“經(jīng)濟(jì)適用房貨幣化”不算是新名詞，但在杭州，它在十幾天前的杭州市保障性住房工作會(huì)議上才第一次被提及。昨天，記者從杭州相關(guān)房產(chǎn)管理部門得到證實(shí)，目前杭州市正在做“經(jīng)濟(jì)適用房貨幣化補(bǔ)貼”的可行性調(diào)研，其中三大問(wèn)題最為關(guān)鍵。

　　如果以下沙房?jī)r(jià)為參考——

　　政府約需補(bǔ)貼2000元/平方米

　　早在幾年前，日照、長(zhǎng)沙、哈爾濱等一些城市就已經(jīng)在試行“經(jīng)濟(jì)適用房貨幣化補(bǔ)貼”，而在保障性住房政策方面一直走在全國(guó)前列，并且喜歡嘗新的杭州為什么現(xiàn)在才提出“貨幣化補(bǔ)貼”？原因不難發(fā)現(xiàn)，經(jīng)濟(jì)適用房貨幣化補(bǔ)貼有了市場(chǎng)大環(huán)境做基礎(chǔ)——回到一年前，下沙最普通的商品房都敢叫價(jià)8000元/平方米，當(dāng)時(shí)下沙經(jīng)濟(jì)適用房的售價(jià)是2998元/平方米，試問(wèn)政府哪里貼得起每平方米五六千元的差價(jià)？

　　而現(xiàn)在，下沙在售的普通商品房，比如不久前打出7.5折的野風(fēng)海天城，實(shí)際成交價(jià)在5500元/平方米左右；伊薩卡國(guó)際城雖然沒有大肆宣傳降價(jià)，但實(shí)際成交價(jià)比海天城更低，只有5000元/平方米；還有最新剛剛開盤的保利東灣，新推中間套小戶型的最低價(jià)不到5000元/平方米。即使無(wú)法從開發(fā)商那里砍到更低的“政府采購(gòu)價(jià)”，按目前經(jīng)濟(jì)適用房2980~3200元/平方米的銷售價(jià)，政府需要補(bǔ)貼的差價(jià)約2000元/平方米。2000元/平方米，這也正是大連市上周公布的2009年經(jīng)濟(jì)適用房貨幣補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)。

　　杭州另一個(gè)經(jīng)濟(jì)適用房集中供應(yīng)地是丁橋、半山一帶。丁橋目前在售的普通商品房項(xiàng)目只有一個(gè)上東城，住宅成交價(jià)約7000元/平方米，但是開盤以來(lái)這個(gè)項(xiàng)目的住宅成交并不算好，購(gòu)房者對(duì)這個(gè)價(jià)格認(rèn)同不足。這一帶有很多樓盤，在地理位置上緊鄰丁橋、半山，行政管轄卻屬于余杭區(qū)，現(xiàn)在的成交價(jià)都在4500~5500元/平方米，如果丁橋、半山一帶也有新開樓盤定價(jià)與此接近，那么也是很適合做“政府采購(gòu)對(duì)象”備選的。

　　政府要拿出多少錢來(lái)——

　　總數(shù)很大，但可嘗試部分試點(diǎn)

　　盡管普通商品房與經(jīng)濟(jì)適用房的差價(jià)縮小了，但是如果以2007年、2008年杭州經(jīng)濟(jì)適用房的銷售量為基數(shù)，政府需要籌備的補(bǔ)貼資金仍然是很大一筆錢。

　　去年杭州市共推出了9771套經(jīng)濟(jì)適用房，實(shí)際銷售套數(shù)8000多套。按照60平方米/套的建筑面積來(lái)算，總建筑面積約50萬(wàn)平方米。2007年，杭州市推出6342套經(jīng)濟(jì)適用房，總建筑面積55萬(wàn)平方米，剔除一部分放棄選房的，實(shí)際銷售面積也在50萬(wàn)平方米左右。

　　以50萬(wàn)平方米的量來(lái)算，如果實(shí)行貨幣補(bǔ)貼，每平方米2000元的補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)，杭州市政府至少需要籌集10億元資金。這確實(shí)不是一筆小錢。

　　但事實(shí)上，可能不需要這么大筆資金。第一，由于目前對(duì)申請(qǐng)資格的審核、使用管理，以及交易條件都非常嚴(yán)格，近兩年每次經(jīng)濟(jì)適用房的選房人數(shù)已經(jīng)呈下降趨勢(shì)。第二，除了經(jīng)濟(jì)適用房以外，杭州新增加了經(jīng)濟(jì)租賃房，又?jǐn)U大了廉租房保障范圍，這也會(huì)分流一部分經(jīng)濟(jì)適用房的需求。

　　如果只是進(jìn)行部分試點(diǎn)，啟動(dòng)資金可能只要幾千萬(wàn)元就夠了。按照目前通行的計(jì)算方式，補(bǔ)貼金額=經(jīng)濟(jì)適用房保障面積×同地段普通商品房與經(jīng)濟(jì)適用房的差價(jià)。那么按照《杭州市區(qū)經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》規(guī)定，經(jīng)濟(jì)適用住房保障面積標(biāo)準(zhǔn)一般為60~90平方米。以下沙為例，一般普通商品房住宅如果按照2000元/平方米的差價(jià)來(lái)算，每套需補(bǔ)貼購(gòu)房款12萬(wàn)~18萬(wàn)元。

　　按照新出臺(tái)的經(jīng)濟(jì)適用房租售并舉政策，租售并舉占經(jīng)濟(jì)適用房總量的10%，假如也對(duì)總量的10%試行貨幣補(bǔ)貼，以最近一期經(jīng)濟(jì)適用房申請(qǐng)數(shù)4000套為例，4000套的10%就是400套，需要的資金總量約為4800萬(wàn)~7200萬(wàn)元。

　　有這筆資金量打底，跟開發(fā)商砍價(jià)應(yīng)該更有利一些吧。

　　補(bǔ)貼的錢從哪里來(lái)——

　　可考慮住房公積金或土地出讓

　　從已經(jīng)實(shí)行經(jīng)濟(jì)適用房貨幣補(bǔ)貼的城市的經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，貨幣化所需資金的來(lái)源是非常多樣的。

　　最常見的是從每年的住房公積金中劃撥一部分。幾天前的十一屆全國(guó)人大二次會(huì)議上，溫家寶總理也提出，“選擇一些有條件的地區(qū)進(jìn)行試點(diǎn)，把部分住房公積金閑置資金補(bǔ)充用于經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)。”

　　山東日照市的做法則是，將經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)用地通過(guò)招拍掛的方式出售，然后將土地所得凈收益劃歸財(cái)政專戶，專項(xiàng)用于經(jīng)濟(jì)適用房貨幣補(bǔ)貼。

　　采訪中也有業(yè)內(nèi)人士提出，不如效仿普通商品房中配建廉租房的做法，在適當(dāng)?shù)貕K項(xiàng)目招拍掛時(shí)就提出配建要求，但是可以易地置換，比如在該開發(fā)企業(yè)已建樓盤中抽調(diào)一部分普通商品房作為經(jīng)濟(jì)適用房，定向銷售給符合條件的經(jīng)濟(jì)適用房申請(qǐng)家庭。

　　市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)進(jìn)程中出現(xiàn)的矛盾，用市場(chǎng)的手段來(lái)解決。杭州商品房市場(chǎng)整體價(jià)格的下降，給經(jīng)濟(jì)適用房貨幣化補(bǔ)貼提供了“實(shí)驗(yàn)環(huán)境”，試一試，未嘗不可。