任志強(qiáng)，北京市華遠(yuǎn)集團(tuán)總裁，人稱“任大嘴”，他一向以“放炮”為己任，在業(yè)內(nèi)外享有很高的聲譽(yù)。最近，任志強(qiáng)又玩起了數(shù)字游戲，在個人博客中發(fā)表了一篇名為《數(shù)字的解讀》的文章，抖出一大堆數(shù)字，來證明他的觀點——下半年房價肯定會漲。

　　數(shù)據(jù)一：銷售面積

　　任志強(qiáng)認(rèn)為，今年我國的房地產(chǎn)銷售于1—2月份處于低潮，但三月份則開始在政策放松的推動之下迅速回升。全國1—3月份的銷售面積增長了7.8%，1—4月份則增長了17.6%，超過了1.7億平方米，這意味著但從4月份看，全國出現(xiàn)了暴漲，單從4月份的看單月的增長遠(yuǎn)超過了20%。5月份比4月份略有下降。

　　數(shù)據(jù)二： 銷量

　　任志強(qiáng)說，北京的情況大約與全國同步。3月份日均371套(統(tǒng)計中未含經(jīng)濟(jì)適用住房與兩限房)；4月份日均446套，漲幅大于20%；5月份日均為371套，比4月份下降20%，與3月份持平；6月份的第一周日均下降為278套，比3月份更有下降，比4月份則下降近60%，這顯然不是個好消息。

　　但如果按3月份、5月份的日銷量計算，年化銷量就13.5萬多套了，約等于2008年的1.8倍，則是個巨大的增幅，按4月份的日均446套計算，年化銷量就高達(dá)約16.3萬套，則是北京的歷史最好水平了。

　　歷年的統(tǒng)計中，經(jīng)濟(jì)適用住房與兩限房都列入總的銷售套數(shù)和銷售面積之中統(tǒng)計。今年4、5月份這兩類住房的銷售量約為日均100套，月均都超過了3000套，年化統(tǒng)計約為3.6萬套(實際計劃供給量約8萬套)，與商品房兩者相加則今年的總銷量會超過北京歷史最好水平的2005年。即使是按6約第一周的低水平計算，加上經(jīng)濟(jì)適用住房和兩限房的總套數(shù)大約也會超過2008年的一倍以上。

　　數(shù)據(jù)三：庫存量

　　任志強(qiáng)在博文中分析，北京最大的庫存量是現(xiàn)房的消化，約還有450萬平方米的現(xiàn)房，但現(xiàn)房的消化速度在前五個月中并未提高，或說消化速度遠(yuǎn)低于期房的消化速度。大約是因為已建成現(xiàn)房的位置、戶型、質(zhì)量、環(huán)境存在一定問題，或現(xiàn)房的入住樓盤的尾房是熱銷時挑選對此之后的剩余戶型。因此消化的速度較慢，甚至個別樓盤降價也未必會提高銷售速度，這不是市場的問題，不過是利潤的再增加，為避免入住客戶的麻煩，反而不會降價，因此會滯銷。

　　但北京的期房卻可能在銷售加速，但新開工減少時，可能會于明年上半年出現(xiàn)嚴(yán)重的不對稱，再次出現(xiàn)供不應(yīng)求的現(xiàn)象。只有保持下半年的充足開工量才可能讓市場可持續(xù)的保持供需的平衡，這也是防止和限制房價在競爭中上漲過快的重要條件。

　　數(shù)據(jù)四：宏觀經(jīng)濟(jì)指數(shù)

　　任志強(qiáng)說，中國房地產(chǎn)市場與中國的宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展相似，最壞的情況已經(jīng)過去了，除非房地產(chǎn)商發(fā)瘋的漲價、逼著政策從支持再次變?yōu)榇驂�，讓消費從積極的購買再次退回為觀望。而目前從數(shù)字上看，尚未看到這種價格飛漲的情況。

　　去年的房價指數(shù)是前高后低，今年則是前低后穩(wěn)，因此同比前幾個月的房價指數(shù)會是負(fù)增長，環(huán)比在4月份之后略有回升；而下半年同比一定會是上漲的，即使環(huán)比不再上升與現(xiàn)在持平；年末也會在同比上有3—5的增長。何況3月份之前的降價在銷售量上升時也讓許多開發(fā)商做了價格的回調(diào)，那么價格指數(shù)就一定是會出現(xiàn)上漲的。

　　國房景氣指數(shù)從高點的119，2008年下降到90多之后，至今尚未超過100整數(shù)。雖然銷售比去年有較大增速，但投資與去庫存化的任務(wù)仍很重，今年能否回到100以上還是個問號。

　　任志強(qiáng)從以上諸多組數(shù)據(jù)得出一個結(jié)論：3、4、5月份的交易量巨增已經(jīng)超過了歷史最好水平。如果銷量在此基礎(chǔ)上繼續(xù)快速增長，必然導(dǎo)致市場的房價會在羊群效益之下飛漲，而相對平穩(wěn)的增長或較低的銷售增幅則有利于房價的平穩(wěn)與去庫存化。

　　目前的銷售統(tǒng)計可以得出的結(jié)論是今年的銷售肯定會遠(yuǎn)遠(yuǎn)好于去年，有一個較大的增長，但是否能完成去庫存化的任務(wù)，則要看后半年的銷售量變化。 (記者張靜)