國務(wù)院21日發(fā)布 《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的若干意見》，與其說是政府刺激樓市，毋寧講是政府通過政策組合拳，力促房地產(chǎn)業(yè)主動變局。

　　可以肯定，在中國，沒有任何一個產(chǎn)業(yè)如同房地產(chǎn)一樣受到政府如此多的政策關(guān)愛：從今年下半年以來地方政府的自救行動開始，到10月22日中央政府正式出手救市，短短兩個月時(shí)間，中央政府層面涉及房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的政策達(dá)到7項(xiàng)之多，每一次重大會議、每一項(xiàng)重大決策，無一不談及房地產(chǎn)的穩(wěn)定發(fā)展。這一方面說明在經(jīng)濟(jì)下滑加速的情況下，政府對房地產(chǎn)作為重要支柱產(chǎn)業(yè)的依賴依舊無法改變，另一方面亦折射出，房地產(chǎn)本身經(jīng)歷10年的高速發(fā)展期后，自身乃至體制積累的諸多問題讓其不得不面對一個極其微妙的洗牌“拐點(diǎn)”。

　　在政府與市場的邊界上，新政彌補(bǔ)了多年來政府在保障性住房方面的缺位和民生的不足。在住房問題上，無論是美國、英國、日本還是新加坡，都將住房保障視為政府的一項(xiàng)基本責(zé)任，因?yàn)閱慰渴袌鼋鉀Q不了住房的民生問題。這種觀念的回歸非常重要。大量保障性住房的入市一方面解決了低收入家庭的安居問題，另一方面猶如“平準(zhǔn)基金”，具有平抑房價(jià)泡沫的作用。從短期來看，大量保障性住房的供應(yīng)無疑令開發(fā)商絕望，但這是中國房地產(chǎn)市場必須真誠面對的重大話題。給房地產(chǎn)嵌入民生的暖意，正是促使房地產(chǎn)大變局的前提和第一步。

　　而房地產(chǎn)業(yè)真正變局的關(guān)鍵則是我們基于對房地產(chǎn)自身產(chǎn)業(yè)周期的研判。無論是否面對全球性的金融危機(jī)，中國房地產(chǎn)業(yè)都無法改變供求規(guī)律和產(chǎn)業(yè)生命周期的必然來臨，任何公共政策都無法對沖產(chǎn)業(yè)生命周期和供求規(guī)律。中國房地產(chǎn)市場目前的一切數(shù)據(jù)，都在證明這個變局的到來：

　　首先，供求拐點(diǎn)已經(jīng)出現(xiàn)。經(jīng)過10年的發(fā)展，中國房地產(chǎn)的供求狀況發(fā)生了極大改變，我國人均住房面積2007年已經(jīng)達(dá)到28平方米，很多城市的住房自有率遠(yuǎn)超國際水平。而按照新政的規(guī)劃，未來三年，總量750萬套的低收入家庭的保障性住房、每年130萬套的經(jīng)濟(jì)適用房，都將大大改善低收入家庭的住房問題，住房的饑渴型需求已經(jīng)成為歷史，房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)能過剩不可避免。

　　其次，產(chǎn)業(yè)的生命周期拐點(diǎn)已經(jīng)出現(xiàn)。中國房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)經(jīng)歷了10年的快速發(fā)展期，特別是2005年以來，3年的非理性暴漲期透支了房地產(chǎn)的平穩(wěn)發(fā)展周期，促使房地產(chǎn)直接從高速發(fā)展硬著陸進(jìn)入調(diào)整周期。世界各國的經(jīng)驗(yàn)表明，在人均居住面積達(dá)到30到35平方米之后，房地產(chǎn)將告別快速發(fā)展期。

　　再次，政策的邊際效應(yīng)拐點(diǎn)已經(jīng)出現(xiàn)。目前的房地產(chǎn)政策，無論是刺激需求的各種稅費(fèi)的減免，還是地方政府采取的更加激進(jìn)的政策扶持措施，并未從根本上改變交易不振的局面。而一切癥結(jié)的根源在于房地產(chǎn)業(yè)無視供求規(guī)律的改變和產(chǎn)業(yè)周期的自然調(diào)整而固守高房價(jià)，而地方政府與房地產(chǎn)之間千絲萬縷的利益關(guān)系更讓開發(fā)商對未來的政策力度有不現(xiàn)實(shí)的期待，但在周期性調(diào)整面前，即使完全放開二套房貸，也不能阻止房價(jià)的自然回落。

　　就目前而言，以上三大拐點(diǎn)很難改變。在這種情況下，新政提出“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要根據(jù)市場變化和需求，主動采取措施，以合理的價(jià)格促進(jìn)商品住房銷售”，終于在政策層面撕下了房價(jià)的最后一塊遮羞布。此外，新政對于開發(fā)商的分類信貸支持政策必將在明年上半年顯示政策的分類淘汰威力，房地產(chǎn)業(yè)的洗牌將不可避免。而只有價(jià)格自然回歸理性，通過兼并重組中小開發(fā)商，市場重新布局，才能避免大面積爛尾樓的出現(xiàn)和對銀行系統(tǒng)的沖擊，調(diào)整的痛苦周期才能大為縮短。

　　(作者馬光遠(yuǎn) 為中國社科院政府政策系博士)