陳穗建：這波行情估計(jì)走不長(zhǎng)。雖然上海樓市近期出現(xiàn)一波回暖現(xiàn)象，但樓市的調(diào)整趨勢(shì)沒(méi)有改變，目前的樓市回暖只是一波周期性反彈，對(duì)此我有兩點(diǎn)理由。

　　理由一是樓市要遵循市場(chǎng)的自然發(fā)展規(guī)律，連續(xù)7年的上漲房地產(chǎn)市場(chǎng)必須有調(diào)整的要求。2001年到2007年，雖然在這7年之中，2004年國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)也出臺(tái)了一些抑制政策，但只有2005年下半年上海樓市出現(xiàn)了短暫的調(diào)整，隨后的2006年樓市依然伴隨宏觀經(jīng)濟(jì)上揚(yáng)一路高漲。2008年隨著全球性金融危機(jī)的爆發(fā)，上海樓市在5月份開(kāi)始出現(xiàn)調(diào)整，成交量持續(xù)下滑，樓價(jià)止?jié)q局部下跌，但經(jīng)過(guò)八九個(gè)月后的2009年初市場(chǎng)出現(xiàn)了瞬間的回升。

　　按照市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展規(guī)律，7年上漲的上海樓市需要一次真正的深度調(diào)整，而僅僅8個(gè)月的時(shí)間是不夠充分的，從經(jīng)濟(jì)周期來(lái)看深度調(diào)整需要2年多，可能要到2011年見(jiàn)底。第二個(gè)理由就是全球金融危機(jī)對(duì)世界經(jīng)濟(jì)的影響面很廣、深度很深，對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)影響的結(jié)果還很難預(yù)料。雖然在中國(guó)政府各項(xiàng)刺激經(jīng)濟(jì)的措施影響下，樓市出現(xiàn)反彈，但不可否認(rèn)，全球經(jīng)濟(jì)危機(jī)這個(gè)外部因素將影響全國(guó)樓市繼續(xù)調(diào)整。1998年亞洲金融危機(jī)是目前離我們最近的例證�；謴�(fù)的過(guò)程用了很多年，由此看來(lái)，全球性金融危機(jī)對(duì)上海樓市的影響時(shí)間不會(huì)太短。

　　全國(guó)大城市中的剛性需求，在經(jīng)過(guò)八九個(gè)月的等待之后一次爆發(fā)性釋放，當(dāng)然也有政府一系列利好措施，比如房貸、契稅、利率、土地等相關(guān)政策是一根定時(shí)導(dǎo)火線。

　　很多人認(rèn)為這波行情的成交數(shù)據(jù)存在虛假成分，這波行情的真實(shí)性到底有多大?開(kāi)發(fā)商應(yīng)該怎樣對(duì)待這波行情帶來(lái)的機(jī)遇？

　　陳穗建：市場(chǎng)是只無(wú)形的手，市場(chǎng)做不了假。目前政府對(duì)于樓市成交數(shù)據(jù)的監(jiān)督和公布已經(jīng)非常透明，就拿上海來(lái)說(shuō)，通過(guò)網(wǎng)上備案和成交記錄，是完全將成交量和成交價(jià)格公布出來(lái)的。上海奧林匹克花園在今年一季度一共賣(mài)出了200多套房子，銷(xiāo)售金額達(dá)到了2個(gè)多億，這些都是完全真實(shí)的。

　　這個(gè)行情很難得，在經(jīng)過(guò)8個(gè)多月的市場(chǎng)慘淡之后，這波回暖行情在很大程度上讓開(kāi)發(fā)商喘了口氣。我想說(shuō)，作為開(kāi)發(fā)商應(yīng)該珍惜，而不應(yīng)該再次漲價(jià)，應(yīng)該心平氣和地賣(mài)房子，畢竟這次成交量放大的樓盤(pán)中，還是那些有價(jià)格促銷(xiāo)的房子賣(mài)得最好，而且房地產(chǎn)調(diào)整可能還在繼續(xù)，調(diào)整的時(shí)間也不會(huì)很短。

　　當(dāng)然對(duì)于自住型的購(gòu)房者，只要價(jià)格能夠合理承受，這個(gè)階段也可以出手購(gòu)買(mǎi)，畢竟各種刺激措施使自住型購(gòu)房者所承擔(dān)的供房成本下降了很多。

　　樓市在這次金融危機(jī)中進(jìn)行調(diào)整，會(huì)不會(huì)出現(xiàn)中國(guó)前幾年家電行業(yè)大洗牌的結(jié)果？

　　陳穗建：房地產(chǎn)產(chǎn)品與家電產(chǎn)品不同，所以樓市不會(huì)出現(xiàn)家電行業(yè)那樣的大規(guī)模兼并重組，但“全民房地產(chǎn)”的模式將被改變，一批低端住宅的開(kāi)發(fā)商會(huì)被淘汰。

　　伴隨著樓市的深度調(diào)整，明年房地產(chǎn)企業(yè)必然會(huì)面臨重新洗牌的考驗(yàn)。這次金融危機(jī)將會(huì)改變?nèi)�民做地產(chǎn)的模式，可能會(huì)出現(xiàn)“國(guó)進(jìn)民退”的狀況。

　　中國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)走了30年，房地產(chǎn)行業(yè)的市場(chǎng)化走了20多年，這20年來(lái)都是發(fā)展商來(lái)推動(dòng)這個(gè)市場(chǎng)的發(fā)展，政府那時(shí)沒(méi)有意識(shí)到地產(chǎn)市場(chǎng)那些關(guān)系民生的問(wèn)題。在近幾年，政府意識(shí)到要解決那些承受不了房?jī)r(jià)的老百姓的居住問(wèn)題，不可能把這個(gè)任務(wù)交給市場(chǎng)去完成，因此政府將介入到諸如限價(jià)房、經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房等保障性住房的開(kāi)發(fā)建設(shè)中，所以我說(shuō)是“國(guó)進(jìn)”了。國(guó)有企業(yè)會(huì)主導(dǎo)低端住宅的開(kāi)發(fā)建設(shè)，那些開(kāi)發(fā)低端住房產(chǎn)品的中小開(kāi)發(fā)商將被擠出這個(gè)市場(chǎng)，所以說(shuō)是“民退”了。

　　今后的地產(chǎn)市場(chǎng)將出現(xiàn)政府主導(dǎo)開(kāi)發(fā)低端住宅、開(kāi)發(fā)商主導(dǎo)開(kāi)發(fā)中高端住宅的兩元化格局，那么那些做不了高端住房的開(kāi)發(fā)商肯定要被淘汰，接下來(lái)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)將進(jìn)入品質(zhì)制勝的時(shí)代。

　　中國(guó)地產(chǎn)企業(yè)未來(lái)發(fā)展的方向在哪里，會(huì)否繼續(xù)出現(xiàn)高速的增長(zhǎng)？

　　陳穗建：做房地產(chǎn)應(yīng)該是城市包圍農(nóng)村，而不是農(nóng)村包圍城市，所以中國(guó)地產(chǎn)企業(yè)未來(lái)的發(fā)展還是要在大城市發(fā)展，只有大城市才能將品牌做好。

　　房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)過(guò)這么七八年的高速發(fā)展，已經(jīng)把大城市中積累的剛性需求消化得差不多了，加上計(jì)劃生育政策的執(zhí)行，我覺(jué)得市場(chǎng)供需雙方接近平衡，市場(chǎng)開(kāi)始進(jìn)入，差不多飽和了。樓市再一次快速發(fā)展，除了宏觀經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)，還要要依靠城市化進(jìn)程的推進(jìn)和新農(nóng)村的建設(shè)。