎn)市場區(qū)域性強,目前各地市場態(tài)勢差異更是十分明顯,房地產(chǎn)市場回暖的基礎(chǔ)并不穩(wěn)固。在這種情況下,您認(rèn)為穩(wěn)定市場的政策取向應(yīng)從哪里入手?

  朱中一:我對當(dāng)前房地產(chǎn)市場的基本看法是,維護(hù)回暖態(tài)勢,防止?jié)q價蔓延。

  對目前少數(shù)城市出現(xiàn)的房價上漲過快和“地王”等問題,不宜過分夸張為全局性問題。但其未來發(fā)展態(tài)勢不得不防,應(yīng)加強對市場的監(jiān)測分析。建議由房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控部際聯(lián)席會議領(lǐng)導(dǎo)小組和地方商議后,由地方政府因地制宜地調(diào)整政策措施。

  前幾年在需求比較旺盛的情況下,政府部門一直試圖從調(diào)節(jié)需求端來解決供求平衡和價格穩(wěn)定問題,效果并不理想,F(xiàn)在看來,從穩(wěn)定供給端來實現(xiàn)供求平衡似乎更符合理論與當(dāng)前的市場實際。因此,首先要穩(wěn)定土地的供應(yīng),同時努力盤活城市存量用地,督促房地產(chǎn)企業(yè)按合同約定加快開發(fā)建設(shè),增加市場的有效供給。

  此外,建議在住房供應(yīng)緊張、居民閑置房體量較大的地區(qū),有條件的啟動物業(yè)稅試點。從市場的長遠(yuǎn)發(fā)展來看,還應(yīng)進(jìn)行全國住房普查,制定好住房建設(shè)的五年規(guī)劃與年度計劃,穩(wěn)定市場預(yù)期。

  信貸政策穩(wěn)定對市場穩(wěn)定意義重大,信貸應(yīng)加大對中小房企的合理支持,對個人信貸區(qū)別對待

  記者:供應(yīng)穩(wěn)定取決于土地和信貸兩個閘門,各地紛紛表示增加土地供應(yīng)。下一階段,要實現(xiàn)“維護(hù)回暖態(tài)勢,防止?jié)q價蔓延”的目標(biāo),應(yīng)該對房地產(chǎn)市場實行怎樣的信貸政策?

  朱中一:房地產(chǎn)市場的快速回暖,與寬松的貨幣、信貸政策密切相關(guān)。1—7月,在房地產(chǎn)開發(fā)投資資金來源中,國內(nèi)貸款為6524億元,同比增長42.7%;個人按揭貸款為3628億元,同比增長78.9%。隨著市場銷售的逐漸好轉(zhuǎn),企業(yè)投資信心有所恢復(fù),5月單月的新開工面積、土地購置面積出現(xiàn)環(huán)比上漲,6月、7月房地產(chǎn)開發(fā)投資又有較快增長?梢灶A(yù)計,今年下半年企業(yè)仍會加大投資力度,資金需求仍然巨大。但必須看到,全國新增貸款已達(dá)到7.73萬億元,今后一段時期信貸發(fā)放能否繼續(xù)保持對開發(fā)企業(yè)和個人住房消費的支持,將對樓市走向產(chǎn)生巨大影響。

  當(dāng)前適度寬松的貨幣、信貸政策,對信譽好、有實力的開發(fā)企業(yè)和個人住房按揭貸款給予了較大支持,但中小企業(yè)還是普遍反映融資困難。下半年,建議應(yīng)當(dāng)繼續(xù)堅持國務(wù)院辦公廳《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的若干意見》的規(guī)定,對樓市繼續(xù)實行穩(wěn)定的信貸政策,以穩(wěn)定市場。除繼續(xù)對信譽好、有實力的大公司給予支持外,對產(chǎn)品符合產(chǎn)業(yè)政策導(dǎo)向的中小企業(yè)也給予信貸支持。

  對于個人信貸,應(yīng)實行區(qū)別對待的政策。對符合《若干意見》規(guī)定的自住性和改善性住房消費繼續(xù)給予支持;對二套房貸的優(yōu)惠政策,由各地根據(jù)當(dāng)?shù)厥袌銮闆r從嚴(yán)執(zhí)行;對投資性或者投機性購房行為,在信貸上不予支持。

【編輯:位宇祥
 
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直隸巴人的原貼:
我國實施高溫補貼政策已有年頭了,但是多地標(biāo)準(zhǔn)已數(shù)年未漲,高溫津貼落實遭遇尷尬。
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