來(lái)自多方面的消息表明，REITs(房地產(chǎn)投資信托)等房地產(chǎn)金融創(chuàng)新品種已如箭在弦，將部分緩解房地產(chǎn)業(yè)的資金壓力。

　　房地產(chǎn)業(yè)的大部分資金直接或間接來(lái)源于銀行，國(guó)家調(diào)控因此而左右為難，房?jī)r(jià)上漲時(shí)擔(dān)心泡沫彌漫，房?jī)r(jià)下降時(shí)又憂慮銀行的資產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)，改變房地產(chǎn)業(yè)較為單一的銀行融資模式是政策的必然選擇。因此，《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的若干意見(jiàn)》(國(guó)六條)提出“開展房地產(chǎn)投資信托基金試點(diǎn)，拓寬直接融資渠道”。

　　未來(lái)可以看到，保險(xiǎn)資金和信托資金會(huì)成為房地產(chǎn)市場(chǎng)的重要資金來(lái)源。日前，中國(guó)保監(jiān)會(huì)主席吳定富在全國(guó)保險(xiǎn)工作會(huì)議上透露，2009年將穩(wěn)步擴(kuò)大基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目投資試點(diǎn)，研究投資經(jīng)營(yíng)性物業(yè)政策，努力擴(kuò)大保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)資產(chǎn)配置空間。雖然保險(xiǎn)業(yè)資金已對(duì)投資房地產(chǎn)業(yè)做了一些嘗試，但持有的一般都是酒店、寫字樓等出租型物業(yè)，不能冀望其大規(guī)模投資住宅開發(fā)，具體操作還有待保監(jiān)會(huì)制定相關(guān)實(shí)施細(xì)則。

　　市場(chǎng)對(duì)信托資金進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)呼聲很高，尤其對(duì)REITs的推出抱有較高期望。但業(yè)內(nèi)人士指出，幾乎所有REITs的經(jīng)營(yíng)模式都是收購(gòu)已有商業(yè)地產(chǎn)并出租，用租金回報(bào)投資者，進(jìn)行開發(fā)性投資的REITs比較少見(jiàn)。雖然REITs難以為普通住宅地產(chǎn)輸血，卻可以在廉租房的建設(shè)中一顯身手。

　　國(guó)務(wù)院提出，建設(shè)廉租房保障低收入者的住房需求。廉租房其實(shí)意味著地方政府不僅要放棄土地出讓收入，還要出資開發(fā)建設(shè)，對(duì)財(cái)政資金要求較高。此時(shí)，發(fā)行REITs或許是一個(gè)可行的選擇：由地方政府無(wú)償提供土地使用權(quán)，由REITs募集社會(huì)資金來(lái)出資開發(fā)，節(jié)省了政府的投資，也為社會(huì)投資者提供了一種可投資的品種。當(dāng)然，廉租房的回報(bào)不高，為了提高REITs對(duì)投資者的吸引力，政府有必要推出一些優(yōu)惠措施來(lái)支持投資于廉租房的REITs的發(fā)展。

　　長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，投向靈活的信托資金在房地產(chǎn)市場(chǎng)大有可為。除了投資于出租型物業(yè)的REITs之外，臺(tái)灣已經(jīng)出現(xiàn)了投資開發(fā)性物業(yè)的REITs，金融監(jiān)管部門可以關(guān)注這種風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較高的REITs產(chǎn)品，考慮其運(yùn)用于單個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目的可能性，為地產(chǎn)業(yè)的金融創(chuàng)新作出新嘗試。

　　REITs在我國(guó)的推廣存在法律障礙，需要以立法的形式避免對(duì)REITs的收益征收公司所得稅和個(gè)人所得稅，因?yàn)殡p重征稅會(huì)降低REITs的收益率和其吸引力。美國(guó)、德國(guó)、日本和新加坡的REITs都已立法，避免對(duì)REITs和股東進(jìn)行雙重征稅，使得REITs得到快速發(fā)展。但人大立法需要經(jīng)過(guò)規(guī)定流程，信托資金入市仍需要一段時(shí)間的努力。

　　此外，債權(quán)融資創(chuàng)新也可能會(huì)有突破。《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于當(dāng)前金融促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的若干意見(jiàn)》提出，“發(fā)揮債券市場(chǎng)避險(xiǎn)功能……，開展項(xiàng)目收益?zhèn)�券試點(diǎn)。”這意味著，未來(lái)單個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目也可以發(fā)行債券融資，既緩解了優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目的資金壓力，簡(jiǎn)化了發(fā)債的程序，又豐富了債券投資品種。(記者 楊志剛)