編者按：物業(yè)稅，這一傳說中包治樓市沉疴的猛藥終于被祭起，目前物業(yè)稅開征是不是“萬事俱備”，各方面條件都已經(jīng)成熟？中國管理科學研究院研究員、著名經(jīng)濟學家李開發(fā)表示，物業(yè)稅征稅條件成熟不成熟本身就是個偽命題。

　　中國正在完成市場經(jīng)濟的轉(zhuǎn)型時期。市場經(jīng)濟的基本要求，人口流動，鼓勵競爭，保障公平，因此開征物業(yè)稅成了題中應有之義。物有稅是保有稅，強調(diào)保有效率。譬如一個城市有300個大戶，把城市里大部分地買走，把城市里的房也買走，或者閑置不租，或者坐收漁利。物業(yè)稅的開征，就是要讓那些占著許多房子不用的，趕緊利用起來，不能坐吃資產(chǎn)，這對整個社會沒有好處，對富人也沒有好處。開征物業(yè)稅增加了政府財政收入，提高了住房的利用效率，鼓勵有錢富人繼續(xù)努力工作。市場經(jīng)濟國家開征物業(yè)稅，不過人家名稱叫不動產(chǎn)稅，反正內(nèi)容是一樣的，已經(jīng)有上百個年頭了，所以閑置的住房、坐享俸祿的后代幾乎沒有。君不見，美國小布什總統(tǒng)要出臺減輕遺產(chǎn)稅，從比爾·蓋茨到索羅斯，到巴菲特，沒有一個不堅決反對。從理論上說，減輕遺產(chǎn)的稅率，鼓勵富人的后代懶散，沒有效率，社會上會產(chǎn)生一些閑即生非的家伙來，也會產(chǎn)生一些四體不勤、五谷不分的富家子弟來，結果大部分會成為流氓地痞無賴，這會造成社會的不公平，也造成子孫們的短視與愚蠢，所謂“富不過三代”，所謂“君子之澤，五世而斬”。數(shù)百個巨量富人一起集會，讓小布什總統(tǒng)的減免遺產(chǎn)稅的想法沒有得逞。而這個遺產(chǎn)稅的功用與物業(yè)稅大抵是相同的。要讓這個社會有效率，要讓社會安定，就不能使貧富不均過于突出，就要對過度占有資源的情況、不勞而獲的情況有所抑制。由于物業(yè)稅對普通老百姓住房有一個較大的扣減范圍，所以對普通老百姓確實很友好。問題難在對多套住房的人，對炒房為生的人，這個政策可能非常不友好。因此，物業(yè)稅的爭議便生出兩種不同的觀點來，有的人說條件不成熟十年都沒有辦法開征，有人說，條件早就成熟，今年也可開征。其實，照我看，物業(yè)稅征稅條件成熟不成熟本身就是個偽命題。

　　我們先看看說不成熟的理由大致有五。

　　一是必須有完善的不動產(chǎn)登記的實時制度，要求及時登記，按規(guī)范登記，我們沒有這個制度，資料殘缺不全。

　　二是必須是完善的不動產(chǎn)檔案管理；老小區(qū)，新小區(qū)，舊院落與新高樓，舊院落雖然情況比較清楚，但最近幾年，搬進搬出，拆遷兼并，有的購買新房，有的出售轉(zhuǎn)讓，有的還登記了，有的干脆就沒有登記，甚至有的房子的產(chǎn)權至今不清楚。因此這個條件也不具備。

　　三是必須做大量的普查工作。除了建賬，見帳，還要見人，即見產(chǎn)權人。因為要征稅，就必須與交納稅收的人要見面，詳細核實。但時下的購房人太復雜了，這年頭買房也特簡單，只認鈔票不認人。因此，本地的，外地的，農(nóng)村戶口的，城市戶口的，中國的，外國的，叫ABCD的，阿貓阿狗的，有本名的，有掛名，有名為別人實為自己的，有名為子女的實是家長的，情況千差萬別。這一條我們也沒有成熟。

　　四是要處理好與其它稅種的關系。目前物業(yè)稅與房地產(chǎn)領域已經(jīng)開征的14個稅種當中多個稅種有交叉，有關聯(lián)，豁免那一個，全豁免或者是部分豁免，要談道理，坐而論道三年也談不清楚。稅收那么嚴格，公平，合理，就得討論清楚。因此，從這個意義上說，復雜性突出，如果每個稅種，研究國外的，研究國內(nèi)的，做多少個案例，再征求多少個意見，再開會討論，平衡，恐怕這一項五年也搞不定。這稅還怎么征？

　　五是物業(yè)稅的稅種、稅率，計算方法，優(yōu)惠政策，扣減方法與扣減幅度等。每一項的內(nèi)涵都有許多，有大量的基礎工作要做實，不要小看調(diào)研、摸底，甄別，研究分析，那一個過程都是有工作量的。稅收是個十分嚴肅的工作，嚴謹是非常很必要的，成敗決定于細節(jié)。所以這一條就現(xiàn)狀來說，確實也不成熟。

　　再看認為開征物業(yè)稅成熟的理由，一共有十條。

　　一、國務院已經(jīng)作出了出臺物業(yè)稅的決定。今年要研究出臺是既定的決策。決定了就得做，雷厲風行，不允許不出臺。

　　二、從2003年起，物業(yè)稅的相關研究已經(jīng)進行了6年多。國家稅務總局、中國國際稅收研究會、國家建設部、國土資源部、國家統(tǒng)計局等都予以高度的重視，坦率地說，稅官們對個中細節(jié)早就“門兒清”得很，不要以為他們不清楚。從這個意義上說，這些年的研究與調(diào)查，你別真當他們白吃飯了，許多行內(nèi)人說，他們清楚得很，調(diào)研討論已經(jīng)為開征物業(yè)稅打下了堅實的理論基礎與實踐基礎。那些說不成熟的人也太低估我們研究部門的水平與能力了。

　　三、我國房地產(chǎn)市場日趨成熟，不動產(chǎn)數(shù)量快速增加，制度建設也日趨完善。老的房產(chǎn)就其臺賬不健全或有差錯的，其比例之小，無傷大局。新的購房戶，最近幾年的房產(chǎn)交易法規(guī)很健全。即使有不足，尋根究底并不難，查實，形成一個明白賬不會再用多么長的時間。完全不是一盤散沙、亂麻一團的說法。要花力氣來甄別，但要說要多少年才能完成也太邪乎了，太過分了。

　　四、《中華人民共和國物權法》已經(jīng)出臺，產(chǎn)權關系已經(jīng)通過物權法明確了財產(chǎn)關系，即國有資產(chǎn)與私有財產(chǎn)一體保護的產(chǎn)權關系，這為物業(yè)稅的計稅基礎提供了法律依據(jù)。

　　五、在形成稅收制度方面的細節(jié)方面，依據(jù)評估法與會計法，物業(yè)稅征管的改革試點已經(jīng)空轉(zhuǎn)了3年多，國家財政部、國家稅務總局稅改試點已初步取得相當成效。從稅基、稅率、稅負、稅收收入、計稅依據(jù)、稅率、起征點、減免規(guī)定等進行了基本的運轉(zhuǎn)，理論有了，實踐也不少，出臺前再做些修訂也差不多了。

　　六、近幾年來，為了研究開征物業(yè)稅，國內(nèi)的政策研究單位組團去多個國家考察學習�？偫碛H自調(diào)研的國家也不少。國際上的稅收征管的理論與實踐，尤其是是美國、加拿大、日本、韓國、新加坡及我們國家香港特別行政區(qū)的不動產(chǎn)稅制度，或者叫物業(yè)稅制度，都可以提供我們非常成熟的借鑒。

　　七、對房地產(chǎn)稅收與原先的土地出讓金等，與其它稅種的關系，經(jīng)過清理、規(guī)范，調(diào)整，已經(jīng)有了一整套框架，不象反對的人說的那樣心中無數(shù)，相反是成竹在胸，了然于胸。

　　八、反對的人認為，物業(yè)稅的征收取決于對所有的物業(yè)要先行評估，這個工作量是天價的工作量。專業(yè)人士告訴我，這也是危言聳聽。因為，我們有一個資產(chǎn)評估的龐大隊伍，而且已經(jīng)有多年的工作經(jīng)驗。二是住房值多少錢其實是有譜的。因為沒有一個住房是獨立存在的，它的周邊住房，相類似位置與結構的住房多的是，只要三年來與其相同類型的住房售價與市場表現(xiàn)摸清楚了，確實住房的價格是容易的。我國早已有了比較完善的資產(chǎn)評估制度，比較專業(yè)的評估人員，物業(yè)稅的出臺中的資產(chǎn)評估細則真是在部分環(huán)節(jié)如適當修改，推出后很容易適應，大部分評估人員只須稍加培訓，就可勝任評估工作。

　　九、雖然物業(yè)稅開征確實有許多工作要做，有的工作量非常大。但是工作量非常大的問題，我們自有解決的辦法。比如，增加人手，增加費用，聘用優(yōu)秀人才，甚至分工到片，明確責任到人，費用包干，獎優(yōu)罰劣，許多措施都可以推動落實。實在趕不上，可以先在商業(yè)地產(chǎn)較容易的領域先開征，先在一部分城市先開征，逐步到位。

　　十，近20年來，隨著經(jīng)濟高速發(fā)展，社會財富快速增加，物業(yè)稅有了龐大的稅源。近兩年隨著金融危機的影響，需要對進出口企業(yè)輕徭薄賦，減輕負擔，也需要足夠的稅收來支撐政府財政。同時，多少年強調(diào)社會效率之后，社會公平也是急需重視的大問題。建設社會主義和諧社會，就是要讓廣大普通老百姓能夠共享改革開放與經(jīng)濟發(fā)展帶來的巨大成果。以人為本，科學發(fā)展，和諧發(fā)展，是整個社會是主旋律。在這個意義上，加快開征物業(yè)稅就是一個民生的話題，難道我們還能夠拖延時日，坐而論道嗎，盡快開征物業(yè)稅，理由當然是十分充足的了。落實國務院作出的決策，容不得拖延塞責，否則有些官員在問責制面前就要交學費了。

　　李開發(fā)，著名經(jīng)濟學家，《中國經(jīng)濟名家講壇》副理事長，中國管理科學研究院研究員，中國企業(yè)改革與發(fā)展研究會常務理事，華商國際城市規(guī)劃設計研究與培訓中心主任。他是堅持中國走市場化發(fā)展的主流經(jīng)濟學家代表人物之一。