“日中則昃，月滿則虧”。2008年，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)歷了成型十年以來(lái)最冷的冬天。

　　告別交投兩旺的繁榮局面，告別跨越巔峰后的景氣周期，面對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)下行的風(fēng)險(xiǎn)和金融海嘯蔓延的陰影，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)在2008年陷入深度調(diào)整之中。成交量持續(xù)萎縮，降價(jià)潮逐步蔓延，商品房庫(kù)存節(jié)節(jié)走高，國(guó)房景氣指數(shù)連續(xù)12個(gè)月下滑……市場(chǎng)觸摸冰點(diǎn)。

　　臨近年關(guān)，在“保增長(zhǎng)”的大背景下，降息、減稅和信貸放松等利好房地產(chǎn)市場(chǎng)的新政相繼出臺(tái)。受此影響，全國(guó)樓市在歲末迎來(lái)了小幅回暖。樂(lè)觀人士認(rèn)為，樓市最壞的時(shí)刻或?qū)⑦^(guò)去，房地產(chǎn)業(yè)明年能夠?qū)崿F(xiàn)“軟著陸”；但悲觀人士認(rèn)為，2009年，房地產(chǎn)將面臨供給提升和需求大幅下滑的雙重壓力，“離復(fù)蘇的春天尚遠(yuǎn)”。

　　　　政策轉(zhuǎn)向

　　　　市場(chǎng)需求能否啟動(dòng)

　　受國(guó)民經(jīng)濟(jì)減速和預(yù)期收入下降影響，今年以來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)觀望情緒濃厚，需求持續(xù)低迷。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，今年前11個(gè)月，全國(guó)商品房銷售面積達(dá)4.9億平方米，同比下降18.3%，其中，商品住宅銷售面積下降18.8%；商品房銷售額19261億元，同比下降19.8%，其中，商品住宅銷售額下降20.6%。

　　房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷，將直接拖累國(guó)民經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)。為此，今年的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議將住房消費(fèi)納入擴(kuò)大內(nèi)需范疇，明確提出“保持房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定健康發(fā)展，增加保障性住房供給，減輕居民合理購(gòu)買自住普通商品住房負(fù)擔(dān)”。

　　隨后，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議研究部署促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的政策措施，其中，鼓勵(lì)普通商品住房消費(fèi)，減免部分交易環(huán)節(jié)營(yíng)業(yè)稅費(fèi)成為要點(diǎn)。

　　顯然，中央對(duì)房地產(chǎn)的調(diào)控一改四年來(lái)的“緊縮”和“抑制”基調(diào)，通過(guò)“減負(fù)”刺激合理住房需求將成為未來(lái)的政策取向。但在目前的形勢(shì)下，房地產(chǎn)需求能否如政策預(yù)期的那樣逐漸釋放？

　　長(zhǎng)城證券房地產(chǎn)研究員劉昆指出，降息、減稅等措施必將提高居民購(gòu)房能力。根據(jù)測(cè)算，在央行今年數(shù)次降息，并將首套和改善性住房的購(gòu)房貸款利率優(yōu)惠從下浮15%擴(kuò)大到30%后，普通自住需求的購(gòu)房者利息費(fèi)用的減少相當(dāng)于月供的16%-23%，相當(dāng)于購(gòu)房總支出的14%-21%。這意味著，首次置業(yè)者的住房購(gòu)買力已大為增強(qiáng)。

　　不過(guò)，有專家認(rèn)為，樓市冰凍非一日之寒，市場(chǎng)需求能否真正啟動(dòng)，還得看房?jī)r(jià)回調(diào)的幅度。瑞信董事總經(jīng)理陶冬指出，目前，買房人對(duì)于價(jià)格的下跌預(yù)期未變，因此，在現(xiàn)有的價(jià)格水平上成交量難有起色。

　　中金公司測(cè)算，目前主要一線城市的房?jī)r(jià)比消費(fèi)者可承受水平仍高出33%左右，比今年5月份的38%有所下降，但離刺激有效購(gòu)買需求仍有較大距離。

　　此外，隨著國(guó)內(nèi)宏觀經(jīng)濟(jì)和越來(lái)越多企業(yè)生存受到挑戰(zhàn)，城市居民對(duì)未來(lái)經(jīng)濟(jì)和收入的預(yù)期都不樂(lè)觀，這也將抑制住房消費(fèi)的啟動(dòng)。

　　　庫(kù)存高壓

　　　　地產(chǎn)投資如何“維穩(wěn)”

　　作為固定資產(chǎn)投資中的“大權(quán)重”行業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)在近五年來(lái)一直是推動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的引擎之一，今后在投資方面也將承擔(dān)保增長(zhǎng)的重任。但是，目前房地產(chǎn)業(yè)面臨高庫(kù)存和景氣下滑的風(fēng)險(xiǎn)，投資如何維持穩(wěn)定？

　　截至11月末，全國(guó)商品房空置面積1.36億平方米，同比增長(zhǎng)15.3%，增幅比1-10月提高2.2個(gè)百分點(diǎn)。其中，空置商品住宅7084萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)22.9%。

　　WIND資訊統(tǒng)計(jì)，按照申銀萬(wàn)國(guó)的行業(yè)分類并剔除ST公司，2007年第三季度末，A股房地產(chǎn)上市公司的存貨合計(jì)僅為2519.78億元，2008年三季度末的存貨合計(jì)達(dá)4015.2億元，同比增加1495.42億元，增幅為59.35%。與2007年末相比，三季度末的存貨也增加1002.91億元，增幅達(dá)33.3%。

　　中金公司最近發(fā)布的2009年宏觀經(jīng)濟(jì)展望研究報(bào)告顯示，在目前的成交量下，北京、上海、深圳、廈門、南京、杭州、重慶等十五個(gè)城市現(xiàn)有的商品房庫(kù)存需要約27個(gè)月才能消化。

　　受高庫(kù)存影響，房地產(chǎn)企業(yè)的投資信心正在降低，投資增速下滑趨勢(shì)明顯。1-11月，全國(guó)完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資26546億元，同比增長(zhǎng)22.7%，增幅比1-10月回落1.9個(gè)百分點(diǎn)。前11個(gè)月完成土地購(gòu)置面積3.2億平方米，同比下降5.9%；完成土地開(kāi)發(fā)面積2.1億平方米，同比下降2.7%。

　　專家指出，今年以來(lái)，土地流拍、項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓、開(kāi)竣工節(jié)奏放慢等現(xiàn)象頻現(xiàn)，一方面是市場(chǎng)主體資金鏈普遍吃緊；另一方面，也是行業(yè)不景氣的表現(xiàn)。

　　為維持房地產(chǎn)投資對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)作用，政府還提出了高達(dá)9000億元的提振房地產(chǎn)投資計(jì)劃。不過(guò)，投資意味著增加供給，從而加大庫(kù)存壓力。對(duì)此，上海證券研究員沈莉指出，樓市刺激政策的有效性需房?jī)r(jià)下調(diào)的配合。而政策所指的“引導(dǎo)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)對(duì)市場(chǎng)變化，促進(jìn)商品住房銷售”，便可視為一種消化高庫(kù)存的引導(dǎo)。

　　　住房保障

　　　　樓市格局或?qū)⒏膶?xiě)？

　　商品房市場(chǎng)不僅面臨行業(yè)高庫(kù)存的威脅，同時(shí)還面臨著近萬(wàn)億元保障房投資的結(jié)構(gòu)性考驗(yàn)。

　　雖然我國(guó)的住房保障體系目前依然存在不少問(wèn)題，但今后兩年，在“保增長(zhǎng)”的前提下，保障房投資“躍進(jìn)”將是一種政策取向。繼中央公布9000億住房保障投資計(jì)劃后，各地紛紛在既定住房建設(shè)規(guī)劃的基礎(chǔ)上，追加安排建設(shè)資金。最近召開(kāi)的國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議還首次表明，將“本地區(qū)部分住房公積金閑置資金補(bǔ)充用于經(jīng)濟(jì)適用住房等建設(shè)”。

　　業(yè)內(nèi)專家指出，如果保障性住房的投資政策得以落實(shí)，那么樓市格局將從兩方面發(fā)生變化。一是供應(yīng)體系將進(jìn)入市場(chǎng)和政府的“雙核時(shí)代”；二是加速開(kāi)發(fā)企業(yè)的洗牌。

　　按照計(jì)劃，今后三年，全國(guó)將新建200萬(wàn)套廉租房和400萬(wàn)套經(jīng)濟(jì)適用房，同時(shí)完成約220萬(wàn)戶林業(yè)、農(nóng)墾和礦區(qū)的棚戶區(qū)改造，總投資將超過(guò)9000億元，平均每年3000億元。

　　2006、2007年兩年，全國(guó)住房年均成交量在500萬(wàn)—600萬(wàn)套之間。如果不考慮廉租房的影響，未來(lái)三年經(jīng)濟(jì)適用房加國(guó)有農(nóng)、林、礦區(qū)棚戶改造總量為620萬(wàn)套，平均每年供應(yīng)200萬(wàn)套。比重依然將達(dá)到40%左右，減去原來(lái)10%的市場(chǎng)份額，經(jīng)濟(jì)適用房和改造房將分流商品住房市場(chǎng)30%的份額。

　　另外，政府投資的保障住房中，大多數(shù)將由地產(chǎn)商承建。業(yè)內(nèi)專家指出，保障性住房利潤(rùn)穩(wěn)定，但銷售毛利率較低，這將攤低房地產(chǎn)業(yè)的整體利潤(rùn)率。而且，政府選擇承建商時(shí)，也將優(yōu)先選擇資質(zhì)優(yōu)良，規(guī)模較大的地產(chǎn)商。因此，在政策外力影響下，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)洗牌的速度會(huì)進(jìn)一步加快。

　　樂(lè)觀人士表示，樓市最壞的時(shí)刻正在過(guò)去，房地產(chǎn)業(yè)明年能夠?qū)崿F(xiàn)‘軟著陸’。但悲觀人士認(rèn)為，2009年，房地產(chǎn)將面臨供給提升和需求大幅下滑的雙重壓力，‘離復(fù)蘇的春天尚遠(yuǎn)’。

　　今后一段時(shí)期內(nèi)，抑制住房消費(fèi)啟動(dòng)的主要因素，包括購(gòu)房成本高于城市居民平均承受力和潛在購(gòu)房人對(duì)未來(lái)經(jīng)濟(jì)和收入預(yù)期的悲觀。

　　作為固定資產(chǎn)投資中的‘大權(quán)重’行業(yè)，房地產(chǎn)今后在投資方面也將承擔(dān)保增長(zhǎng)的重任。但是，目前房地產(chǎn)業(yè)面臨高庫(kù)存和景氣下滑的風(fēng)險(xiǎn)，投資如何維持穩(wěn)定，還是一個(gè)問(wèn)題。(記者 林喆)