末年初的房地產市場在寒冬中迎來各種“聲音”：有“誰降價就查處誰”的怪論，有“房價不能再漲了”的忠言；有政府“不托市”的表態(tài)，也有“買房愛國”的奇談。多元的聲音背后，凸現(xiàn)了一幅復雜的樓市圖景。

　　2009年是“我國進入新世紀以來經濟發(fā)展最困難的一年”，牛年樓市擔當拉動內需的重任，它該有怎樣的愿景？如果答案離不開“去存貨、保投資、帶就業(yè)、控風險”，那么，靠什么來打破當下的樓市低迷？業(yè)內專家指出，通過市場手段合理調整，回到購買力原點，在實現(xiàn)房地產業(yè)的再平衡中激活市場，而不是繼續(xù)往日的“賭性”，樓市才可能迎來可持續(xù)發(fā)展的健康未來。

　　樓市“聲音”種種

　　近來，在一些地方“兩會”上，樓市低迷成為人們討論的熱點。一些代表坦言，房價不能太高，房價離譜是當下樓市遇冷的一個重要原因。比較有代表性的觀點認為，當前房地產市場確實遇到了一些困難，給當地經濟和財政收入都造成了一定的負面影響，但這是市場自身運行的結果。樓市的問題還是要通過行業(yè)自身來解決，政府不能扮演抬高房價的角色。

　　受金融危機影響，去年下半年以來我國經濟增速出現(xiàn)較大幅度回落，為了刺激經濟增長、擴大內需，中國政府在東南亞金融危機十年之后再次明確房地產“重要支柱產業(yè)”的地位，提出了9000億元保障房建設規(guī)劃，并相繼出臺了一系列樓市“暖市”政策，包括降低房貸門檻、免稅降稅等，希望刺激房地產市場消費，進而提振內需、刺激房地產建設。

　　與以往不同的是，此次刺激樓市，更強調了政府的民生保障功能，主要著眼于經濟適用房和廉租房等保障性住房建設，同時希望開發(fā)商順應市場變化，主動降價，與政府一起推動樓市回暖，即“救樓市”而非“救房價”。

　　去年12月21日，國務院辦公廳發(fā)布的《關于促進房地產市場健康發(fā)展的若干意見》中明確指出：房地產開發(fā)企業(yè)要根據市場變化和需求，主動采取措施，以合理的價格促進商品住房銷售。1月6日，住房和城鄉(xiāng)建設部、國家發(fā)改委、財政部、中國人民銀行等四部委負責人聯(lián)合出席國新辦召開的新聞發(fā)布會，首次肯定開發(fā)商主動降價行為，并表示目前房價仍然高于居民支付能力。

　　但也有一些地方、部門的人士對中央“穩(wěn)定房地產市場”的政策會錯意、表錯情。譬如南京江寧區(qū)房管局原局長周久耕不久前“訓誡”開發(fā)商：誰降價就查處誰，輿論嘩然；最近又有中部某市規(guī)劃局局長在當地電視臺鏡頭前喊出“買房就是愛國”的口號。

　　上海白領朱秋霞說：“在內需不足、經濟下行的時候，老百姓多掏腰包的確有助于拉動內需、促進增長。但買房的前提是有購買力，以及房價在合理水平。當老百姓的購買力達不到房價水平時，透支購房恰恰抑制了其他消費，這時鼓吹‘買房就是愛國’，無疑是一場輕佻的做秀。”

　　樓市再平衡要回到購買力原點

　　自2008年第四季度以來，一系刺激樓市的政策相繼出臺，如個人住房貸款利率優(yōu)惠下浮30%、最低首付款比例調整為20%；首次購90平方米及以下普通住房，契稅暫下調至1%，免征個人購銷住房印花稅等等，這些本為鼓勵消費的政策，被一些利益相關方理解為“穩(wěn)定房價”、甚至阻止房價回調之舉。個別開發(fā)商甚至就此鼓吹房價繼續(xù)上漲。

　　對此，萬科的王石在《危機讓我們回到原點》的博文中的“檢討”頗值得玩味：“實際上我們看到2007年兩個指標是有問題的，一個是房地產價格的上漲和家庭收入上升的差距越來越大。還有一個是越來越多資金注入房地產，所以庫存越來越多，造成了大量的積壓。這兩個指標越來越高，市場一定會發(fā)生變化。從市場的長遠角度來看，企業(yè)要克服僥幸心理，減少一些賭性�！�

　　其實，眼下借穩(wěn)定樓市之名，動輒將合乎市場規(guī)律的房價回調等同于“崩盤”橫加指責的行為，實質上還是樓市賭性的某種延續(xù)。殊不知，在政策之外，對房價回調的最大支撐就是消費能力，即樓市購買力。只有當房價回調到主流現(xiàn)實購買力能夠承受的范圍內，銷售才會獲得支撐。

　　如何充分釋放常態(tài)的住房消費需求？根本一點，在于提高購買力。提高購買力的理論途徑有二，一是增加收入，這在經濟下滑的當下，幾無可能；二是適度回調房價，這是當前最切實可行的辦法。與少數富裕人群投資住房看預期不同，大量工薪階層消費住房是看現(xiàn)實，只要房價回調到其購買力范圍之內，甚或是“跳一跳，夠得著”的情況下，他們就會入市。那種所謂“買漲不買跌”的市場心理其實只適合于投資者，而根本不適合消費者。經濟學家易憲容說，房地產市場信心問題是與房地產投資有關而不是與房地產消費有關。當房地產市場為消費性市場時，那么住房購買者最為看重的問題是支付能力而不是信心。2008年歷次打折(如元宵節(jié)、五一、十一月“國十條”出臺后)帶來的成交放量，無不說明消費者買的恰恰就是“跌”——關鍵是有沒有回調到位，回到消費者的購買力原點上來。

　　經濟學家、復旦大學教授尹伯成認為，既然中央經濟工作會議明定，“減輕居民合理購買自住普通商品住房負擔，發(fā)揮房地產在擴大內需中的積極作用”，那么，現(xiàn)在是回到購買力的原點上來觀照樓市問題的時候了。

　　“去存貨、保投資、帶就業(yè)、控風險”

　　上海社科院房地產研究中心研究員顧建發(fā)表示，政府“不托市”，是指政府不會動用行政手段維持高房價，但并不意味著否認房地產在國民經濟中的支柱產業(yè)地位，也不意味著對樓市放任不管。而是意味著，政府希望通過加大保障性住房投資建設以及促進普通商品房消費，來拉動內需和經濟增長。

　　他測算，今后三年內,全國將新增200萬套廉租房、400萬套經濟適用房,并完成100多萬戶林業(yè)、農墾和礦區(qū)的棚戶區(qū)改造工程,平均每年投資達3000億元。這個規(guī)模相當于2007年全國房地產實際完成投資額2.5萬億元的12%，全國固定資產投資總額的2.6%，對于上下游鋼鐵、水泥等許多行業(yè)將直接創(chuàng)造新的需求。

　　而對于商品房市場而言，最能打破當下僵持局面的，應該是“價跌量升”。根據國家發(fā)展改革委、國家統(tǒng)計局調查顯示，去年12月份，全國70個大中城市房屋銷售價格同比下降0.4%，這是全國70個大中城市房價3年多來首次下降。而截至11月末，全國商品房空置面積達1.36億平方米，同比增長15.3%，增幅比前10個月提高了2.2個百分點。

　　業(yè)內人士指出，當前政府第一需要的是房地產投資帶動經濟增長及其所創(chuàng)造的就業(yè)崗位，其次才是來自于房地產行業(yè)的稅收和土地出讓金。換句話說，對于政府而言，保持房地產高成交量比維持高房價更重要。只有以適度調低價格來換取交易量，房地產投資才能繼續(xù)下去，因為存貨是反作用于投資的，空置存量房越多未來投資的景氣度越小，終端銷售量是保證投資運轉下去的第一要素。如果天價地量，有價無市、銷售凍結，會倒逼投資下降。最終，政府既不能獲得來自房地產的稅收，連就業(yè)崗位也不能保證。

　　一言以蔽之，以房地產消費拉動內需的根本，就是增銷量、拉投資，帶動就業(yè)保大局。從這個角度，才能正確理解中央經濟工作會議提出“要把滿足居民合理改善居住條件愿望和發(fā)揮房地產支柱產業(yè)作用結合起來”，要“增加保障性住房供給，減輕居民合理購買自住普通商品住房負擔，發(fā)揮房地產在擴大內需中的積極作用”，房地產業(yè)也才可能在新的“價-量”再平衡中贏來春天。