2008年，廣州的樓價(jià)是漲了還是跌了；2009年廣州樓市又將何去何從？持續(xù)調(diào)整了一年多的廣州樓市何時(shí)才能走出陰霾？何時(shí)才是“抄底”良機(jī)？

　　昨日，來(lái)自廣州房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)以及銀行界、社科院的各路專家學(xué)者齊集一堂，他們大多數(shù)認(rèn)為由于漲得快、跌得慢，廣州今年一手樓均價(jià)將達(dá)到9000元/平方米左右；而樓市回暖首先要經(jīng)濟(jì)回暖，開發(fā)商明年上半年日子最難過(guò)，預(yù)計(jì)明年樓市才會(huì)見底。

　　“如果去年是一個(gè)‘漲’字，今年就是一個(gè)‘降’字�！焙�桐(廣州)投資顧問(wèn)有限公司總經(jīng)理韓世同如此概括廣州樓市。

　　降？相比最高位已跌去30%

　　他分析，2007年廣州的房?jī)r(jià)是“翹尾”的，就是一直往上漲；而今年的房?jī)r(jià)是“掉尾”的，就是一直往下降。雖然中間有所起伏，但是總體而言從年初的近萬(wàn)元均價(jià)到9月份的8244元/平方米，相比去年10月的最高位11574元/平方米相比，已經(jīng)下降28.77%，近30%。

　　漲？今年均價(jià)比去年高一成

　　不少與會(huì)專家表示，廣州的樓價(jià)仍在高位運(yùn)行。從年度均價(jià)來(lái)看，今年1月~9月的平均房?jī)r(jià)依然維持在9475元/平方米的高位，比去年年度均價(jià)8599元/平方米還高出10%，比今年9月份的均價(jià)8244元/平方米高出15%。

　　廣州經(jīng)緯房產(chǎn)資訊有限公司研究部經(jīng)理朱欣苑表示，估計(jì)2008年的成交量會(huì)在550萬(wàn)平方米左右，相比去年801萬(wàn)平方米，將下降28%左右。在價(jià)格上，今年9月份的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)達(dá)到了最低點(diǎn)8244元/平方米，但是11、12月份有一個(gè)新的變化，預(yù)計(jì)全年的成交均價(jià)在9000元/平方米左右。

　　之所以會(huì)出現(xiàn)年度樓價(jià)反而比去年高，韓世同分析，原因是2008年前8個(gè)月的月度均價(jià)都在9000和10000元以上，直到9月才回落到8244元/平方米。即便今年后三個(gè)月成交均價(jià)低于8000元/平方米，估計(jì)也很難將年度均價(jià)拉低到低于上年8599元/平方米的水平。

　　今年樓市就像“自由落體”

　　廣州維森置業(yè)有限公司董事長(zhǎng)張維倫用“自由落體”來(lái)形容廣州2008的樓市情況。他表示，房地產(chǎn)是一個(gè)中心兩個(gè)基本點(diǎn)。中心就是客戶和購(gòu)買力，兩個(gè)基本點(diǎn)一個(gè)是政府，一個(gè)是資金。2008年樓市走低，原因是價(jià)格超過(guò)了消費(fèi)者承擔(dān)能力。

　　他表示，去年資本市場(chǎng)關(guān)門,沒有了中心，也沒有了兩個(gè)基本點(diǎn)的支撐，2008年只能是“自由落體”。

　　易居華南區(qū)副總經(jīng)理梁永光表示，今年9、10月份可能是一個(gè)低點(diǎn)，到今年年底可能就會(huì)有一個(gè)更低點(diǎn)。整個(gè)回暖，估計(jì)會(huì)到2010年。資深銀行業(yè)人士梁東暉表示，從中期看。樓市會(huì)跌到2010年，什么時(shí)候起來(lái)，要看經(jīng)濟(jì)何時(shí)起色。

　　樓市回暖關(guān)鍵是經(jīng)濟(jì)回暖

　　“全世界樓市都是反映經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的，樓市出現(xiàn)泡沫比經(jīng)濟(jì)要更快，中國(guó)樓市其實(shí)在次貸危機(jī)爆發(fā)前就出現(xiàn)了拐點(diǎn)”，廣州社科院科研處處長(zhǎng)彭澎認(rèn)為，樓市要回暖關(guān)鍵要經(jīng)濟(jì)回暖，“即使二次置業(yè)房貸政策放松也不會(huì)讓樓市反彈”。彭澎參照美國(guó)1929~1933年經(jīng)濟(jì)危機(jī)，“美國(guó)當(dāng)時(shí)爆發(fā)了5年，復(fù)蘇用了10年”，從而彭澎預(yù)計(jì)，“國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)明年上半年可能達(dá)到冰點(diǎn)，經(jīng)濟(jì)調(diào)整將達(dá)到兩年，復(fù)蘇期則要三到五年”。

　　對(duì)于房?jī)r(jià)走勢(shì)，彭澎認(rèn)為，“明年上半年才會(huì)見底，并將在底部運(yùn)行一段時(shí)間，明年整體趨勢(shì)是前低后高”，“目前個(gè)別城市的樓市成交放大并非是因?yàn)闃鞘谐�底，只有�?dāng)什么錢都進(jìn)去才是抄底”。

　　看空 明年信貸依舊緊縮

　　資深銀行業(yè)人士梁東暉表示，他看空明年樓市。他表示，房地產(chǎn)是一個(gè)資金密集型的行業(yè)，雖然國(guó)家出了四萬(wàn)億的資金政策，但是對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)來(lái)說(shuō)，依然是信貸收縮，而不是信貸擴(kuò)張。

　　在消費(fèi)環(huán)節(jié)上，易居華南區(qū)副總經(jīng)理梁永光同樣不看好。他表示，股市一跌，不少人原來(lái)購(gòu)房的首期款可能都沒有了，所以2009年在樓市還是一個(gè)在尋底的過(guò)程。

　　廣州維森置業(yè)有限公司董事長(zhǎng)張維倫卻不這么認(rèn)為，他很期待2009年的剛性需求。他表示，老百姓憋了五年的購(gòu)房需求將在2009年爆發(fā)，比如深圳和北京的萬(wàn)人購(gòu)房團(tuán)。(記者蔣悅飛、李婧)