雖然我國(guó)的住房保障體系目前依然存在不少問(wèn)題，但今后兩年，在“保增長(zhǎng)”的前提下，保障房投資“躍進(jìn)”將是一種政策取向。繼中央公布9000億住房保障投資計(jì)劃后，各地紛紛在既定住房建設(shè)規(guī)劃的基礎(chǔ)上，追加安排建設(shè)資金。業(yè)內(nèi)專家指出，保障性住房的投資政策得以落實(shí)，那將分流相當(dāng)一部分自住型需求，商品房市場(chǎng)可能會(huì)受到“擠壓”。

　　　　加碼商品房庫(kù)存壓力

　　房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售低迷，庫(kù)存房源逐月增加；而政府加大保障性住房的供應(yīng)，將使部分商品住房的市場(chǎng)需求分流到保障房上來(lái)，從而加大商品房的庫(kù)存壓力。

　　SOHO中國(guó)董事長(zhǎng)潘石屹認(rèn)為，在樓市整體趨冷的背景下，9000億元投資、近700萬(wàn)套保障房將對(duì)未來(lái)普通住宅房的銷售造成很大的壓力。他指出，在過(guò)去幾年，開發(fā)商庫(kù)存商品房的消化期基本都在一年以上。如果今后政府每年推出大量的保障房，市場(chǎng)原來(lái)的供求關(guān)系平衡將被打破，房源的消化周期很可能會(huì)延長(zhǎng)。

　　以北京為例，2009年，北京保障性住房建設(shè)總規(guī)模將達(dá)到850萬(wàn)平米。如果按照單套平均面積80平米計(jì)算，明年北京的保障性住房約為10萬(wàn)套。截至12月初，北京可售商品住房超過(guò)15萬(wàn)套。保障房入市，對(duì)商品房無(wú)疑是一個(gè)不小的考驗(yàn)。

　　今年1至10月，北京住宅現(xiàn)房銷售面積118萬(wàn)平方米，住宅期房銷售面積499.5萬(wàn)平方米，兩者合計(jì)617.5萬(wàn)平方米。業(yè)內(nèi)人士指出，考慮到置業(yè)需求還在萎縮，明年北京保障房的銷售將與商品房“勢(shì)均力敵”。

　　專家指出，一方面，是政府即將啟動(dòng)的大規(guī)模保障性住房的投入，另一方面，是日益增多的商品房庫(kù)存。今后，如何加快消化房地產(chǎn)市場(chǎng)的庫(kù)存房源，將是政府面臨的重要問(wèn)題之一。

　　　拉低周邊均價(jià)

　　21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)分析師孟奇指出，現(xiàn)在，很多城市的新盤項(xiàng)目在定價(jià)時(shí)已經(jīng)充分考慮周邊保障性住房的因素，周邊中低端二手住宅在掛牌時(shí)，還出現(xiàn)了與保障性住房進(jìn)行價(jià)格、戶型等方面對(duì)比的情況。他認(rèn)為，保障房大量推出，將有效拉低周邊的房?jī)r(jià)。

　　據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的相關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，2006年和2007年全國(guó)住房年均成交量在500萬(wàn)—600萬(wàn)套之間。業(yè)內(nèi)分析，9000億投資兌現(xiàn)后，即使不考慮廉租房的影響，未來(lái)三年經(jīng)濟(jì)適用房加國(guó)有農(nóng)、林、礦區(qū)棚戶改造總量為620萬(wàn)套，平均每年供應(yīng)200萬(wàn)套。那么，經(jīng)濟(jì)適用房和改造房占住房成交的比重依然將達(dá)到40%左右，減去原來(lái)10%的市場(chǎng)份額，經(jīng)濟(jì)適用房和改造房將分流商品住房市場(chǎng)30%的份額。

　　一份最近的券商研究報(bào)告指出，根據(jù)對(duì)25個(gè)主要大中城市的統(tǒng)計(jì)，2009年保障房開工規(guī)模都占全部建筑規(guī)劃的20%左右，如果加上其他一些政策性住房，則在30%左右，達(dá)歷史最高水平。

　　因此有專家指出，短期內(nèi)，保障房對(duì)商品住宅價(jià)格和需求的影響可能有限；但隨著體系的完善，保障房對(duì)商品房需求與價(jià)格將構(gòu)成實(shí)質(zhì)性沖擊。(記者 林喆)