在國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)整中，地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈?zhǔn)橇钍袌?chǎng)最擔(dān)心的問題。股市低迷、銀行惜貸、銷售萎縮、庫(kù)存高企、景氣下滑……這一切，都使房地產(chǎn)業(yè)深陷流動(dòng)性“危情”之中。

　　歲末年初，中央貨幣政策轉(zhuǎn)向，將“從緊”調(diào)整為“適度寬松”，并提出滿足房地產(chǎn)企業(yè)“合理的融資需求”。業(yè)內(nèi)專家指出，在“保增長(zhǎng)”的環(huán)境中，銀行今后對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的融資需求會(huì)在一定程度上“開綠燈”，但受消費(fèi)意愿持續(xù)下降、房屋存貨不斷走高的影響，房地產(chǎn)業(yè)整體的資金壓力依然巨大。華遠(yuǎn)集團(tuán)董事長(zhǎng)任志強(qiáng)便指出，2009年，不排除部分企業(yè)資金鏈斷裂。

　　開發(fā)資金普遍“吃緊”

　　“2007年，房地產(chǎn)行業(yè)比較亢奮，企業(yè)高價(jià)拿地、大幅圈地屢見不鮮，由此沉淀了大量的開發(fā)資金；從2008年開始，房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)低迷，信貸環(huán)境也延續(xù)了近一年的從緊格局，由此導(dǎo)致地產(chǎn)商的開發(fā)資金普遍比較緊張。”一位房地產(chǎn)分析人士告訴記者。

　　國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的最新數(shù)據(jù)顯示，2008年1-11月，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)商品房施工面積25.5億平方米，同比增長(zhǎng)17.7%；房屋新開工面積8.4億平方米，增長(zhǎng)5.4%；而1-11月房地產(chǎn)開發(fā)累計(jì)資金來(lái)源33404億元，同比增長(zhǎng)4.2%。單位新開工面積到位資金為3900元左右，單位施工面積的到位資金為1300元左右，這兩個(gè)數(shù)據(jù)與2007年相比，均呈現(xiàn)明顯回落。

　　銀河證券一份研究報(bào)告指出，在經(jīng)歷2008年銀根緊縮后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的間接融資顯著放緩。數(shù)據(jù)顯示，在2008年1至11月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實(shí)際到位資金中，國(guó)內(nèi)貸款6416億元，僅增長(zhǎng)5.2%；而企業(yè)自籌資金達(dá)13444億元，增長(zhǎng)30.9%。

　　另外，由于資本市場(chǎng)融資受阻加之市場(chǎng)銷售低迷，房地產(chǎn)企業(yè)到位的“其他資金”為12942億元，同比下降14.5%。其中，個(gè)人按揭貸款3046億元，降幅達(dá)25.6%。

　　21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)一位分析人士指出，2009年，房地產(chǎn)將面臨供給提升和需求大幅下滑的雙重壓力，房地產(chǎn)企業(yè)的資金困局有可能進(jìn)一步加重。一方面，金融海嘯和經(jīng)濟(jì)下行，改變了置業(yè)者的收入和房?jī)r(jià)預(yù)期，從而延遲和減少大額消費(fèi)，由此房企將面臨更艱巨的銷售回款壓力。另一方面，在房?jī)r(jià)尚未調(diào)整到位之前，銀行對(duì)開發(fā)貸款普遍持謹(jǐn)慎態(tài)度。

　　一家商業(yè)銀行公司金融部高層告訴記者，雖然從2008年年底開始，央行對(duì)房貸等有關(guān)房地產(chǎn)業(yè)的信貸政策給予放寬，但商業(yè)銀行對(duì)房地產(chǎn)前景有自己的判斷�！胺康禺a(chǎn)是一個(gè)涉及多個(gè)鏈條的產(chǎn)業(yè)，單純給開發(fā)商資金并不能解決全部問題，如果房屋仍然賣不出去，那么給開發(fā)商貸款等于向銀行轉(zhuǎn)嫁風(fēng)險(xiǎn)。”這位銀行人士稱。

　　庫(kù)存高壓短期難以釋放

　　作為硬幣的兩面，高存貨必然與資金鏈緊張“如影隨形”。我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)同樣面臨著高庫(kù)存之殤。

　　中金公司發(fā)布的2009年宏觀經(jīng)濟(jì)展望研究報(bào)告顯示，在目前的成交量下，北京、上海、深圳、廈門、南京、杭州、重慶等十五個(gè)城市現(xiàn)有的商品房庫(kù)存，需要約27個(gè)月才能消化。

　　截至11月末，全國(guó)商品房空置面積1.36億平方米，同比增長(zhǎng)15.3%，增幅比1-10月提高2.2個(gè)百分點(diǎn)。其中，空置商品住宅7084萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)22.9%。

　　另?yè)?jù)WIND資訊的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，按照申銀萬(wàn)國(guó)的行業(yè)分類并剔除ST公司，A股房地產(chǎn)上市公司三季度末的存貨合計(jì)達(dá)4015.2億元，而2007年第三季度末，86家房地產(chǎn)公司的存貨合計(jì)為2519.78億元，同比增加1495.42億元，增幅為59.35%。與2007年末相比，三季度末的存貨也增加1002.91億元，增幅達(dá)33.3%。

　　與此同時(shí)，地產(chǎn)公司普遍面臨經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流持續(xù)惡化和財(cái)務(wù)費(fèi)用上升等問題。統(tǒng)計(jì)顯示，今年前三季度，86家房地產(chǎn)公司經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~為-371.87億元，而去年同期，這一指標(biāo)是-228.85億元，同比減少143億元。

　　南京證券最新一份行業(yè)策略報(bào)告顯示，2008年三季度，主流地產(chǎn)公司平均短期資金剩余為1.82億元，而2007年三季度為18.41億元；平均長(zhǎng)期資金剩余為-35.91億元，2007年三季度為-13.78億元，長(zhǎng)期和短期資金剩余都大幅減少。

　　為維持房地產(chǎn)投資對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)作用，中央在4萬(wàn)億經(jīng)濟(jì)刺激計(jì)劃，也包含了高達(dá)9000億元的提振房地產(chǎn)投資的措施。上海證券研究員沈莉指出，投資意味著增加供給，如果樓市新政沒有房?jī)r(jià)合理回調(diào)的配合，市場(chǎng)的庫(kù)存壓力還將加大。

　　爛尾工程或批量現(xiàn)身

　　華遠(yuǎn)集團(tuán)董事長(zhǎng)任志強(qiáng)最近指出，銷售大幅下滑必然出現(xiàn)空置面積上升并占用大量資金的局面；在投資能力下降時(shí)，如果沒有市場(chǎng)或信貸資金的支持，不少企業(yè)的資金鏈將開始斷裂，并出現(xiàn)爛尾工程。他預(yù)計(jì)，當(dāng)初海南與北海的爛尾樓現(xiàn)象今年可能會(huì)重演。

　　事實(shí)上，受資金困擾房地產(chǎn)業(yè)停工、延緩開工等現(xiàn)象已日益增多。業(yè)內(nèi)專家分析，2007年土地供給的增長(zhǎng)使得2008年房地產(chǎn)開復(fù)工總量隨之上升。但25億平方米左右的施工面積對(duì)應(yīng)的竣工應(yīng)該在7至8億平方米；但實(shí)際上竣工和施工量在下降，這證明大量的工程并未按正常的施工進(jìn)度建設(shè)，而是處于停頓或延后之中。

　　SOHO中國(guó)董事長(zhǎng)潘石屹分析，2006年下半年、2007年瘋狂拿地的企業(yè)所開發(fā)的項(xiàng)目，很多由于投入進(jìn)度的問題，在2008年還不具備銷售條件，并沒有形成可以在市場(chǎng)上打折銷售的房屋產(chǎn)品，他們將面臨很大的資金壓力。這些企業(yè)可能轉(zhuǎn)讓土地，也有可能拖欠政府出讓金和銀行貸款，從而發(fā)生行業(yè)的信用危機(jī)。

　　從財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)分析，作為行業(yè)優(yōu)勢(shì)群體的房地產(chǎn)上市公司的運(yùn)營(yíng)能力和償債能力正在下滑。長(zhǎng)城證券研究報(bào)告指出，房企存貨周轉(zhuǎn)率、總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率持續(xù)放慢，實(shí)際債務(wù)壓力加大，財(cái)務(wù)成本提升，償債能力減弱。

　　專家指出，存貨周轉(zhuǎn)率及總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率在2007年出現(xiàn)一定程度的下降主要是由于土地儲(chǔ)備大幅增加所致；而2008年繼續(xù)大幅度下滑，則主要是由于銷售不暢導(dǎo)致存量房及在建工程不斷增加，這意味著爛尾樓可能會(huì)大量出現(xiàn)。(記者 林喆)