預測甚至猜測樓市的底部就如迷宮游戲神秘莫測、解法各異。樂觀者預計2009年中旬見底，悲觀者認為2010年都難說夢想實現。不過，理性的道路總有軌跡可循，所有的專家均認可預測的市場內部因素是基于認真評估考量成交量、政策、開發(fā)商資金狀況和房價四大因素。

　　有人說經濟學家就像預言家最終都有些神秘色彩。但不管我們對每一個預言是大吃一驚或者安之若素，這四個指標的評論與分析都將讓我們理解各種專家的思路和側重，也會為我們的集體迷茫的表情帶來些許平和與理性。

　　成交量已經見底？

　　成交量是房地產市場的核心數據，是測試市場繁榮程度的最可靠憑證。有時候是唯一證據，因為在中國房地產市場各種令人眼花繚亂的統計數據中，只有成交數據是實時不可欺的。連政府官員在回避房價問題的討論時都會以此作為借口，“房價由市場決定，我們只關心成交量”。

　　目前的情況看來，全國各主要城市的成交量在2008年11月、12月份都出現回暖跡象。深圳商品住宅11月的日均成交量在200套左右，北京也走出日均百套左右的歷史性低谷，出現成交量逐步攀升的趨勢。但是在成交量是否已經觸底的問題上，各路專家的看法卻相當一致，結論是“恐怕沒有”。房地產企業(yè)陽光100常務副總裁范小沖稱眼下出現的反彈為“簡單抖動”，是過去幾個月低迷期蓄積量的釋放。搜房指數研究院副院長黃瑜認為，成交量在政策的刺激下出現了震蕩，但并不代表信心全面恢復。她相信，除了政策刺激，只有房價下滑能夠刺激成交量上升。就此問題，更多的人認為，還不敢說現在是最壞的時候。

　　搜房指數研究院公布的每周各城市交易量數據也顯示，就在最近一次房地產新政策出臺之后，各城市交易量并沒有一致上揚，大城市成交量上升的個數反而在減少。顯然，政策并不是決定成交量的最關鍵因素。影響成交量的價格和存貨等因素不變或者惡化的情況下，成交量仍然可能繼續(xù)下探。

　　還有多少政策？

　　在3個月之內，政府連續(xù)三次出臺直接針對樓市的政策，企圖挽救低迷的市場。從新房交易稅費減免到二手房和第二套房的政策適度調整。每一輪政策出臺之后，開發(fā)商均呼效果不明顯，力度不夠。華遠集團董事長任志強對政策抱以較高評價，“外部環(huán)境的變化是每個市場中的個體無法改變的，即使是抱團烤火也有柴火燒盡的時候。只有政府的力量可以營造一個小氣候環(huán)境，只有更積極的出擊才有可能打破僵局�！比沃緩姾粲醣M快出臺刺激消費的退稅政策。

　　那么政策儲備是不是能夠保證在未來一年不斷刺激市場交易？政府是否有足夠手段來遏制下滑的勢頭？對此，黃瑜也屬于偏樂觀派。黃瑜的看法是中國政府的樓市政策偏于保守，盡管我們現在看到的政策效果不明顯，似乎可出的政策不多，但保守的策略也許會調整。

　　在人們熟知的范圍內，等待中的力度較大的政策還有徹底松綁第二套房和購房退稅。這兩項政策出籠也并非沒有顧慮。第二套房首付和貸款徹底松綁明顯遭到了來自高層的阻力。銀監(jiān)會對此非常謹慎。購房退稅還沒有得到地方政府的響應。住房與城鄉(xiāng)建設部的一位官員則明確表示，政策空間已不大，企業(yè)要做好準備。

　　當然，政府各部門對于房地產政策的分歧已經顯化，分歧焦點在于是主要刺激存貨市場還是以新增量為主。未來政策調整取決于各部門最終達成的共識。至于更為激進的政策，可以推想同樣會遭遇更為強烈的阻力。

　　開發(fā)商的資金能堅持多久？

　　需要承認，在樓市探底和買賣雙方的博弈中，開發(fā)商的實力是關鍵因素。在有足夠資金儲備的情況下，降價的確是開發(fā)商的次優(yōu)選擇。這并不是個簡單的道德問題，而是考慮諸多困難因素的市場選擇。

　　開發(fā)商的資金能夠堅持多久在眾多分析人士的眼中結論也是高度一致的，情況可能更糟。范小沖表示，盡管現在看起來，開發(fā)商經過一些降價回籠了資金，這只是暫時渡過難關。本身作為開發(fā)商范小沖的判斷是，回籠的資金并沒有最終形成資金存量，大部分用于緩解債務困難，“只要環(huán)境惡化，資金困難會再次展現”。專事研究房地產企業(yè)的正略鈞策高級經理郝炬的回答更肯定，“只會更壞，不會更好”。其原因是目前的交易量不能支撐足夠的銷售回款，成交不足將會抵消掉對緩解企業(yè)資金難度的有利因素。

　　有利的方面是銀根放松的正面因素，范小沖承認，規(guī)模企業(yè)獲得貸款確實相對輕松一些了，陽光100也有受益，但他對2009年一、二季度的市場情況嚴重缺乏信心。

　　房價還能降多少？

　　細心的觀察者可能已經發(fā)現，在北京每波次降價之后，開發(fā)商總是迅速地將特價或者特惠招牌摘掉。嚴格地說，除了深圳之外，公開的降價甚至還沒有廣泛出現。大部分人愿意將降價視為嚴重的社會問題，異常關心，但是在樓市問底的分析中，房價反而是排在靠后的位置，因為它更多是結果，而不是原因。房價的走穩(wěn)和回彈將是底部的鮮明標志。

　　房價處于下行通道已經是不爭的事實，問題僅僅在于它會下滑多少，持續(xù)到什么時候。黃瑜給出的簡明答案是，影響因素很多，但最終取決于供需關系。那我們來看看供需關系。

　　根據搜房研究院的數據匯總，黃瑜描述的基本態(tài)勢是，按照現有的成交量計算，全國各城市平均有14個月的存貨消化周期。北京的存貨量尤甚，大約在24個月左右。范小沖的判斷還要高出這個數字。

　　這是一個超常規(guī)的數字。一般情況下，平均存貨是不高于10個月。而且現在存貨還在激增，原因是前兩年開工的新增量在入市，而消化速度極低。其實，所謂的存貨消化周期，或者去化周期是按照總量和成交速度相除得來。在2006年、2007年銷售火爆的時候，新增上市量和成交量的比例是1或者更高，而目前是的比例是0.5至0.6。也就是說，舊貨未清，新貨又添進倉庫。

　　范小沖認為，目前房價的平穩(wěn)是個下行波動的平臺，多空博弈之后會繼續(xù)向下。他的預測是房價在2009年底或者2010年可能穩(wěn)住。樂觀者的預計比范小沖提早半年。

　　上述的四因素是分析人士考察房地產市場內部的主要依據。當然，最讓他們難以預估的核心因素是宏觀形勢。幾乎所有人的結論都是基于一個共同的判斷，即宏觀經濟形勢會在2009年第二或者第三季度走穩(wěn)。如果這一依據發(fā)生變化，他們愿意隨之表示更樂觀或者更悲觀些。北京師范大學房地產研究中心副主任王宏新指出，實體經濟的惡化還在持續(xù)中，處在困難的深化期。至于房地產業(yè)，房地產泡沫并不可怕，可怕的是與金融危機聯系到一起�！胺康禺a業(yè)的冬天還沒有來！”王宏新說。(作者：姜洪橋)